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Las casas aisladas en suelo no urbanizable podrán seguir en pie

Con el nuevo decreto se tolerarán construcciones, pero nunca serán legalizadas

El decreto sobre las casas levantadas sin permisos que tramita la Junta fija los requisitos que permitirán que las viviendas aisladas construidas en el suelo no urbanizable contraviniendo el ordenamiento urbanístico que tengan más de cuatro años, siempre que no ocupen espacios especialmente protegidos, puedan continuar en pie y ser usadas. Para ello deberá demostrarse que reúnen unas mínimas condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad y que ya eran utilizadas antes de que el propietario presente la solicitud para su reconocimiento, según establece el borrador de la norma. El decreto parte del planteamiento de que una cosa es dar respuesta y poner orden a una realidad sobrevenida y otra legalizar lo que la ley no permite.

Los Ayuntamientos concederán resoluciones de reconocimiento

Con el decreto solo quedarán expuestas a demolición las casas en suelos protegidos

Estas casas serán toleradas (los Ayuntamientos concederán una resolución de reconocimiento) y quedarán en una situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación. Ello significa que el reconocimiento no implica la legalización de la edificación, de forma que no podrán obtener licencia de primera ocupación ni tendrán derechos reconocidos ante posibles procedimientos administrativos (expropiaciones o deslindes, por ejemplo) y penales. En el futuro, además, no podrá realizarse ningún tipo de obras más que las de reparación y conservación que resulten estrictamente necesarias por razones de seguridad, según el borrador.

Entre las condiciones de habitabilidad se incluye que las viviendas tengan suministros de servicios básicos. Cuando sea imposible acceder a las redes generales de abastecimiento de estos, deberá resolverse con instalaciones autónomas y sujetas a autorizaciones ambientales y siempre costeadas por los propietarios. La expedición del permiso de reconocimiento implicará además el pago de una tasa que cada municipio fijará en sus ordenanzas.

Los consistorios deberán expedir las resoluciones de reconocimiento en un plazo máximo de seis meses desde que el interesado presente la solicitud y tras comprobar, entre otros extremos, la certeza de requisitos exigidos a los interesados como la referencia catastral y número registral de la finca, la fecha de terminación de la construcción, el estado de conservación y los suministros de los que dispone, la comprobación del uso real que tiene y la descripción de las obras necesarias para dotarla de los servicios. El plazo de cuatro años atrás que delimita las viviendas que pueden acceder a este reconocimiento viene dado porque es el periodo en el que, según la legislación, prescribe el plazo en el que la Administración puede intervenir para expedientar las construcciones aisladas en suelo no urbanizable y requerir la reposición de la realidad física alterada, salvo que estén en suelos protegidos o afectados por riesgos naturales, que no caducan nunca.

Cuando entre en vigor el decreto que la Junta comenzó a tramitar el 6 de julio, solo quedarán expuestas a una condena de demolición las viviendas que ocupen suelos especialmente protegidos por el ordenamiento o normas sectoriales y las que no tramiten y cumplan los requisitos de estos permisos de reconocimiento. Se estima que la inmensa mayoría de las casas de campo ahora en un limbo jurídico podrán regularizarse por esta vía. Solo en las comarcas de la Axarquía y Valle del Almanzora, donde la Consejería de Obras Públicas y Vivienda ha realizado un censo de construcciones en suelo no urbanizable, se han identificado 25.457 casas, de las que el 89% son susceptibles de reconocimiento según los requisitos del borrador del decreto. Precisamente, el decreto trata de poner orden y marcar un punto final a una situación de caos por la proliferación de estas construcciones en las últimas décadas. En el conjunto de Andalucía se estima que existen entre 300.000 y 500.000.

El fenómeno es complejo. El borrador del decreto contempla una variada gama de situaciones para las que propone distintas respuestas. En función de la implantación de las edificaciones, se distinguen tres tipos: asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado y las mencionadas construcciones aisladas. Y también hay distinciones que modulan la respuesta y las exigencias para la legalización en virtud de si se trata de construcciones que se ajustan al ordenamiento urbanístico o no y de si fueron alzadas con algún permiso administrativo o no. En caso de contar con un permiso, también se valora si se ajustaron a las condiciones que las licencias establecían o las incumplieron.

Los asentamientos urbanísticos son un conjunto de edificaciones próximas, ubicadas en un área consolidada por las propias edificaciones y donde se dan actividades urbanas con entidad suficiente para necesitar de dotaciones y servicios. Estos asentamientos tendrán que ser incorporados a los planes de ordenación urbana de los municipios, incluso adquiriendo ya por sus características la condición de suelo urbano no consolidado o urbanizable, siempre que no ocupen suelo protegido o con fuerte riesgo de erosión. Los propietarios deberán correr con los gastos de urbanización e infraestructuras necesarias para cambiar la catalogación.

Los asentamientos considerados hábitat rural diseminado son conjuntos de construcciones que tienen un origen ligado a la actividad rural, con características propias que deben preservarse y que pueden requerir de ciertas dotaciones o servicios. Para estos ámbitos, además de incluirlos en los planes generales, deberán elaborarse planes especiales que determinen usos compatibles e incompatibles y normas de protección de las características rurales. En estos asentamientos será potestativo imputar a los propietarios el coste de las obras públicas necesarias para mejorar las comunicaciones y servicios.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Lunes, 11 de julio de 2011