Hipotecas para todos los gustos

El mercado hipotecario se ha convertido en un bazar. Con los tipos de interés en ascenso y los precios de la vivienda por las nubes, las entidades crediticias se han lanzado a la captura de inmigrantes y jóvenes con un abanico de fórmulas que les permitan reducir el pago de mensualidades. La entrada de agentes extranjeros ha forzado a los bancos a modernizar sus ofertas.

Si el plazo de amortización se amplía a 50 años, el pago mensual se reduce un 40%. Eso explica que pisos caros se compren a 600 euros al mes

Las oficinas bancarias han empezado a llenarse de jóvenes parejas en busca de una hipoteca. Justo cuando el precio de los pisos supera niveles estratosféricos y el Euríbor va por encima del 3,8% frente al 2,1% de junio del 2005. Cuando todo parecía conjurarse para frenar a los compradores, nada parece hacerles desistir de la casa soñada. En julio pasado, el saldo hipotecario alcanzaba los 846.488 millones de euros, 25,7% más que en 2005.

Antonio Anglada, director general adjunto de GE Money Bank, afirma que "estamos ante una espectacular flexibilización del mercado hipotecario con avalancha de nuevos productos para facilitar la compra". Donde hace años no había más que hipotecas amortizables a 15 o 20 años, con el límite del 70% o 80% del valor de tasación, ahora todo vale: préstamos sobre el 100% del valor, plazos de 40 y 50 años, carencias de varios meses al año o la posibilidad de pagar intereses y aplazar el capital hasta el final.

Bancaja tiene en su web un simulador en el que los interesados pueden elegir variables hasta que dan con la suma que están dispuestos a pagar. "Es, en definitiva", explica Sebastián Ruiz, director de marketing de Bancaja, "lo que preocupa a los compradores. Dados los altos precios de los pisos, ya no les preocupa tanto cuándo van a terminar de pagar la vivienda o el tipo de interés. Lo que quieren saber es cuánto van a pagar al mes y si pueden pagar lo mínimo posible. Gana la entidad que facilite el pago más bajo".

Y si esto ocurre cada vez más, se debe al interés de las entidades por los jóvenes y los inmigrantes, hasta hace poco fuera del mercado. "Los jóvenes son un segmento en alza, lo que, unido a la subida de precios y tipos y al estancamiento de los sueldos, ha obligado a las entidades a buscar fórmulas para reducir la cuota mensual", dice Patricia Magdaleno, de Bankinter. Lo mismo suscriben en el BBVA, donde han flexibilizado las condiciones de los préstamos para ofrecer productos que faciliten la adquisición de una vivienda.

No hacerlo sería arriesgarse a provocar un parón en un mercado inmobiliario activo por la entrada en masa de compradores. Y arriesgarse también a una mayor tasa de morosidad en el caso de que el Euríbor supere el 4,5%. "Los tipos suben y algo había que pensar para hacerles frente", apunta Inés Manguilote, de la BBK. La flexibilidad ofrecida a los nuevos clientes está disponible para los antiguos. "La cuestión", prosigue Ruiz, "es evitar que se asfixien. No ganamos nada con atosigarlos ni nos interesa quedarnos con sus casas".

Esta nueva filosofíaha llevado a la explosión de nuevos productos. Pese a que algunos bancos habían empezado a ofrecer plazos de 30 o 40 años, la mayoría se apunta a la nueva modalidad. "Y esto es sólo el principio", dice Anglada.

"Bancaja pegó antes del verano un volantazo a su negocio hipotecario. En julio lanzó el programa Paga Cuando Quieras, cuyo objetivo, según Ruiz, es implantar una libertad de pago, un sistema con suficiente flexibilidad como para que los clientes decidan cómo quieren pagar su hipoteca". La caja amplió el aplazamiento de la devolución del capital hasta 40 años y eliminó comisiones en el cambio de productos.

También Bankinter ha lanzado dos productos revolucionarios en asociación con GMAC, la financiera de General Motors: un préstamo hipotecario sobre el 100% del valor de la vivienda, cuyo pago de parte del capital (20% a 80%) se puede aplazar hasta el final del préstamo. Otro producto, aún más rompedor, permite que el comprador pague sólo intereses y deje la totalidad del principal hasta el final del contrato. En este caso tendrá que pagar un 30% de entrada. Todo esto es inédito. Si la ampliación del plazo de amortización de los 25 años hasta los 40 o 50, que ofrece, por ejemplo, la BBK, permite reducir el pago mensual en un 40%, la supresión del pago de principal lo reduce aún más. Ello explica que pisos muy caros en Madrid puedan comprarse ahora por 500 o 600 euros al mes.

La flexibilidad no es general. Un breve vistazo a las webs permite comprobar que Bancaja o la BBK son más agresivas que La Caixa y que el BBVA lo es más que el Popular. Miguel Ángel Luna, de este último, reconoce que "nuestro banco es conservador, y en vista de los riesgos del sector inmobiliario ha decidido pisar el freno". En los últimos años, los bancos españoles han sufrido presiones de entidades extranjeras, como la americana GE MoneyBank, y brokers especializados en intermediar en el tema hipotecario. "Al optar por la mejor oferta hipotecaria existente en el mercado para nuestros clientes, obligamos a los bancos a ser más flexibles", explica Ángel Bouzas, consejero delegado de Fredom Finance, un broker británico que actúa en España desde el 2003.

En un mercado como el español, donde la mayoría de las familia disponen de unos activos inmobiliarios líquidos sustanciales (diferencia entre el valor del piso y el remanente de hipoteca a pagar), estos intermediarios tenían que resultar decisivos. Su propuesta es sencilla: al negociar en bloque, además de ofrecer las hipotecas más interesantes y conseguir condiciones favorables, se ofrecen a englobar las diversas deudas de una persona -tarjetas de crédito, letras de coches, equipos electrónicos, viajes...- en su deuda hipotecaria y a plazos más amplios.

"No hay por qué extrañarse de que la gente se apunte a las ofertas de consolidación o refinanciación de deuda que potenciamos", afirma Bouzas. "¿Por qué van a pagar deudas al 20% si las pueden reducir al 5%? La gente quiere no agobiarse, sino recuperar renta para consumir". El más popular de estos intermediarios es el británico Freedom Finance. A los tres años de aterrizar va a ampliar su plantilla de 100 a 400 personas. Fuertemente agresivo en marketing y publicidad, Freedom Finance no sólo ha tenido éxito en la consolidación de deudas, sino que ha abierto brecha en las hipotecas, creando mercados que la banca convencional desdeñaba.

Giro de 180 grados

"Logramos hipotecas para todo tipo de clientes, con avales o sin ellos, con o sin dinero ahorrado, puedan o no demostrar sus ingresos y tengan o no incidencias de pago. ¿Truco? No hay. El que tiene más riesgo tiene que pagar más. Tampoco el rating de Estados Unidos es igual que el de Botsuana".

"Al principio tuvimos que empezar con entidades extranjeras", dice Carolina Marín, de Alfa Inmobiliaria, "si bien ahora los bancos españoles están ya activos en este campo". Quedarse fuera de este mercado les hubiese supuesto un riesgo, pues, si bien estos brokers suponen sólo el 3% del mercado, se espera que crezcan como la espuma. "En el Reino Unido tienen el 35% del mercado y en EE UU el 55%", comenta Bouzas.

GE Money Bank, de GE Capital, especializado en productos y de riesgo (tiene una división de préstamos a personas insolventes), fue uno de los bancos que más hizo por la expansión de los brokers en España al no contar con red propia. "Llegamos a traer brokers ingleses", comenta Antonio Anglada, director general adjunto, "para participar en cursos y seminarios". Igual que ocurre en EE UU, los audaces productos de Ge Money Bank se están colocando en masa.

Algunas entidades españolas están lanzando empresas de tipo similar. Caixa Galicia, según Anglada, está promoviendo su filial Crédito Familiar, que se centrará, también a través de los brokers, en la venta de hipotecas y productos de consolidación". Un grupo de cajas acaba de crear Celeris, especializada en crédito de consumo e hipotecario. A lo que habría que añadir el desembarco de GMAC (de General Motors) con el lanzamiento de los dos productos hipotecarios de Bankinter ya citados.

"Algunos productos que ahora comercializamos los lanzamos hace diez años, y hubo que retirarlos porque la gente no los entendía", dice Ruiz, de Bancaja. La opinión general es que los bancos, en el tema hipotecario, han dado un giro de 180 grados.