El BBVA prevé una desaceleración "ordenada" de los precios de la vivienda

El BBVA considera que los precios de la vivienda en España han entrado en una senda de desaceleración "ordenada" y no ve razones para anticipar una caída brusca como las que se produjeron a principios de los ochenta y los noventa. El mercado inmobiliario vive un aterrizaje "suave" desde finales de 2003, cuando se registraron tasas de crecimiento del 18%, hasta el 13,1% actual y el 12% previsto para finales de este año, y que caerá aún más, hasta el 5%, en 2006. Sólo una subida inesperada de los tipos o una fuerte caída del empleo podrían agravar este escenario.

El último informe de Situación inmobiliaria elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA concluye que la desaceleración de cinco puntos porcentuales registrada en las tasas de crecimiento de los precios de la vivienda en ocho trimestres desde finales de 2003 "supone el inicio de una nueva tendencia en el mercado de la vivienda, caracterizada por un ajuste ordenado de precios".

Según José Luis Escrivá, economista jefe del Servicio de Estudios de la entidad bancaria, esa situación se mantendrá en el futuro, ya que la demanda seguirá estando impulsada por tres factores: el crecimiento demográfico, un mercado de trabajo dinámico y tipos de interés relativamente bajos. La inmigración (se espera la entrada de unos 350.000 inmigrantes anuales), y el tirón de los no residentes, permiten estimar que hasta 2011 habrá una "demanda estructural" de unas 600.000 viviendas anuales.

El efecto de una subida del tipo oficial de interés en la zona euro, que los analistas dan por segura a partir del primer trimestre del año que viene, no será dramático. "Estamos hablando de una subida de medio punto porcentual [en la actualidad el precio oficial del dinero está en el 2%] el año que viene y, aunque se espera que se modere la inflación y la subida pueda ser mayor en términos reales, se trata de tipos aún extraordinariamente bajos", señaló Escrivá.

Según cálculos de la entidad, una subida de tipos de 50 puntos básicos incrementaría la cuota mensual de una familia española con una hipoteca media, que el BBVA cifra en 467 euros, el 15,2% de su renta disponible, hasta 483 euros mensuales, el 14,9% de su renta disponible, que se estima crecerá un 7% en términos nominales en 2006. El Euribor, principal tipo de referencia para fijar el tipo de las hipotecas en España, aumentó 0,098 puntos en octubre, hasta situarse en el 2,414%. Sólo una fuerte subida de tipos, que Escrivá considera "improbable", o una gran desaceleración del empleo podrían provocar una caída brusca del precio de la vivienda.

750.000 viviendas iniciadas

El escenario de un ajuste moderado de los precios de la vivienda se refuerza por el lado de la oferta, que seguirá aumentando en un entorno de disminución de la demanda. La construcción sigue manteniendo el dinamismo iniciado en 2002, con una tasa de crecimiento del 6,6% prevista para este año, según el BBVA, que podría moderarse hasta el 5% en 2006. Este año se ha iniciado la construcción de 750.000 viviendas, destinadas a cubrir la demanda derivada de factores demográficos -nuevos hogares e inmigración- y segundas residencias.

Sin embargo, según el estudio del BBVA, "en los tres primeros meses de 2005, los ritmos de venta han continuado moderándose en algunos mercados", lo que podría hacer caer el aumento de nuevas viviendas iniciadas el año que viene hasta un 5%, tras haber registrado tasas de crecimiento anuales del 20% desde principios de 2004. El estudio cita asimismo una caída del número de tasaciones del 4% entre enero y septiembre y las menores entradas de inversión extranjera en inmuebles.