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Vivenda crea un registro para detallar la solvencia de las inmobiliarias

La nueva ley permitirá expropiar temporalmente 70.000 inmuebles en ruina

"Pocas leyes para que se cumplan". La conselleira Teresa Táboas cerró ayer la producción legislativa de su departamento para estos cuatro años con su iniciativa más ambiciosa: el anteproyecto de Lei de Vivenda que el jueves aprobará el Consello da Xunta. Según explicó Táboas, la norma pretende consagrar "un derecho recogido en la Constitución" que regula la vivienda libre y protegida "desde que existe el suelo residencial hasta que el edificio deja de existir". Cuando entre en vigor, la Xunta creará un registro de agentes promotores "donde cualquier ciudadano podrá consultar la solvencia económica, financiera y técnica" de las inmobiliarias, así como "las resoluciones y sanciones" que pesan sobre ellas.

El texto pensado como solución integral para corregir los desequilibrios del mercado inmobiliario define y regula todos los procesos de edificación. Parte del proyecto arquitectónico y prevé incluso la conexión de servicios básicos o la eficiencia energética de la construcción, aspectos todos que deben estar incluidos en el Libro do Edificio, una especie de historial que aglutine la documentación de la obra finalizada, el uso del inmueble y lo relacionado con su construcción.

Expropiar pisos

Pero, sobre todo, la norma faculta al Gobierno gallego para expropiar pisos vacíos que presenten "un deterioro grave en sus requisitos básicos de habitabilidad y seguridad, siempre que el propietario desatendiese la orden de ejecución de las obras de rehabilitación". Táboas calcula que la comunidad alberga más de 70.000 inmuebles en condiciones ruinosas, entre los barrios antiguos de las ciudades y las construcciones del rural, pero aclaró que la expropiación forzosa sólo se utilizará "como último recurso", cuando haya peligro de derrumbe. Los pisos expropiados serán rehabilitados por la Xunta, que los destinará "preferentemente al alquiler para sectores desfavorecidos".

La futura Lei de Vivenda, que todavía deberá ser tramitada en el Parlamento, reserva un capítulo a la lucha contra el acoso inmobiliario que sufren algunos inquilinos con renta antigua y regula las condiciones de desalojo, realojo y retorno. Así, el usuario legal de las viviendas tiene derecho a que el propietario "le facilite una nueva de características similares y en el mismo ámbito cuando se realicen obras de conservación". En caso de que rija un contrato antiguo de alquiler con renta baja, la Administración se compromete a establecer programas de ayuda que permitan actualizar los contratos "hasta el tope máximo del alquiler de viviendas protegidas". El proyecto fija nuevos límites para los pisos, que incrementan la superficie máxima -de 120 a 140 metros cuadrados-, pensando en las viviendas unifamiliares tradicionales del rural, y el mínimo para las de un solo dormitorio, que deberán medir 40 metros cuadrados. La norma amplía hasta los 30 años la calificación de los pisos protegidos, que por primera vez podrán albergar despachos profesionales, siempre que no ocupen más de tres quintas partes de la estancia. Las promociones que desarrolle la propia Xunta ya no perderán esa calificación que impide a sus beneficiarios vender o arrendar pisos protegidos. Sus obligaciones no rematan con la ocupación de la casa, sino que propietarios e inquilinos de viviendas libres o públicas tienen el deber de mantenerla "en condiciones normales de funcionalidad".

Con el objetivo de fomentar el mercado del alquiler -que en Galicia representa apenas el 11% del parque inmobiliario frente al 35% en los países europeos- la Xunta le otorga ahora rango de ley. Se trata de ocupar parte de los 230.000 inmuebles desocupados que se reparten por toda la comunidad. Para lograrlo, el Ejecutivo establece un sistema de arbitraje para resolver conflictos entre dueño e inquilino, como alternativa a los juzgados.

Coherente con esa máxima que la conselleira, arquitecta de profesión, acostumbra a esgrimir, según la cual sólo se debe construir donde ya no quede espacio que rehabilitar, el anteproyecto promueve la recuperación de los centros históricos. En especial de aquellos edificios con valor arquitectónico a los que Vivenda pretende aplicar un lavado de cara para ofertarlos en el mercado de alquiler. El arrendamiento durará el tiempo suficiente para que la Administración recupere el 70% de la inversión empleada para rehabilitar el inmueble.

Observatorio de precios

La ley establecerá un régimen de sanciones que castiga la vulneración de las calidades en la obra, las negligencias durante el proceso constructivo y el incumplimiento de los deberes de conservación de los inmuebles. En caso de la vivienda protegida, se penará a quienes no la utilicen como domicilio habitual así como el establecimiento de sobreprecios por encima del importe tasado para su transmisión. La Xunta estrenará con la ley un Observatorio de la Vivienda que seguirá la evolución del mercado inmobiliario, incluidos los precios y la demanda. Para medir este último parámetro, Vivenda se valdrá del registro único de demandantes, que acumula ya más 20.000 solicitudes, la mayoría en las siete ciudades o en su entorno.

Incompatibilidad ética

La conselleira de Vivenda, Teresa Táboas, admitió que hubiera preferido que su ley prohibiese la figura del alcalde-promotor. Pero el anteproyecto legislativo presentado ayer apenas establece en una disposición adicional reparos éticos a que un regidor pueda erigirse como juez y parte en el urbanismo del municipio que gobierna.

El texto modifica la Lei de Administración Local de Galicia "con la que se pretende afrontar un reto normativo reclamado por la sociedad gallega, impidiendo a los cargos representativos de la Administración Local la utilización del cargo de alcalde o concejal en beneficio propio o de terceras personas". La advertencia redunda con el Código Penal y no entra a valorar la compatibilidad del cargo de alcalde o concejal con el de promotor inmobiliario en el propio municipio.

El motivo son las objeciones que la Consellería de Presidencia, que dirige el socialista José Luis Méndez Romeu, impuso desde el principio a esa limitación. El Gobierno gallego explicó en su día que la prohibición no estaría regulada en la Lei de Vivenda porque aludía a competencias de la Consellería de Presidencia sobre la Administración Local. Pero ni Méndez Romeu ni su departamento han anunciado iniciativas en esa dirección.

La polémica sobre el alcalde-promotor cobró fuerza en la campaña de las últimas elecciones municipales. Tanto PSdeG como Bloque criticaron con dureza al candidato popular en Pontevedra, Telmo Martín, donde su empresa Construcuatro tiene importantes intereses inmobiliarios y una gran cartera de suelo. "Siendo honrado, todo se puede compatibilizar", dijo entonces Telmo Martín. El bipartito, de momento, avala esa tesis.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Miércoles, 9 de julio de 2008

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