Exceso de viviendas y mercado de alquiler
Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se hace imprescindible la reforma del mercado de la vivienda, tanto de compraventa como de alquiler. La finalidad sería en primer lugar absorber el excedente actual de viviendas sin vender y reconducir el sector de la construcción residencial a parámetros (en cantidad y precio) más acordes con las necesidades de la población, la renta de las familias y las posibilidades de una inversión más racional en el mercado inmobiliario, en el momento en que se salga de la crisis actual.
En segundo lugar, impulsar el mercado de alquiler de viviendas, otorgando seguridad al propietario y ofreciendo más alternativas a los ciudadanos sin que se vean forzados a la compra de una vivienda cuando no disponen de condiciones de renta suficiente para acometer esa cuantiosa inversión.
Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es imprescindible reformar el mercado de la vivienda
En la fase expansiva del ciclo se ha llegado a un nivel excesivo de construcción de viviendas, alimentado por una inversión especulativa como consecuencia de un aumento desaforado de los precios. Así, los indicadores han reflejado su máximo en el año 2006, con una construcción y rehabilitación de 912.000 viviendas, comenzando la desaceleración en 2007 con 689.000 viviendas y sufriendo una intensa caída en 2008 (-56,6% en el año). El crecimiento de los precios, que, según el nuevo índice de precios de la vivienda del INE, llegó a ser del 13% anual en el comienzo de 2007, se ha desacelerado, aunque no suficientemente (-5,4% en el cuarto trimestre de 2008).
La tradicional tendencia de la población española a la compra de vivienda en propiedad (el 82,8% de la primera residencia, según la Encuesta de condiciones de vida en 2007) se ha visto aumentada por la compra de segunda vivienda, por la inversión de extranjeros y por el aumento de los inversores en busca de la elevada plusvalía que permitía el mercado entre el momento de la iniciación y la terminación de la vivienda.
Con la crisis actual en la que se ha paralizado la compra de viviendas y el mercado se ve inundado por las promociones terminadas o a punto de terminarse y sin expectativas de venta, se está incrementando el stock de viviendas (24,5 millones en 2007) sin que nadie sea capaz de dar una cifra creíble, aunque sea aproximada, del número de viviendas que habrá que vender antes de que se pueda recuperar mínimamente la actividad del sector de la construcción, como se sabe, gran generador de empleo. Refiriéndonos sólo al mercado de vivienda nueva, ya que el de segunda mano es imposible de cuantificar con anterioridad a la formalización de la venta, un posible indicador en un periodo concreto es la diferencia entre el número de viviendas terminadas y el número de compras realizadas, lo que, según los expertos, daría un stock de inmuebles sin vender en el año 2008 de entre 500.000 y 900.000 viviendas de nueva construcción.
En esta situación de crisis del sector, ¿qué puede aportar la vivienda de protección oficial? Hasta ahora, la construcción de viviendas de protección oficial tenía como objetivo teórico aportar viviendas a precios más asequibles para las economías menos favorecidas. Sin embargo, en un momento de exceso de oferta de inmuebles en venta, quizá habría que replantearse la política gubernamental actual y pensar en incentivar la vivienda en alquiler en general, ofertando pisos de protección en alquiler a precios asequibles.
Por una parte, la reforma debería ir por la vía de liberalizar el mercado, eliminando las trabas existentes actualmente y dando más seguridad legal al propietario en caso de falta de pago de los inquilinos. Por otra parte, pensando en ayudar a los inquilinos potenciales, podrían dedicarse parte de los recursos ya anunciados para la compra de activos dudosos, a la compra de viviendas en manos de promotores fallidos en el pago de los créditos, con las correspondientes rebajas en los precios (entre el 20% y el 30%), y poner esas viviendas en alquiler, a través de la ya existente Sociedad Pública de Alquiler, en un nuevo régimen de vivienda de protección oficial en alquiler. Esta nueva oferta podría dirigirse a colectivos específicos como los jóvenes que no pueden acceder aún a una vivienda o a los parados que tienen grandes dificultades para pagar sus hipotecas.
Aunque las reformas estructurales exigen normalmente cambios legislativos que llevan un tiempo de preparación y discusión en el Parlamento, salvo que sean viables por decreto ley, tienen la ventaja de preparar los cambios que se consideren necesarios en el medio plazo, poniendo la economía en una mejor situación para la salida de la crisis, pero también en el corto plazo son capaces de generar confianza, creando expectativas positivas en un mercado que hoy en día está muy necesitado de ellas. El mercado de la vivienda no debe volver, ni volverá en el medio plazo, a las dimensiones anteriores, pero sí es necesario retornar a parámetros adecuados si se quiere generar un empleo difícilmente sustituible por el de otros sectores.
Carmen Alcaide es economista y ex presidenta del INE.
