El Gobierno reducirá a la mitad la comisión por cancelar una hipoteca

Cambiar de hipoteca (de interés variable a fijo, y viceversa) o llevársela a otro banco (porque sale más rentable) será más barato. El Gobierno prevé una rebaja del 1% al 0,5% de la comisión máxima que cobran bancos y cajas a sus clientes por cancelación anticipada total de un préstamo, según el borrador de la nueva ley que entrará en vigor a principios de 2007. La reducción sólo afectará a los préstamos que se firmen desde esa fecha. Además, los gastos de notaría y del registro se recortarán cerca del 40% cuando se cancele, modifique o subrogue una hipoteca (aunque ésta sea anterior a la nueva ley). En definitiva, con esta ley, un usuario que cancele una hipoteca de 120.000 euros se puede llegar a ahorrar 720 euros (600 por la comisión).

El objetivo de la nueva ley hipotecaria es eliminar las trabas para cambiar de préstamo e impulsar la competencia entre entidades financieras. Además, la reforma se acomete en un contexto de subida de los tipos de interés y con el nivel de deudas de los hogares más alto de la historia por el boom de la vivienda. El director general de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, señaló ayer que entre un 2% y un 2,5% de las familias tendrá problemas para afrontar un nuevo aumento de los tipos.

La nueva normativa, que el Gobierno prevé que esté lista en el primer trimestre de 2007, no beneficiará a los ciudadanos que compren una vivienda, ya que no afectará a las comisiones y costes relacionados con la firma de nuevas hipotecas.A los endeudados compradores les quedará el consuelo de saber que, si con el tiempo deciden cambiar su hipoteca, los gastos bajan. La principal reducción se producirá en la comisión que cobran los bancos y cajas en las cancelaciones anticipadas totales.

Más competencia

Éstas pasarán del 1% al 0,5% del capital pendiente de amortización en las hipotecas firmadas a tipo de interés variable (el 95% de las que se constituyen). Así consta en el borrador que el Gobierno someterá esta semana a consulta pública y que ayer explicó el secretario de Estado de Economía, David Vegara, en un foro organizado por el diario Cinco Días.

En los préstamos suscritos a tipo fijo (donde ahora las comisiones son libres), este porcentaje del 0,5% sólo podrá aumentarse (hasta el máximo pactado por el banco y el cliente en el contrato) en el caso de que los tipos de interés en el momento de la cancelación estén por encima del tipo al que se contrató la hipoteca.

Estas rebajas de las comisiones máximas sólo servirán para las hipotecas ya firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley. Este cambio beneficiará sobre todo a los titulares de una hipoteca que decidan llevársela a otro banco o caja (es necesario cancelar la hipoteca para cambiarla de entidad), porque le ofrecen condiciones más ventajosas.

Los gastos notariales y registrales también se abaratarán en la cancelación, modificación y subrogación. Esta medida beneficiará a todos los préstamos, no sólo a los que se firmen con la nueva ley. El Gobierno calcula que supondrá una rebaja de los costes cercana al 40% en el caso de una hipoteca de 120.000 euros. Los notarios cobrarán menos, porque sus honorarios, que tienen un coste determinado por un porcentaje cada 1.000 euros del valor del bien sujeto a la operación, se calcularán a partir de ahora por otro sistema con cuantías fijas, con lo que, según el Ejecutivo, se reducirá la factura. En el caso de los costes relacionados con la inscripción en el registro de cualquier modificación, cancelación o subrogación de una hipoteca, el titular sólo tendrá que pagar el 10% de los honorarios del registrador (ahora se paga el 15%).

A modo de ejemplo, el impacto de la reforma sería el siguiente. Para una hipoteca de 120.000 euros, una reducción de la comisión de cancelación anticipada al 0,5% supondría un ahorro de 600 euros, según los cálculos de expertos del sector consultados. Hasta esta nueva ley, el usuario pagaba 1.200 euros.

Con respecto a los gastos en el registro de la propiedad, la reducción para las hipotecas de menos de 250.000 euros supondrá un ahorro de unos 20 euros. Con respecto a los gastos de aranceles notariales, también para hipotecas menores de 250.000 euros el ahorro es de unos 100 euros.

Ahorro de 720 euros

En definitiva, a partir de la entrada en vigor de esta ley, una persona con una hipoteca de 120.000 euros se puede llegar a ahorrar un total de 720 euros (600 de la comisión de cancelación, más 20 de los gastos del registro de la propiedad y 100 de los aranceles notariales).

La nueva ley regulará por primera vez la llamada hipoteca inversa. Las personas mayores de 65 años y dependientes podrán pedir una hipoteca sobre su propia vivienda en propiedad e irán recibiendo una renta mensual a cambio. Aunque se agote la renta que aporta la entidad financiera al propietario en función del valor de tasación de la vivienda, el titular podrá seguir viviendo en su casa hasta que fallezca. Cuando el propietario muera, los herederos podrán vender la casa y devolver lo entregado por el banco (más intereses) o pagar la deuda y recuperar el piso.

Los trámites de constitución, subrogación, modificación y cancelación de estas hipotecas tendrán beneficios fiscales y arancelarios (notario y registro), ya que se exime de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.

Además, el Gobierno también quiere que los bancos y las cajas informen al detalle de las características de la hipoteca que van a contratar. Incluso se baraja la posibilidad de que se incluye un simulador sobre cómo variaría la cuota mensual en función de la evolución de los tipos de interés.