Fórmulas matemáticas para expropiar y evitar la especulación

No hace tanto que una Administración pública ofrecía 10 por un suelo que iba a expropiar para hacer una carretera o un hospital y el propietario exigía 100 e incluso 200. El asunto acababa irremediablemente en los tribunales porque al gobierno de turno le salía más caro expropiar el terreno que hacer la carretera. Estaba en vigor la ley del "todo es urbanizable", aprobada por el Gobierno del PP en 1998. El Gobierno trabaja ahora en la redacción de un reglamento que acote con fórmulas matemáticas un sistema de valoraciones más racional y aplicable solo en los casos de expropiación.

La comisión redactora de la ley del Suelo elabora desde hace dos años un reglamento -el primero en toda la historia de España- que pretende acotar mediante fórmulas el valor de estos bienes para evitar la feroz especulación de años pasados. "Es aceptable que el valor de los suelos varíe un 15% o un 20% pero no un 1.000%", argumenta el arquitecto y urbanista, Gerardo Roger, miembro de la comisión redactora en una jornada informativa organizada por el bufete Cuatrecasas Gonçalves Pereira en Valencia. Y se explica. Desde finales de los noventa y hasta el estallido de la crisis, en verano de 2007, el suelo ha aumentado su valor, "llegando a quintuplicar la inflación y el IPC de este periodo". Esta alocada manera de valorar el suelo ha duplicado el precio de la edificación en zonas urbanas. Si antes los terrenos representaban el 20% o 30% del precio de las casas, ahora la repercusión sobrepasa el 50% y, si se trata de localizaciones céntricas, incluso el 70%.

Fomento quiere que la norma esté disponible lo antes posible

Roger: "Es aceptable que el valor varíe un 15 o un 20%, pero no un 1.000%"

Como argumenta Roger, padre de la ya derogada Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), el régimen urbanístico español es una extravagancia en todo el mundo: "El sistema se apoya sobre tres patas: Al propietario del suelo se le regala por ley el valor del negocio inmobiliario reclasificado. A cambio, los propietarios están obligados a pagar los costes anticipados de la actuación urbanística para luego acceder a los beneficios y la Administración no paga un euro y tiene derecho a participar en una parte de las plusvalías privadas".

El borrador de reglamento se envió a principios de septiembre a colegios e instituciones profesionales, organizaciones empresariales, sociedades de valoración y comunidades autónomas para que alegaran. En estos momentos se están valorando. Una vez acabe el proceso, irá al Consejo de Estado y después se aprobará. "El Ministerio (de Fomento) lo quiere disponible lo antes posible", explica Roger.

Hasta hace poco esa máxima popular de "la tierra para el que la reclasifica" daba pie a todo tipo de abusos. El dueño, al día siguiente de la reclasificación tenía garantizado el 90% del valor de su propiedad o expropiación. Un suelo podía pasar de valer seis euros el metro cuadrado a 100. "Es un sistema rígido, antimercado", opina el urbanista, que recuerda el artículo 47 de la Constitución que prohíbe especular con el suelo.

El futuro reglamento busca que los terrenos u otros bienes inmuebles sean valorados por lo que se puede medir, por lo fáctico, no por un futurible. La norma establece dos tipos de suelos; el rural y el urbanizado. En el caso de los suelos rústicos su precio se calcula por el uso que tiene o, si está en barbecho, por su renta potencial si estuviera con el mejor cultivo posible. Las autopistas radiales de Madrid son un caso paradigmático; el metro cuadrado de suelo expropiado se pagaron a menos de 10 euros, los propietarios no estuvieron conforme y recurrieron, y los tribunales fallaron que su precio debía de ser de unos 70 euros el metro cuadrado. El responsable de las expropiaciones se enfrenta a un grave problema. "Con este reglamento se frena estas diferencias", explica. En la fórmulas que se barajan influye la localización -será más caro un suelo si está pegado a Valencia que si está en el Rincón de Ademuz- o la accesibilidad. "Son modelos matemáticos que acotan las arbitrariedades", refiere.

En los suelos urbanizables se produce el efecto contrario "las plusvalías para el que las trabaja". Grosso modo, al dueño se le paga lo que vale el suelo, siempre de acuerdo con su entorno, más lo invertido por el dueño, más las mismas plusvalías que recibe la Administración Pública. "Le valoro la expectativa urbanística en proporción a lo que usted se está gastando", añade. Es un sistema más lógico y más adaptado al mercado, concluye Roger.