Desafiar a la gravedad

La burbuja inmobiliaria española no tiene mucha prisa por desinflarse. Los precios solo han descendido un 12% con respecto a los máximos alcanzados en 2008. Los volúmenes han experimentado un aumento últimamente, y el número de viviendas vendidas se ha incrementado en un 25% interanual en el segundo trimestre. Aun así, el mercado debe ajustarse más, y las amenazas latentes a la aparente recuperación se dejarán sentir el año próximo.

Los bajos tipos de interés han hecho más asequibles las viviendas. Las hipotecas en España suelen ser a tipos variables, y los tipos de interés son ridículamente bajos, a veces incluso al 2%. La familia media gasta un 27% de sus ingresos en las cuotas hipotecarias, la proporción más reducida en años, según datos del Banco de España.

En cuanto al reciente repunte de las transacciones, probablemente refleje la intención de comprar antes de la subida del IVA en julio. Aun así, se han vendido unas 495.000 casas en los últimos 12 meses, según el Ministerio de Vivienda. Algunos economistas calculan que el volumen natural de ventas debería rondar las 400.000, aunque en 2006 cambiaron de manos casi un millón.

El mercado no es tan saludable como parece. Los volúmenes netos de nuevas hipotecas cayeron en el segundo trimestre. Esto indica una falta de personas que compran por primera vez, y la actividad refleja que los propietarios ya existentes están comprando y vendiendo, según estimaciones de Iberian Equities. Por tanto, puede que las últimas transacciones no contribuyan demasiado a absorber el millón de propiedades nuevas de reciente construcción que no se han vendido.

No está claro cuánto tiempo se mantendrá barato el dinero para respaldar el mercado. Pero hay motivos para creer que en breve se producirá un ajuste serio.

En primer lugar, consideremos los 60.000 millones de euros en tierras y propiedades que, según el Banco de España, han adquirido los bancos y cajas de ahorros a través de los intercambios de deuda por activos. Las nuevas normativas obligarán a los bancos a provisionar el 30% del valor de la propiedad si no se ha vendido al cabo de dos años. Este es un sólido incentivo para que los bancos se deshagan del inventario. Suponiendo que un 65% del total corresponde a tierras y propiedades comerciales y que el valor medio de las propiedades es de 120.000 euros, los bancos poseen unas 175.000 propiedades, de las cuales no todas están en el mercado.

En segundo lugar, la supresión de las deducciones fiscales por compra de vivienda a partir de enero de 2011 hará que la vivienda sea menos asequible, al igual que lo hará el posible incremento de los tipos de interés. Y, por último, el desempleo en España se mantiene en un 20%. Puede que hoy no lo parezca, pero al final, al mercado inmobiliario le llegará su hora de la verdad. -