Con vocación de largo plazo
Las sociedades patrimonialistas miman el nuevo sector y compiten por ofrecer alta calidad
La entrada de las promotoras en el alquiler con opción a compra es un recurso coyuntural. Ni ellas ni sus inquilinos (que comprarán si consiguen crédito o los tipos bajan) tienen verdadero interés en el alquiler. Es descartable que estas empresas lleguen a conformar un sector de alquiler duradero. "Se retirarán en cuanto mejore la situación", afirma Diego Montoro, de Best House, "tal como hicieron en la crisis de 1990". Lo que se explica porque el negocio patrimonialista es muy distinto del de promoción para venta. "En España", explica González, de Diursa, "ha habido poca vocación para el alquiler. Éste es un negocio de servicios, de menudeo. Hay que gestionar centenares de pisos, mantenerlos, repararlos, cobrar, relacionarse con los inquilinos...".
La impresión es que España contará con un sector del alquiler protagonizado por empresas patrimonialistas con vocación de largo plazo
La impresión es que España tendrá un sector del alquiler, pero que éste será protagonizado por esas empresas patrimonialistas (algunas aún exclusivamente en terciario), con vocación de largo plazo, como Lazora, Testa o Diursa. "No sólo tenemos vocación patrimonialista a largo plazo", explica Ulpiano González, de Diursa, "sino que vamos a elevar el peso del alquiler en nuestros activos, que ahora suponen el 40%". La empresa, que ha exportado su formato a Alemania (donde tiene 170 pisos), presume de ser la que más activos tiene en alquiler de vivienda: cerca de 300 millones de euros.
Revalorización de activos
La expansión de estas empresas, sumada al entusiasmo de las autoridades locales y autonómicas, permite augurar la expansión de este sector en España. "Estamos convencidos", afirma González, "de que el sector de alquiler profesional tiene mucho futuro en España". En parte porque las rentabilidades no son tan escuálidas como algunos pretenden. Testa, con 268 millones de activos en vivienda de alquiler, obtiene 12 millones en ingresos, lo que supone una rentabilidad anual del 4,4%. A lo que hay que añadir la revalorización de los activos.
Se trata de una propuesta interesante también para los arrendatarios, que consiguen viviendas con un alto nivel de calidad. Al contrario de la vivienda ofrecida por particulares, estas empresas están lanzando al mercado pisos provistos de todos los servicios. "No ofrecemos cualquier cosa", afirma González, de Diursa. "Acabamos de inaugurar en Madrid (Leganés y Vicálvaro) los dos mejores edificios de vivienda protegida". Para construir el de Vicálvaro, una promoción con 266 viviendas de alquiler protegido, con piscina de 450 metros cuadrados, dos pistas de pádel, gimnasio, cafetería..., Diursa ha contratado los servicios del arquitecto Óscar Tusquets. ¿El precio de los pisos? 570 a 700 euros al mes. Los de Leganés, entre los 450 y los 500 euros.
Además, los inquilinos, al contrario de lo que ocurre en su propia casa, no tienen que preocuparse de nada. El mantenimiento es continuo. "Vivir en un edificio gestionado por una sociedad anónima", apunta González, "en que todos son inquilinos, no tiene el mismo estatus que vivir en un piso alquilado por un particular, rodeado de propietarios".
Otra razón para que el sector se expanda es que, según los expertos, se dan ya condiciones suficientes para alquilar con plenas garantías. El Gobierno ha puesto en marcha medidas para facilitar el alquiler, algunas de ellas de tipo fiscal. Medidas lo suficientemente atractivas como para que Testa se apuntara. "Creamos hace dos años una filial en Testa, dedicada al alquiler", explican en la empresa, "justamente a causa de la reforma de la ley". También el interés de los fondos se ha despertado con la reforma.
Queda el tema de los desahucios, que, según González, "aún tardan más de lo deseable. Algunas inmobiliarias de alquiler como Diursa y Detinsa han solucionado el tema mediante acuerdos con instituciones de arbitraje como AEADE (Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad). Aun así, los expertos consideran que el alquiler en España seguirá siendo un recurso limitado a colectivos como los jóvenes en busca de su emancipación, las familias con ingresos muy limitados, las monoparentales, los separados y divorciados y las personas que tienen que cambiar temporalmente de lugar de residencia. Por muy ventajosas, bonitas o baratas que resulten algunas ofertas en alquiler, los españoles siguen soñando, en un marco de estabilidad a lago plazo, con tener su propia residencia.
Claves de crecimiento del mercado de alquiler
En Lazora consideran que una sociedad moderna y europea como España no puede satisfacer la demanda del mercado con apenas 1,6 millones de viviendas (8% del parque). Esta empresa calcula que la normalización de la situación -lo que significaría un parque de al menos el 20% del total- exigiría entre cuatro y seis millones de viviendas en alquiler. Aunque no esté claro que se van a alcanzar esas cifras, en Lazora consideran que hay una serie de circunstancias que van a contribuir a ampliar la oferta. Éstas serían las principales.
- Alquiler como única alternativa. Esta fórmula es la única disponible para la población con escasas posibilidades de acceder al mercado de propiedad, una posibilidad que se ha reducido en una situación de tipos más altos y también por la crisis de las subprime en EE UU.
- Cambios sociales. Las nuevas realidades sociodemográficas de la familia española -jóvenes, familias monoparentales, unipersonales, personas separadas y divorciadas- impulsarán la necesidad de viviendas en alquiler a precios asequibles.
- Incentivos. La sensibilización y las políticas de incentivo de las distintas administraciones, incluidas las locales así como las reformas fiscales dirigidas a incentivar el alquiler. También los cambios en la LAU en el sentido de equilibrar la relación entre arrendador y arrendatario.
- Movilidad. Las sociedades modernas y con creciente flexibilidad laboral tienden a incrementar la movilidad laboral. Hay un colectivo creciente de trabajadores que tienen necesidad de disponer de vivienda fuera de su domicilio habitual durante periodos más o menos largos de tiempo.
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