Las nuevas estadísticas de la vivienda

Desde el segundo trimestre de 2008 se dispone en España de una nueva estadística pública de precios de vivienda (IPV). El nuevo índice pretende medir, sobre todo, los cambios intertrimestrales e interanuales de dicha magnitud. La estadística en cuestión, trimestral por el momento, la elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), de acuerdo con la metodología normalizada impulsada desde Eurostat para los países de la UE. Por otra parte, el Ministerio de Vivienda continúa publicando la estadística trimestral de precios de vivienda apoyada en las tasaciones. Se dispone así de un marco más amplio de información sobre el mercado de vivienda en España.

Los indicadores de precios de la vivienda han ganado interés en los últimos años, superando a estadísticas de amplia tradición en el análisis económico. Se avanza que la política monetaria deberá extender el ámbito de las estadísticas de precios hasta ahora objetivo. Los bancos centrales prestarán más atención a la evolución de los precios de la vivienda, cuya metodología deberá estar normalizada al menos dentro de la eurozona.

De los datos del INE no se obtienen cifras de precios de venta, sino números índices y tasas de variación

Los datos del Ministerio permiten conocer los valores absolutos de los precios de viviendas

El stock de viviendas existente es muy heterogéneo. Cada vivienda ofrece un variado conjunto de servicios. Además, al elegir una vivienda se escoge una vecindad, donde cambian los servicios que las viviendas aportan. El comprador selecciona en realidad la combinación de cualidades de una vivienda que le resultan asequibles. El reducido número de transacciones de que es objeto una vivienda en su vida útil y la ausencia de un mercado centralizado de viviendas dificulta el disponer de medidas estadísticas rigurosas de las variaciones de los precios de dicho activo.

En la nueva estadística de precios de vivienda del INE se han tratado de corregir los habituales problemas de medida de la variación de dichos precios. Entre éstos destacan los derivados de los cambios de calidad de las viviendas y, sobre todo, los generados por las variaciones que tienen lugar en la muestra de viviendas de cada periodo. El nuevo índice de precios de viviendas se obtiene a partir de los precios estimados por medio de las relaciones cuantitativas establecidas entre las características de las viviendas y los precios observados de las mismas.

Los datos de base de dicha estadística son los precios de venta procedentes de los valores declarados en las escrituras de compraventas formalizadas ante los notarios. Se aprovecha así una estadística de origen administrativo con abundante información sobre el mercado de vivienda en España. Las ponderaciones son los valores de las compras realizadas en cada estrato en los tres años precedentes. En la estadística del INE las viviendas se estratifican estableciendo un sistema de celdas, correspondientes a unas características (10 en este caso) muy aproximadas en cuanto a localización y atributos. Dentro de cada celda o estrato se ajustan los precios en función de las características seleccionadas. El índice de precios se obtiene como media ponderada de los precios estimados en las citadas celdas.

De la estadística del INE no se obtienen cifras absolutas de precios de venta, sino sólo números índices y tasas de variación. Por el contrario, la estadística del Ministerio de Vivienda permite conocer los valores absolutos de los precios de viviendas existentes en España, con una amplia desagregación. Lo anterior implica una clara complementariedad entre ambos indicadores.

Como era de esperar, la estadística de precios de vivienda del INE, disponible para 2007-2008, ha registrado una fluctuación a la baja de dichos precios acusada desde el segundo semestre de 2007. Dicho movimiento bajista se ha concentrado en los precios de las viviendas de segunda mano, que no han dejado de disminuir desde el cuarto trimestre de 2007 (ver gráfico). En la estadística del Ministerio de Vivienda los descensos de precios de las viviendas usadas han aparecido algo más tarde y con menor intensidad. En el segundo trimestre de 2008, último periodo para el que se dispone del nuevo índice, las viviendas usadas disminuyeron de precio en un -4,9% respecto del mismo periodo del año precedente, frente a un aumento del 1,8% en los precios de tasación. La evolución citada resulta coherente con los más intensos retrocesos que están teniendo lugar durante 2008 en las ventas de viviendas usadas, más afectadas que las nuevas por las restricciones crediticias.

Las diferencias entre las estadísticas de base empleadas (precios declarados a los notarios en un caso y precios de tasación en otro) y entre las metodologías justifican que se obtengan distintos resultados entre ambos indicadores en las tasas interanuales e intertrimestrales de variación de los precios de la vivienda. España no es un caso aislado en este terreno. De los cuatro índices de precios más empleados en EE UU, dos se obtienen por diferentes departamentos del Gobierno federal. También en España el desempleo se puede estimar por medio de la estadística de paro registrado y a través de la Encuesta de Población Activa. El conocimiento del mercado de viviendas resulta reforzado con el nuevo índice, y también será posible seguir la pista a su evolución comparada con el resto de países de la UE.