El patrimonio inmobiliario se ha triplicado en 10 años por el auge de la vivienda

El patrimonio inmobiliario de los españoles casi se ha triplicado entre 1995 y 2004, desde 1,3 hasta 3,5 billones de euros, debido a la combinación del "fortísimo" aumento de los precios de la vivienda (una media anual del 10,5%) y al crecimiento sin precedentes de la superficie construida para pisos (un 1,5% al año), según un estudio de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas). Jamás se habían construido tantas casas en España, que va a la cabeza de la Unión Europea en parque de viviendas en relación a la población: más de 500 unidades por cada 1.000 habitantes, unas 50 más que la media europea.

Pese al frenético ritmo de construcción de viviendas, los precios han subido a una tasa media anual del 10,5% desde 1995 por la fuerte demanda -impulsada por el crecimiento de los hogares, los bajos tipos de interés y la entrada masiva de inversores- y han dejado a las familias españolas más endeudadas que nunca. "La extremada intensidad y duración del presente boom [iniciado a finales de 1997] continúa sorprendiendo a los analistas", explican los autores del artículo publicado en el último número de los Cuadernos de Información Económica de Funcas. La escalada continuará mientras haya hipotecas baratas, estabilidad en el empleo y el mercado inmobiliario sea rentable para los inversores.

El informe indica que el aumento de la superficie construida (sólo el año pasado, por ejemplo, se iniciaron 700.000 pisos, un récord) y el encarecimiento de los precios explican el crecimiento del patrimonio inmobiliario español en un 10% y un 90%, respectivamente, hasta alcanzar 3,5 billones.

Lejos de moderarse, esta tendencia se aceleró en 2004: el valor inmobiliario (20%), la superficie construida (2,2%) y los precios (17,5%) registraron los crecimientos más elevados de la década. "El repunte de la financiación hipotecaria, con un 22% anual de variación en 2004, confirma la fuerte presión de la demanda", dicen los autores del estudio, que no prevén una moderación a corto plazo.

El estudio también compara la relación entre el valor total de la vivienda y los activos financieros en cuatro países. Mientras que en España el valor de la vivienda alcanza el 65% del total, en Alemania la proporción desciende al 40%, en Reino Unido al 30% y en Francia al 10%. Esta diferencia "indica la importancia y el sesgo que está adquiriendo la inversión inmobiliaria para los españoles", según el informe. Además, España es el país europeo en el que más viviendas se han construido. Así, ya hay más de 500 por cada 1.000 habitantes, frente a la media europea, que ronda las 460 casas por cada 1.000 habitantes. A niveles similares al español están Grecia y Francia.

El aumento del patrimonio inmobiliario ha sido muy desigual por comunidades autónomas. El estudio indica que los mayores incrementos entre 1995 y 2004 se han producido en las regiones mediterráneas, sobre todo en Baleares, y en la Comunidad de Madrid y el País Vasco, al multiplicarse el valor por 2,6. En el otro extremo se sitúan Galicia, Aragón, Extremadura y Castilla y León, donde el valor no ha llegado a duplicarse. Tras estos incrementos, la Comunidad de Madrid se ha convertido en la de mayor patrimonio inmobiliario, con el 20,7% del total, al superar por primera vez a Cataluña, que aglutina el 20,6% del valor.

Las regiones con mayor renta, como Baleares, País Vasco y Cataluña, son las que registran mayores crecimientos de precios y menores aumentos de superficie construida, a excepción de Madrid. Madrid y Murcia son las únicas comunidades en las que los precios han registrado crecimientos superiores a la media pese a haberse construido una proporción comparativamente muy elevada de su parque de viviendas. Los autores aseguran que la fortaleza de la demanda en estas regiones tiene como contrapartida su "mayor vulnerabilidad ante una posible crisis inmobiliaria".

Mientras, los pisos protegidos (tienen un precio máximo y están destinados a las familias que, por sus ingresos, no pueden permitirse comprar una vivienda en el mercado libre) se han convertido en una especie en extinción, y apenas suponen un 10% de los nuevos pisos.