Las tasadoras buscan el fondo

¿Habrán tocado el fondo? Tras cuatro años de crisis insondable, las 55 sociedades de tasación que existen en España han visto cómo su negocio se ha ido desplomando de hito en hito. En 2010, sus ingresos se han convertido casi en la mitad de lo que facturaban en 2006, es decir, han pasado de 598 a 325 millones de euros, según los datos del Banco de España, que regula a estas entidades. Y lo que es peor, sus beneficios han sufrido un desplome muy superior, mermando desde los cerca de 62 millones de euros de 2006 a los 16 millones actuales, a casi una cuarta parte.

Las empresas de tasación son otras de las afectadas por la crisis inmobiliaria. No en vano, sus valoraciones son imprescindibles cuando se compra una vivienda mediante un crédito hipotecario. Es su principal misión, de hecho, los informes de garantía hipotecaria suponen el 77% de los que realizan en total. Y, lógicamente, como la venta de viviendas no levanta cabeza en España (el pasado mes de junio encontraron comprador 28.600 pisos, casi el 23% menos que en el mismo periodo del año anterior y un 57% por debajo de 2007), su actividad ha quedado reducida a la mínima expresión.

Las dos primeras firmas de valoración mueven un tercio del mercado

Hasta el punto de que estas empresas señalan que, actualmente, la mayoría de sus tasaciones tienen que ver con los activos adjudicados, daciones en pago y renegociación de créditos o las relacionadas con las nuevas exigencias contables a las entidades financieras. Pues no hay que olvidar, como recuerda el director de suelo, urbanismo, residencial y gestión de activos de la consultora Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bomsons, que son los bancos y cajas de ahorros los que hoy dominan el mercado de la vivienda en España, "el promotor ha desaparecido. Estaba muy apalancado y, antes de rebajar considerablemente el precio de sus pisos, ha preferido vendérselos al banco para reducir su deuda".

Así, si en 2006 realizaban casi dos millones de tasaciones por valor de 862.000 millones de euros, el año pasado ni siquiera llegaron a un millón y su importe a 450.000 millones de euros. Respecto a 2009, estas cifras suponen descensos del 8% y el 21%, respectivamente. Y las previsiones que se barajan en el mercado no son mejores para este año. En 2011 continuará bajando el negocio (menos que el ejercicio precedente) y las operaciones atípicas no podrán enderezarlo, asegura el director general comercial de Tinsa, Álvaro J. Martín Ropero, quien considera que la tasación inmobiliaria debería mover anualmente en España entre 250 y 300 millones de euros, muy lejos del tamaño de mercado de 2006 o 2007.

Para Ferrer-Bomsons, las perspectivas respecto a la evolución del precio de la vivienda (que en lo que va de año ha bajado un 5,1%, según el Ministerio de Fomento) continúan siendo poco halagüeñas. "Desde la primavera de 2007, cuando los precios tocaron sus máximos, estos han bajado cerca del 40% en las transacciones reales. Y la tendencia sigue siendo a la baja. Este año el precio de la vivienda puede descender entre el 7% y el 10%", asegura.

Del deterioro del mercado inmobiliario y la actividad de tasación que lleva aparejada, las sociedades de valoración también han sacado algunas notas positivas. Para empezar, es probablemente uno de los negocios que menos despidos ha llevado a cabo pese al recorte drástico de su negocio. El sector contaba con 2.069 empleados en plantilla en 2007 y actualmente son 1.660. Y con 9.700 tasadores en vez de los 8.160 de 2010. Es decir, se ha desprendido de 400 empleados fijos y ha dejado de colaborar con cerca de 1.600 tasadores, menos del 20% del total.

Y para continuar, la venta por parte de las cajas de ahorros de la primera sociedad de tasación española, Tinsa, a la firma de capital riesgo Advent el año pasado redujo considerablemente la dependencia de las valoradoras de las entidades financieras, que son quienes les proporcionan los clientes (y, a menudo, les cobran comisiones por ello). En concreto, las tasadoras vinculadas a los bancos realizaron el 21% de las valoraciones en 2010, frente al 44% del año anterior, según el informe del Banco de España.

Tinsa y Sociedad de Tasación realizan un tercio de las valoraciones totales del mercado y de su importe, dominan el sector. Sociedad de Tasación, que durante años pugnó con Tinsa por el liderazgo del negocio y lo hizo en calidad de independiente de las entidades bancarias, ha ido perdiendo fuelle en los últimos ejercicios (de hecho,

Tasamadrid, en manos de Caja Madrid, la supera en número e importe de las tasaciones, aunque no en ingresos). En 2010 la compañía facturó 40,1 millones de euros, un 14% menos que el ejercicio precedente, y realizó 135.000 tasaciones por valor de 46.600 millones de euros, según la propia entidad. Tinsa supera de lejos esas cifras y amplía la brecha ejercicio a ejercicio. El año pasado ingresó 90 millones de euros (cerca de un 10% menos que en 2009), facturación que espera repetir durante el ejercicio en curso, según Martín Ropero.

Estas dos sociedades y las tres siguientes en el ranking (Tasamadrid,

Valtecnic y Valmesa) controlan el 53% de la actividad del sector, tal y como pone de manifiesto el Banco de España.

Un negocio en el que los ingresos medios por operación se redujeron en 14 euros el año pasado, hasta situar el coste de una tasación inmobiliaria en 304 euros, recoge el informe del organismo supervisor. Una situación de la que tradicionalmente se ha quejado el sector, pero que sigue en boga. "Aunque se aprecia cierta tendencia hacia una mayor independencia de las tasadoras de bancos y cajas, lo cierto es que las entidades bancarias les aprietan mucho en el precio y ponen en peligro la calidad de su trabajo, con tasaciones por 150 y 180 euros", explica el director de residencial de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.

El director comercial de Tinsa reconoce que bancos y cajas, al realizar encargos masivos a las valoradoras, negocian los precios a la baja. También hace notar que la propia caída del valor del activo inmobiliario tasado influye en el precio de los informes, así como la competencia entre las sociedades de valoración en un negocio a la baja.

El año pasado, la mayor caída en el número de tasaciones se concentró en edificios de uso terciario (que bajó un 63% respecto a 2009), industriales (que cedieron el 25%) y en suelo urbano (que cayó un 21%). Ello es debido al poco movimiento que se percibe en el mercado de inversión inmobiliaria, donde, según Martín Ropero, los fondos de inversión extranjeros empiezan a analizar ahora carteras de activos y, puede, que en 2012 comiencen a cerrar operaciones.