Para mayores sin reparos
Cajas de ahorro, inmobiliarias y sociedades de capital riesgo apuestan por el negocio de las residencias para la tercera edad
El sector residencial para la tercera edad se ha convertido en una de las áreas más dinámicas del mercado. Con crecimientos anuales de la facturación del orden del 12% y una rentabilidad más que razonable, ha atraído el interés de cajas de ahorros, sociedades de seguros médicos, inmobiliarias y sociedades de capital riego. El resultado es una explosión de la oferta en el segmento alto del mercado, con decenas de residencias y miles de plazas en construcción
La facturación del sector, 1.575 millones de euros en 2002, alcanza ahora los 2.400 millones, con un incremento acumulativo del 53%
Para mayores sin reparosRiofisa está levantando estos días en Algete (Madrid) una lujosa urbanización con centenares de apartamentos. Jardines, piscinas, canchas de tenis, un edificio central con peluquería, cafetería, gimnasio. Pero no se trata de un complejo residencial más. Los apartamentos tendrán pasillos más anchos y los baños artilugios especiales. La piscina quedará dotada de equipos de fisioterapia y talasoterapia y en el edificio central habrá un equipo permanente (día y noche) de médicos y enfermeras.
El complejo, que será gestionado por Eulen Servicios Sociosanitarios, una empresa gestora de servicios para la tercera edad del grupo liderado por David Álvarez, es uno de esos senior resorts (como se les llama en la costa), que están proliferando por toda España. Tanto que no hay empresa del sector que no esté construyendo alguna de estas urbanizaciones, que en el caso de Sanyres, la empresa residencial creada por la inmobiliaria Prasa, en 1999, constituyen incluso la parte más importante de su modelo de negocio.
Más abundante, sin embargo, está siendo la proliferación de modernas y lujosas residencias de 100 a 200 habitaciones, enfocadas básicamente a dependientes (personas con más de 80 o 85 años, que componen el 90% de sus usuarios), y de las que están surgiendo decenas al año. "No hay mes que no se inauguren dos o tres", apunta Rafael Navas, presidente del Grupo Jubilo. "Ahora puede haber unas 700 en construcción".
Cada vez más mayores
El envejecimiento de la población (los mayores de 65 años son ya el 17% del total), la próxima entrada en vigor de la Ley de Dependencia (que asegurará ayudas públicas a la población afectada) e incluso el actual boom inmobiliario han desatado una carrera por hacerse con estos nuevos complejos residenciales, dotados de todos los servicios y que acabarán, ellos sí, por jubilar definitivamente a las residencias típicas de toda la vida, con 10 o 20 habitaciones.
El fenómeno, que se aceleró, según Javier García Perrote, de Euroresidencias "a partir del año 2000" (cinco de los 13 primeros grupos del sector tienen menos de seis años de existencia), se está saltando todas las marcas. Las 3.400 residencias existentes en 2001 son ya 5.400. En unos años llegaremos a las 7.000 u 8.000. Adavir, una cadena del grupo Planiguer fundada en 2001, tenía siete residencias con 1.172 plazas a finales del año pasado; en 2006 acabará con 11 centros y 1.684 plazas. Sergesa aumentará su red de 16 a 20 también este año, Eulen de 11 a 16, Amma Recursos Asistenciales, de 9 a 17, y Ballesol, la veterana del sector, creada en 1976, elevará su cartera residencial de las 26 que tenía a finales de año a cerca de 46 en 2007, fecha en la que contará con casi 7.500 plazas. Tan sólo siete empresas construirán este año unas 6.000 plazas. El resultado son unos crecimientos de la facturación exponenciales. "El año pasado", comenta García Perrote, "facturamos 18 millones de euros, este año alcanzaremos los 30 millones".
Aunque pueda resultar difícil creer que hay un gran negocio aquí (la estancia en estos centros oscila entre los 1.600 y los 3.000 euros al mes y las pensiones de jubilación no están para echar cohetes), sí lo es. Quizá porque los familiares de los jubilados se rasquen los bolsillos. O porque haya más pudientes de los que aparecen en las listas de Hacienda. Lo cierto es que las 13 empresas más grandes de España cuentan ahora mismo con un parque de casi 30.000 habitaciones, el 12% del total del sector, y logran retornos del 10% al 12% sobre las ventas, lo que convierte la construcción y gestión de estos hoteles para mayores en un negocio bastante atractivo. De ahí que no sorprenda que casi todos se estén abalanzando sobre este sector. Cajas de ahorros, inmobiliarias, constructoras, sociedades de seguros médicos, incluso sociedades de capital riesgo.
Entre las más activas están las cajas, quizá por las sinergias que el negocio les aporta. Aparte de las oportunidades de financiación que se presentan, las cajas están muy vocacionadas para esta actividad. Buena parte de sus clientes son mayores. Y las actividades de la Obra Social pueden ser también un semillero de marketing. Lo cierto es que muchas de las grandes empresas residenciales están controladas por estas entidades. Es el caso de Ama Recursos Asistenciales, creada en 1997, participada por Caja Navarra, Caja Burgos y Caja Duero, entidad esta que participa a su vez en EBN Banco de Negocios, integrada por Unicaja, Ibercaja y otras. También Caixa Galicia mantiene una alianza con Eulen, que gestiona residencias pertenecientes a terceros (de la Administración o empresas como Riofisa). "La caja promueve y posee las residencias", explica Juan Manuel Martínez, director general de Eulen Servicios Sociosanitarios y vicepresidente de la patronal de las grandes empresas del sector, AESTE, "que después nos entrega para su explotación".
También la combinación cajas-aseguradoras va viento en popa. Las aseguradoras aportan experiencia de gestión y potenciales clientes (los asociados a sus servicios de seguro médico). Aquí, la alianza entre Caja Madrid y Mapfre ha dado origen a Mapfre Quavitae, la segunda empresa del sector en número de plazas (más de 3.000). Catalana Occidente se ha hecho también con un 10% del Grupo SAR, la cuarta del sector (con 2.800 habitaciones), liderada por Higinio Raventós y en la que participa Joan Abelló con el 30%. Y Caser Residencial, con más de 1.500 habitaciones, es otro de los grandes exponentes de colaboración cajas-seguros. Caser, la aseguradora de las cajas de ahorros (con 37 de estas entidades en su capital) se lanzó hace años al sector con la adquisición de Metroces, la cadena residencial de Metrovacesa.
Las inmobiliarias han sido grandes actores del negocio residencial. Por razones obvias. Su cartera de suelo y la experiencia en promoción, añadidas a la necesidad de diversificar unas carteras muy centradas en vivienda u oficinas, las han llevado a interesarse por la tercera edad. Fue el caso de Metrovacesa, que creó Metroces en 1995, que gestionaba directamente. Una estrategia que alteró al vender la empresa y entrar posteriormente, con el 35% del capital, en Adavir, una cadena que en cuatro años se hizo con 1.200 habitaciones. Pese a que Metrovacesa es el principal accionista de Adavir, la responsabilidad de las operaciones corre a cargo de otro accionista, Geroplan, una empresa gestora de residencias.
Esta fórmula está siendo también aplicada por Lar Inmobiliaria en Ballesol, la líder del sector (con más de 4.000 residencias), en la que participa con el 20%. En este caso, la gestión diaria de las operaciones está firmemente en manos de la familia fundadora de Ballesol, los Vivas. También Sacyr Vallehermoso, que se salió hace hace años del capital de Euroresidencias ha optado por dejar la gestión a otros. "Hemos optado por alquilar nuestras residencias", comenta un portavoz, "unas diez, a Euroresidencias. Es cómodo, tenemos un cliente, no 180. Además, somos inmobiliarios, no gestores".
Operadoras 'puras'
Las operadoras residenciales puras aprecian este nuevo enfoque. "Las inmobiliarias han entrado muchas veces en el negocio con una perspectiva de corto plazo", comenta Juan Manuel Martínez, "y éste es un negocio de gestión, intensivo en mano de obra y con resultados muy a largo plazo".
No todos parecen de acuerdo. La familia Romero González, los propietarios de Prasa Inmobiliaria, crearon Sanyres en 1998, una empresa operadora que es propiedad suya al 100%. Sanyres mantiene alianzas puntuales en cada una de las regiones donde opera; con Cajasur en Andalucía, con Bancaja en Valencia y con Seelvag en Nordic Residencial. Pero, la gestión se mantiene en sus manos. Igual que ocurre con Novaire, de OHL, con siete residencias gestionadas por la empresa".
Un fenómeno más reciente ha sido la entrada de las sociedades de capital riesgo y sociedades de cartera familiares. Es el caso de la británica 3i, que entró en Ballesol para ayudarle a financiar su plan de inversiones. Otro caso es el de EBM Alisma, un fondo de capital riesgo de EBN Banco y el portugués Espírito Santo, que tiene el 15% de Adavir. Entre los inversores familiares destaca la presencia de Saarema, una sociedad de cartera de la familia Hinojosa (los antiguos dueños de Cortefiel) y Juan Rodríguez Inciarte en Euroresidencias, de la que tienen el 68%. Eurosidencias, fundada en 1998 por Reyes Artiñano, y que va por las 1.450 habitaciones, se ha especializado en el segmento de lujo.
Destaca también el papel jugado por la familia Bonomi (Investindustrial), propietarios del 100% del grupo Care, fundado en 2001, o de la sociedad Caesars (Antonio Miralles). Y es sólo el principio. En estos momentos, hay multitud de nuevos proyectos e inversiones en estudio. El boom de la tercera edad vive su primera juventud.
Las grandes oportunidades del 'boom inmobiliario'
¿Que las residencias son caras y las pensiones bajas? No importa, los bancos, cajas de ahorros y las propias empresas residenciales tienen una solución: utilice su vivienda. En los últimos años, coincidiendo con el boom inmobiliario y el creciente número de ancianos dependientes, se ha iniciado una carrera en la oferta de productos. Los más comunes son la llamada Hipoteca Inversa o la Renta Vitalicia.
En el caso del primero "se trata", según Miguel Artazos, de Ibercaja, "de que el jubilado que tenga una vivienda en propiedad pida una hipoteca sobre ese activo. Los bancos que están comercializando el producto, como Ibercaja, le abren una línea de crédito hasta el 80% del valor de la vivienda, que sigue siendo suya". Con ese capital, el jubilado puede ingresar en una residencia y pagar las mensualidades. Cuando fallezca, los hijos recibirán el piso con un pasivo (la suma que su progenitor haya consumido) y pagar la deuda o vender la vivienda y quedarse con el sobrante. En el caso de la Renta Vitalicia, el jubilado vende la vivienda, a cambio de la cual el comprador se compromete a pagarle una renta vitalicia hasta que fallezca. La ventaja de este sistema es que el jubilado no percibe una suma fija (que podría agotarse antes de su muerte) sino que seguirá cobrando su mensualidad hasta que fallezca.
Pese a sus ventajas, estos productos son muy recientes y están siendo promocionados con cierta timidez. Aun así, se van imponiendo. El Sabadell acaba de lanzar BS Renta Vivienda, que ofrece rentas mensuales garantizadas para toda la vida a cambio de vender la vivienda a la aseguradora BanSabadell Vida. En este mismo segmento, Ballesol creó hace dos años Trianza, en sociedad con Roan (una red de venta de pisos) y Winterthur.
