Vértigo inmobiliario en el parqué

El boom inmobiliario se ha instalado en la Bolsa. La suerte de la mayor compañía de su sector en Europa, Metrovacesa, se decidió a los puntos el miércoles tras seis meses de guerra sin cuartel entre su mayor accionista, la familia Sanahuja, y su presidente, Joaquín Rivero. El control de la inmobiliaria catalana Colonial, otro gigante del sector, cambiará de manos en 48 horas si no hay sorpresas y prospera la OPA amistosa lanzada por Inmocaral. Y en la pista de despegue, pendientes de los últimos trámites en la CNMV y de la valoración previa de sus activos, se encuentran dos ofertas públicas de compra, la del Grupo San José sobre Parquesol y la de Reyal sobre Urbis, otra de las grandes, y una oferta publica de venta de acciones de Realia. En lo que va de año se han incorporado al parqué cuatro inmobiliarias, y varias sociedades del sector lideran las revalorizaciones del mercado en 2006.

El control de Colonial, otro gigante del sector, cambiará de manos en 48 horas sí no hay sorpresas y prospera la OPA lanzada por Inmocaral

Astroc, con una revalorización de sus acciones de más del 200% en cuatro meses, se ha convertido en la salida a Bolsa más rentable en un lustro

El mercado no gana para sorpresas. Metrovacesa cotizó 10 euros por encima del precio de la OPA lanzada por su presidente 24 horas después de su conclusión, lo que puede significar que la guerra por su control con la familia Sanahuja sigue de forma soterrada. Mientras, Inmocaral, considerada un chicharro bursátil hasta hace unos meses, se revalorizó en torno a un 30% en la semana (acumula una apreciación del 300% en 2006) y llegó a representar, con la previsible inmediata incorporación de Colonial a su negocio, una amenaza potencial al liderazgo de Metrovacesa en el sector inmobiliario y una seria candidata a reemplazar al grupo que preside Rivero en el selectivo índice Ibex 35.

- Inmocaral. Hace poco más de un año, Luis Portillo, un empresario sevillano entonces no muy conocido, lanzó una oferta pública de adquisición (OPA) sobre el 100% de las acciones de Inmocaral, una compañía cotizada, pero pequeña y residual, con el objetivo, según dijo, de convertirla en la quinta inmobiliaria española. Unos meses después, y ya como presidente de Inmocaral, formuló otra OPA sobre la totalidad de las acciones de Colonial, un bocado mayor (triplicaba la capitalización bursátil de la sociedad compradora, y las ventas de ésta en 2005 equivalían a menos de un 1% de las de la inmobiliaria que se pretende adquirir). En una y otra oferta pactó previamente el éxito de su desenlace con los socios de control, la familia del ex presidente de Inmocaral, Francisco Carrasco, que controlaba el 72,34% de su capital, y La Caixa (que tiene el 39,37% de Colonial).

Estas dos rápidas y sucesivas ofertas de compra y la prevista fusión de Inmocaral y Colonial, que con gran probabilidad va a dejar en manos de Portillo, un gigante casi de la talla de Metrovacesa, ha provocado, como los terremotos, réplicas y sacudidas. La salida del empresario sevillano del capital de Metrovacesa, oficialmente para evitar conflictos de intereses tras su entrada en Inmocaral, le ha deparado munición (331 millones por su 5,66%) para preparar la operación de Colonial.

- Urbas. Tras las bambalinas, otra pequeña sociedad cotizada, Urbas, y algunos empresarios e inversores inmobiliarios están repitiendo los pasos previos de Inmocaral y de su actual presidente, Luis Portillo, y están transfiriendo a ella activos para ponerlos en valor en el mercado, y acaban de comunicar a la CNMV una ampliación de capital de 20 millones.

Un despegue más en ciernes. Las inmobiliarias españolas han protagonizado la mayor parte de las salidas a Bolsa este año, buena parte de las ampliaciones de capital y una de las mayores pugnas -la citada guerra de OPA entre Joaquín Rivero y los Sanahuja en Metrovacesa- por el control de una sociedad cotizada. Sólo las OPA activas del sector inmobiliario en la última semana, sin contar otras operaciones societarias, acumulaban un valor conjunto de casi 12.000 millones de euros. Los todavía buenos resultados de su sector (véase la información gráfica adjunta) y las buenas valoraciones del mercado de renta variable, junto al convencimiento de la proximidad de un cambio de escenario en su actividad, con un incremento en los tipos de interés y una desaceleración en los precios y en la demanda de viviendas, les ha impulsado a recurrir a la Bolsa para recabar financiación para diversificar productos y mercados.

Los movimientos se suceden y algunos analistas descuentan ya posibles OPA de inmobiliarias aún ajenas a la Bolsa sobre otras que no llevan ni un año cotizando. Ya ha sucedido con Parquesol y otras pueden seguir su ejemplo. De momento, otras salidas a Bolsa realizadas o anunciadas por empresas de este sector en 2006 son las siguientes:

- Renta Corporación. Es una empresa catalana especializada en rehabilitación y compraventa de edificios y en cuyo consejo y directiva se encuentran varios ex altos cargos políticos. Fue la primera inmobiliaria y la primera sociedad en incorporarse este año al mercado bursátil. Inició el 5 de abril su andadura a un precio de 33 euros por acción, un 13,8% por encima de los 29 euros, a los que colocó un 33% de su capital social. Hoy, sin embargo, cotiza en el entorno del precio de salida y ha sido, junto a Parquesol, el patito feo de las últimas salidas a Bolsa de su sector. Y eso que ha triplicado su facturación y su beneficio en el primer semestre respecto a igual periodo de 2005. Su pecado, según los analistas, fue fijar un precio demasiado alto para su estreno en el parqué.

- Parquesol. La inmobiliaria vallisoletana, la segunda en lanzarse al ruedo de la Bolsa este año, se las prometía felices al dirigir sólo sus ofertas de venta y suscripción a inversores institucionales o con mandatos de compra superiores a 50.000 euros, pero protagonizó el 5 de abril el peor estreno en el parqué desde la entrada de Iberia en este mercado en abril de 2001. Colocó un 35% de su capital y su estreno fue un fiasco. La caída al finalizar el primer día de cotización se aproximó al 4%, cerró a 21,75 euros por título y su precio de salida fueron 23 euros.

Todavía esta semana, pese a la OPA presentada a finales de julio por el Grupo San José por el 100% de su capital a 23,1 euros por título, la inmobiliaria cotizaba por debajo del precio de salida.

Banesto Bolsa, en un reciente informe sobre Parquesol, afirma que el precio ofrecido por San José es muy bajo, "tanto si atendemos al valor de los activos de Parquesol, al precio de salida en su oferta pública de venta de acciones (OPV), a nuestra valoración o a las últimas operaciones registradas en el mercado inmobiliario español. Por otro lado, vemos que el accionista minoritario vuelve a estar en desventaja porque la OPA ya ha sido aceptada por el accionista mayoritario, el precio nos parece competitivo y aquellos que entraron en la OPV tan sólo conseguirán una revalorización del 0,4%, y eso sin tener en cuenta el valor temporal del dinero".

- Riofisa. La inmobiliaria controlada por la familia Losantos y participada por Caixa de Catalunya con un 32% de participación fue la cuarta empresa de su sector en desembarcar este año en la Bolsa. A finales de abril anunció su salida a través de una OPV, con la que iba a colocar en el mercado el 30% de su capital entre inversores particulares e institucionales. Y el 19 de julio se estrenó en el parqué con una subida del 8,33%, al fijar su primer precio en 19,5 euros frente a los 18 establecidos como precio de salida de la compañía.

Riofisa, especializada en la promoción de centros comerciales, aterrizó en el parqué con buen pie tras haber colocado en el mercado, a través de una OPV, el 26,1% de su capital, 11,77 millones de títulos, porcentaje que se podía elevar hasta el 29,99 con los 1,76 millones de acciones reservadas a los colocadores.

Esta inmobiliaria, que ha multiplicado por seis su beneficio en el primer semestre y cuyas acciones acumulan una revalorización cercana al 35% desde la OPV, ha incorporado en los últimos meses a su accionariado al grupo mexicano Hidafa, que tomó un 7,09% de su capital a través de la OPV y en compras posteriores en Bolsa, y a Rosalía Mera (ex esposa del presidente de Inditex, Amancio Ortega) que, a través de su sociedad inversora Rosp Corunna, controla ya un 5% de la inmobiliaria.

La salida a Bolsa de Riofisa coincidió con la puesta en marcha de un ambicioso plan estratégico de expansión para diversificar su implantación geográfica y entrar en nuevos productos y actividades inmobiliarias. El plan prevé inversiones por valor de 3.000 millones de euros hasta 2008.

Astroc. "La tarta inmobiliaria se va a reducir y mucha gente no profesional que ha entrado en el mercado saldrá. Como ninguna compañía tiene una cuota mayor al 5% quien lo haga bien, en un escenario de ralentización, podrá subir esa cuota", afirmó el presidente de Astroc, Enrique Bañuelos, en el acto de presentación de la oferta pública de venta de acciones (OPV) de su compañía a los analistas. El día 24 de mayo debutó en Bolsa y hoy Astroc, con una revalorización de más del 200% en sólo cuatro meses (supera ya los 2.300 millones de capitalización), es la salida a Bolsa más rentable de los últimos cinco años.

Los buenos datos de la promotora valenciana y la estrategia que escogió para dar el salto al mercado de valores (un descuento del 25% sobre el valor estimado con que salió a Bolsa, 6,40 euros) explican en buena medida el éxito de su estreno y de su trayectoria posterior en Bolsa.

"Se han cumplido los objetivos de la OPV: institucionalización del accionariado y visibilidad en los mercados", señalan fuentes de Astroc. "Se ha dado entrada en el accionariado a importantes compañías como Corporación Caixa Galicia, G3T (Godia) y Nozar, con un 5% cada una, y se ha cedido asientos en el consejo de administración a sus representantes". Y también se han cumplido los compromisos contraídos en la tramitación de la OPV, agregan. "Hace unos días anunciamos la distribución de un dividendo del 50% de nuestros beneficios, el porcentaje más elevado del sector. Medida que se materializará con el reparto a cuenta de casi 30 millones de euros, con respecto al beneficio neto del primer semestre".

- Realia. La inmobiliaria controlada por FCC y Caja Madrid prepara estos días su salida a Bolsa, que se producirá en los próximos meses, probablemente en el primer trimestre de 2007, y que oscilará entre un 30% y un 50% de su capital. La constructora y la caja de ahorros están perfilando los últimos detalles, como la valoración de los activos o la elaboración del cuaderno de ventas. Entre otros temas pendientes, se encuentra el de la estructura accionarial que tendrá Realia a la hora de estrenarse en el parqué. Desde 2000, tanto FCC como Caja Madrid controlan el 49,17% de la inmobiliaria, pero hace algunos meses han llegado a un acuerdo para que la empresa que controla Esther Koplowitz pueda consolidar por el método de integración global en sus cuentas los resultados de Realia. Extremo que obliga a FCC a incrementar su peso -directo o indirecto- en el accionariado de Realia