El 'valor' del suelo

En el centro del debate sobre el precio de la vivienda está el papel que el suelo juega en la misma. Si bien esta preocupación es generalizable a otras economías, el incremento del precio de ambos activos en España, especialmente en el último quinquenio, cercano al 110% en el caso de la vivienda y al 160% en el suelo urbano, justifica que en nuestro país adquiera mayor intensidad y relevancia.

Independientemente del signo de causalidad entre el precio de la vivienda y el suelo, que puede variar en función de su localización y situación concretas, y que requeriría de un tratamiento específico, lo cierto es que la normativa de valoración actual permite incorporar expectativas sobre el suelo que no responden a su situación real. Esto no hace sino favorecer el incremento que estamos observando en el precio de ambos bienes, en un proceso de retroalimentación que hace que los movimientos especulativos sobre uno recaigan sobre el precio del otro y así sucesivamente, intensificando las fases del ciclo, además de producir una asignación de la plusvalía generada que no responde a una lógica económica.

Los métodos de valoración establecidos en la regulación del suelo vigente incorporan ya desde su situación de rústicas expectativas sobre su situación prevista, que se ven incrementadas de forma exponencial con la toma de decisiones administrativas de cambio de clasificación.

Así, el ejercicio de las competencias urbanísticas, por parte de la administración, genera plusvalías a meros tenedores de suelo. Ante esta situación, la mejor estrategia de un propietario de suelo que pretenda maximizar su renta, comportamiento racional de cualquier sujeto económico, es esperar a un cambio de clasificación que revalorice exponencialmente su activo. Esto claramente fomenta la acumulación y especulación del suelo, prohibida en nuestra norma constitucional, y ayuda a explicar parte de los problemas evidenciados en el funcionamiento de este mercado.

En este contexto se están dando a conocer los elementos del borrador de la nueva regulación de suelo, que incorpora elementos susceptibles de una lectura económica interesante como son la apertura a la competencia, cambios en la cesión de suelo y medidas dirigidas a garantizar el acceso a una vivienda digna.

Además, destacan las modificaciones al régimen de valoración. Éstas están encaminadas a que la valoración del suelo refleje su situación real, que responde al valor añadido al activo por parte de su tenedor. Así, el borrador fija el valor del suelo en función de dos aspectos: naturaleza del suelo (rústico o urbano) y grado de ejecución de la urbanización o edificación. El régimen de valoración propuesto reconoce al propietario de un suelo rústico el valor conforme a su naturaleza y, en caso de haberse iniciado su transformación, incorpora adicionalmente como mayor valor las actuaciones de urbanización llevadas a cabo.

Las expectativas derivadas de actuaciones futuras, el valor de la edificación no realizada, por tanto, no se tienen en cuenta en ningún caso en los supuestos de valoración a los que se aplica esta norma.

De esta forma, el borrador promueve que las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos no se incorporen a la valoración del suelo rústico, retrasando la inclusión de plusvalías al inicio de las actuaciones de urbanización. No se premia por tanto la mera acumulación y tenencia de suelo.

Los efectos que pueden derivarse de este cambio normativo son la mejora de la asignación de las plusvalías en el proceso de generación de suelo finalista, la eliminación de barreras a la entrada en el sector y la introducción de un referente en la fijación del precio del suelo que se constituya en un elemento adicional que facilite el ajuste de la senda de crecimiento del precio de la vivienda que ya se viene observando, aunque aún de forma tímida, desde principios del 2004.

Ángel Berges y Lara de Mesa son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas)