La recesión del mercado de la vivienda

En 2009 se prolongaron las consecuencias sobre el mercado de vivienda de la fuerte restricción crediticia iniciada en el otoño de 2007. En dicho año descendieron de nuevo sobre el año precedente las ventas de viviendas, los precios retrocedieron con aparente moderación y disminuyeron de forma espectacular las iniciaciones de viviendas. Los bajos tipos de interés y la lenta recuperación de las nuevas concesiones de crédito conformaron una salida de año más animada respecto de los dos años precedentes. En 2010 subirán las ventas y tocarán fondo las viviendas iniciadas. La reducción del amplio stock acumulado de viviendas nuevas sin vender continuará, siendo la variable impulsora de la política de vivienda y de otras acciones institucionales convergentes.

La recuperación será lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de interés y a lo que suceda con el empleo

La crisis financiera desatada en el verano de 2007, con la consiguiente secuela negativa de liquidez y de solvencia para las entidades de crédito, provocó un fuerte endurecimiento de la financiación crediticia a hogares y empresas. El contraste con el periodo precedente no pudo ser más sustancial. Entre 1997 y 2007 el saldo vivo de crédito a comprador de vivienda había aumentado en España a un ritmo medio anual del 20%. En 2008 el ritmo citado retrocedió hasta el 4,5%, y en 2009 fue negativa la tasa interanual de noviembre (-0,1%).

Mientras que entre 2003 y 2007 la cuantía media anual de los nuevos préstamos a comprador fue de casi 140.000 millones de euros, en 2008-2009 la media anual citada se situó en torno a los 80.000 millones de euros. Los procesos de racionamiento del crédito por vías alternativas al precio no habían tenido lugar en España desde hacía veinte años.

La reducción de la financiación crediticia frenó las ventas de viviendas, que disminuyeron entre 2008 y 2009 a un ritmo anual del 27%. En 2009 el total de ventas se habrá situado en torno a las 415.000 viviendas, el 54% correspondiente a nuevas viviendas y el 44% a usadas. Se está lejos del millón aproximado de ventas registrado en el pico cíclico de 2005. La menor demanda se ha trasladado en su mayor parte a las ventas y a la actividad constructora, pues los descensos sufridos por los precios han sido modestos.

En la estadística de precios del Ministerio de Vivienda, apoyada en las tasaciones, el descenso producido entre el valor máximo alcanzado y el mínimo ha sido en la crisis presente del 10%, equivalente al de la crisis anterior, la de 1990-1991, cuyo alcance en términos de retroceso de la actividad del mercado fue muy inferior. Las menores ventas y la presencia de un stock que al inicio de 2009 se aproximaba a las 900.000 viviendas, provocaron que el mayor peso del ajuste se trasladase a la nueva construcción. Las viviendas iniciadas han retrocedido en 2008-2009 a un ritmo medio anual próximo al 60%. Así, en 2009 se ha alcanzado el récord anual a la baja de la estadística de viviendas iniciadas (visados de aparejadores): unas 110.000 viviendas, que contrastan con las más de 800.000 iniciadas en 2006.

La abrupta caída de la construcción residencial ha ocasionado un descenso acusado de la inversión en vivienda del -20% en la media del bienio 2008-2009. Dicha magnitud ha efectuado una aportación negativa de casi dos puntos porcentuales al aumento del PIB, el 50% de la caída sufrida por dicho agregado macroeconómico en 2009.

El fuerte retroceso del empleo ha afectado de forma negativa a la demanda de vivienda (no hay nuevos hogares si no hay empleo). Entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009 el empleo EPA total descendió en España en 1.831.000 ocupados, casi el 9% del total. El sector de la construcción explicó el 53% de dicho retroceso, impulsado sobre todo por el componente de la construcción residencial, que en lo más alto del ciclo llegó a suponer más de la mitad del valor de la obra construida.

Desde el inicio de la crisis, la política monetaria expansiva, junto a los intensos déficits públicos, ha sido el principal componente anticrisis de la política económica. En dicha política los componentes más destacados han sido los notables descensos de los tipos de interés y las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. La actuación de estos últimos ha compensado en España parte de las consecuencias de la brecha generada entre créditos y depósitos durante el auge. Los moderados descensos de los precios de la vivienda, los menores tipos de interés y los aumentos salariales significativos de 2009 han atenuado la intensidad del esfuerzo de acceso a la vivienda para aquellos que tengan empleo.

La relación entre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados y el salario medio anual, que había subido desde un valor de 4,30 en 1997 hasta otro de 9,19 en 2007, descendió hasta 7,90 en 2009. De este modo, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda para los nuevos propietarios ha aproximado a la tercera parte de los ingresos en algunas zonas de España, siempre que se disponga de la necesaria financiación crediticia y se mantengan los tipos de interés.

En la segunda mitad de 2009 se han recuperado los nuevos créditos a comprador de vivienda. Se ha advertido una moderada recuperación paralela en las ventas de viviendas, compatible con la importante caída de dichas magnitudes en el conjunto de 2009. Dicha evolución refuerza la previsión de que en 2010 crecerán de forma moderada las ventas de viviendas. La recuperación podría ser más acusada de haber descendido más los precios de las viviendas. Lo anterior no impedirá que la inversión en vivienda vuelva a descender en más del 10% en 2010.

La conversión masiva en vivienda protegida de amplios volúmenes de viviendas en España y las ayudas adicionales a comprador previstas con el fin de bajar el stock de viviendas no vendidas contribuirán más a frenar el descenso de los precios de las viviendas que a estimular la demanda. La recesión del mercado de vivienda de 2007-2009 habrá durado así más de tres años y la recuperación será lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de interés y a lo que suceda con el nivel de empleo.

Julio Rodríguez López es ex presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada.