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Reportaje:

Los abogados sacan partido del 'crack'

Los bufetes asesoran compras de crédito moroso y refinanciaciones

Han sido los menos observados. Tal vez por su discreción. Pero los abogados han estado en el ruedo desde el principio hasta el fin del boom inmobiliario. En plena crisis, siguen ahí. La brusquedad con que ha aterrizado el mercado inmobiliario ha provocado que los grandes despachos se hayan convertido en las empresas más insensibles de la cadena. Han reemplazado con creces el asesoramiento de grandes operaciones corporativas, compraventas y salidas al extranjero por su papel en tratar de encauzar refinanciaciones, preparar procesos concursales o allanar el paso a inversores internacionales que van a la búsqueda de carteras de crédito moroso.

Los tiempos de las adquisiciones de relumbrón, como las que protagonizaron Luis Portillo o Bruno Figueras, quedan lejos. Ellos han requerido, precisamente, los servicios de bufetes, pero para salir adelante de su crisis. Pero los abogados se concentran ahora en el aterrizaje de inversores internacionales que ven en España un mercado atractivo para comprar a las entidades financieras carteras de préstamos de dudoso cobro, las non performing loans (NPL).

Un gran banco vendió una cartera de mil millones de crédito moroso

El responsable del área de Derecho Inmobiliario de Ernst & Young (EY) Abogados, Jaime Beltrán, explica que hasta ahora estas operaciones "casi no han existido" porque la morosidad ha sido muy baja. "Ahora hay oportunidades. Algunos bancos crean porfolios de créditos dudosos y los venden a inversores con descuentos de hasta un 20%", asegura. "Si los deudores dejaran de pagar, los bancos deberían ejecutar las hipotecas y vender en subasta. Acabarían siendo propietarios de inmuebles. Si lo venden, ingresan dinero, limpian su balance al cancelar las provisiones de morosidad y no tienen que pensar en estos préstamos", añade Beltrán.

Según un informe de EY, entre 2003 y 2006 Alemania fue el "mercado más activo del mundo" en compraventas de NPL. No obstante, el año pasado las transacciones cayeron de 14.383 millones de euros a 6.490 millones. Entre los vendedores, indica el estudio, estaban Dresdner Bank, Eurohypo o Landesbank Berlin, y entre los compradores, inversores como Cerberus, Citigroup, Credit Suisse, Deutsche Bank, Goldman Sachs, Lehman Brothers o Morgan Stanley.

Los inversores opinan que España puede reemplazar ahora a Alemania. Según EY, una gran entidad financiera se deshizo de una cartera de mil millones de "créditos al consumo inseguros", y hubo otras tres pequeñas ventas que sumaron 330 millones. "Aquí todavía no hay nombres, nadie quiere salir en esa incómoda foto", afirma Beltrán. El despacho Landwell, de PriceWaterhouseCoopers, también ha asesorado una compra de NPL este año, pero pequeña. "Asesoramos algunas, pero menos de las que parecen. Es cierto que hay compras potenciales", asegura el socio responsable de Landwell, Eduardo Berché.

A la espera de este aterrizaje, los despachos son un hervidero de empresas que quieren refinanciar su deuda. "Las promotoras son empresas con un apalancamiento muy elevado. La mayoría trabajaba con mucho dinero prestado y sin apenas fondos propios. Y de repente se cierra el grifo sin que tengan tiempo para asimilarlo. Sólo la carga financiera de un año ya se puede comer todos los recursos propios de la compañía, porque nos encontramos con sociedades con unos fondos propios de 150 millones que acumulaban una deuda de 1.900 millones de euros", afirma Berché.

La consecuencia más palpable de la crisis ha sido el despertar de los departamentos concursales de los bufetes, que llevaban prácticamente inactivos durante años. "En otros ejercicios, en el tercer trimestre del año la gente de operaciones corporativas ya cumplía con los objetivos marcados para todo el año. Y ahora resulta que los de concursal en abril ya superamos el presupuesto de 2008", explica Javier Castrodeza, socio de Cuatrecasas y especialista en contencioso societario y reestructuraciones de empresas.

Castrodeza sostiene que en 2007 su departamento trató bastantes "asuntos relacionados con la automoción y el plástico". "En el segundo semestre ya era casi monotemático: el inmobiliario", apunta. El abogado agrega que "parte de los activos con los que cuentan las promotoras consisten en suelo que se vende o se desarrolla pero que requiere de financiación". Las entidades financieras, prosigue, se cierran a estas operaciones, y el valor de los activos de estas compañías empieza a bajar.

"Nos encontramos con necesidades de refinanciación muy superiores a otras crisis", remacha. Ejemplos de grandes operaciones de reestructuración de deuda han sido Martinsa-Fadesa (4.000 millones), Habitat (1.600 millones) o Fbex (600 millones). Pero si no hay acuerdo, o si los proveedores pierden la paciencia, se llega al concurso de acreedores, como sucedió con Grupo Sánchez, Llanera o Lábaro. "Si muchas se salvan es por la actitud de la banca nacional y porque las constructoras, sobre todo las que pueden dedicarse a la obra pública, flexibilizan su postura", agrega Berché.

También los departamentos de laboral notan mayor actividad. El codirector de Sagardoy Abogados en Barcelona, Manel Hernández, explica que las empresas que no pueden reestructurar su deuda se ven obligadas a "replantearse su estructura productiva, lo que se traduce en menos empleos". Hernández añade, además, que es una "reacción en cadena", debido a las subcontratas que operan en el sector. Todo se hace, añade, con suma discreción para evitar que salte la alarma en la banca. -

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 11 de mayo de 2008