A la búsqueda de la vivienda protegida

Sobre el borrador de Real Decreto por el que el Ministerio de Vivienda pretende regular el nuevo Plan de Vivienda 2005-2008 han recaído abundantes críticas, que responden en bastantes ocasiones a intereses no precisamente de carácter general. Destacan las emanadas del Partido Popular, que se acompañan de amenazas de posible recurso de inconstitucionalidad frente al borrador citado si el Gobierno mantuviese el texto divulgado entre los agentes sociales.

Las críticas al futuro nuevo Plan de Vivienda no alcanzaron tal intensidad cuando Álvarez Cascos sacó adelante el Plan 2002-2005 en enero de 2002. Este trato diferente sorprende, a la vista de que el borrador de nuevo plan resulta escasamente rupturista con el establecido en tiempos del gobierno anterior.

La construcción de nuevas viviendas protegidas tiene un carácter anticíclico

Las viviendas protegidas de alquiler están siendo objeto de un volumen importante de ayudas

De todas las acciones públicas que actúan sobre la oferta y la demanda de vivienda la más conocida y popular es la relativa a las ayudas públicas incorporadas a la construcción y venta de viviendas protegidas. Este tipo de vivienda, de precio y superficie controlados normativamente, adolece de un acusado carácter anticíclico. Esta circunstancia lleva a que la oferta correspondiente aumente cuando la construcción residencial pasa por momentos difíciles, mientras que se reduce de forma considerable en las fases de auge inmobiliario, lo que agrava el problema de acceso. El doble mercado que dicha actuación pública provoca, el de la vivienda libre y el de la vivienda protegida, ha sido origen de frecuentes y tradicionales infracciones de la normativa hasta ahora vigente en materia de viviendas protegidas, en especial en lo relativo al precio de venta y al destino de dichas viviendas, infracciones que no han contribuido precisamente al logro de los objetivos de la política de vivienda.

Sin embargo, ante lo prolongado de la última etapa de auge inmobiliario en España (1998-2004), en la que el papel de la vivienda como activo parece dominar sobre su condición de bien de uso, resulta imprescindible desarrollar políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda a una significativa proporción de los jóvenes hogares que pretenden acceder a una vivienda. En relación con el alcance de la demanda de vivienda por parte de los jóvenes hogares, la nueva Encuesta de Población Activa del INE ha revelado que el ritmo de creación de nuevos hogares en España es más intenso que lo que cabía prevenir con los resultados anteriores de dicha encuesta. En 2003 y 2004 se crearon más de 400.000 hogares (100.000 más que los estimados con la encuesta anterior), lo que, a la vista de los más que altos precios de mercado, revela el importante alcance del número de jóvenes hogares con serios problemas de acceso a la vivienda.

En dicho contexto, la vivienda protegida tiene que contribuir a paliar el problema de acceso citado, en coherencia con los restantes instrumentos de la política de vivienda (fiscalidad, urbanismo, regulación de los alquileres, regulación financiera), ninguno de los cuales tiene la rapidez y la intensidad de acción que presenta a corto y medio plazo la promoción y venta de vivienda de dichas características y el desarrollo de otras actuaciones de efectos equivalentes incluidas en el citado Plan de Vivienda.

- Ventajas de acceso a las viviendas protegidas.

Las ayudas directas al acceso a la vivienda, entre las que se incluyen las asociadas con la promoción y venta de nuevas viviendas protegidas, reciben una asignación de 878,61 millones de euros en los Presupuestos Generales del Estado de 2005. En los mismos presupuestos, las ayudas fiscales al acceso a la vivienda, instrumentadas básicamente a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del IVA, se elevan a 5.951,15 millones de euros, casi siete veces la cuantía de las ayudas directas. La incidencia social de la primera de dichas ayudas es muy superior a la de la segunda, a pesar de su menor alcance presupuestario. Dichas ayudas se aplican en su mayor parte a través de los préstamos convenidos ligados a la construcción de nuevas viviendas protegidas. Los créditos en cuestión se conceden primero a los promotores privados y públicos de viviendas protegidas y después a los compradores de dichas viviendas, que se subrogan en el préstamo inicial.

Como antes se indicó, la construcción de nuevas viviendas protegidas tiene un carácter hasta ahora sustancialmente anticíclico, dentro de una tendencia histórica a todas luces declinante. Así, mientras que en la etapa de moderada recesión inmobiliaria comprendida entre 1992 y 1997 las viviendas protegidas iniciadas suponían el 22,7% del conjunto de iniciaciones, entre 1998 y 2004 la proporción citada descendió hasta el 10,3% de dicho total. En la citada etapa de recesión inmobiliaria las viviendas protegidas iniciadas cubrían el 42% de los nuevos hogares generados en España. Entre 1998 y 2004 dicha proporción era solo del 15% (ver gráfico).

Los elevados precios que se espera alcancen las viviendas libres en el mercado en las presentes circunstancias se capitalizan en forma de un intenso coste del suelo. Esto último implica que las expectativas de beneficio en el mercado libre de vivienda, expresadas en el elevado precio del suelo, expulsen a las viviendas protegidas durante la etapa de auge inmobiliario.

En general, solo se construyen dicho tipo de viviendas protegidas en tales periodos si hay suelo disponible en unas condiciones de coste que permitan vender dichas viviendas, sin pérdidas, a unos precios significativamente por debajo de los de mercado, pero no por ello insignificantes.

Los datos publicados recientemente por el Ministerio de la Vivienda revelan que en la Comunidad de Madrid el precio medio de una vivienda libre de 90 metros cuadrados construidos ascendía a 236.000 euros en el primer trimestre de 2005 (más de 39 millones de antiguas pesetas).

En el mismo periodo de tiempo el precio medio de venta de una vivienda protegida de la misma dimensión ascendía a unos 88.000 euros (menos de 15 millones de pesetas). Un joven que ganase 2,5 veces el IPREM (1.174,5 euros al mes, unas 195.000 pesetas) debería destinar, en el caso de que adquiriese la vivienda a precios de mercado, con un préstamo a 25 años de plazo y al tipo de interés de mercado (3,33%), cerca del 80% del salario mensual para acceder a dicha vivienda. En el caso de encontrar una vivienda protegida al precio antes citado, que se adquiriese con un préstamo convenido para dicho tipo de viviendas (20 años, 3,07% en 2005), habría de emplear poco mas de la tercera parte de sus ingresos para acceder a dicho tipo de vivienda, cuantía que se reduce además con ayudas adicionales procedentes del Ministerio de Vivienda y ejecutadas por la autonomía correspondiente.

La principal ventaja de las viviendas protegidas para la venta es el precio de las mismas o el alquiler en el caso de las promovidas con dicho destino. Las viviendas protegidas de alquiler están siendo objeto de un volumen importante de ayudas, tanto en el Real Decreto de 2002 como en el que está pendiente de aprobación definitiva. Todo hace prever que en el futuro deberán concentrar la mayor parte de las ayudas públicas directas a la vivienda.

Junto a la puesta a disposición de los promotores de viviendas protegidas de suelo público de propiedad estatal para facilitar el cumplimiento de los programas de vivienda, la aprobación del nuevo plan cuatrienal 2005-08 resulta imprescindible para dinamizar la construcción de nuevas viviendas protegidas.

- Algunas novedades del plan 2005-08. El doble mercado de viviendas antes mencionado, libre y protegida, ha provocado un amplio conjunto de irregularidades que pretenden corregirse en el borrador de Real Decreto en cuestión a través de algunas propuestas significativas. Las viviendas protegidas, además de destinarse a residencia habitual, tendrán dicho carácter durante toda la vida útil de las mismas, con la excepción de las destinadas al alquiler de renta concertada.

No existiría en el primer caso la posibilidad de descalificación voluntaria por parte del comprador, como ha sucedido hasta ahora, pasados 10 años tras la compra. La no descalificación que se pretende implantar no impediría la venta de las viviendas protegidas citadas pasado un plazo mínimo de 10 años, a los precios máximos legales de venta actualizados.

Entre otras novedades situadas en la misma línea, destaca la creación de un Registro de Oferentes y Demandantes de viviendas protegidas. Resultaría imprescindible estar inscrito en uno de los mismos para poder acceder a las viviendas en cuestión.

Con el fin de apoyar la gestión de las actuaciones protegidas incluidas en el programa 2005-08 el Ministerio de Vivienda subvencionaría la implantación en las autonomías de Ventanillas Únicas de Vivienda, donde se incluirían los registros antes citados.

Alguna de las medidas citadas se viene aplicando en determinadas autonomías. La implicación económica de su implantación consistiría básicamente en que el comprador de una vivienda protegida tendría más fácil el acceso a la vivienda protegida que a la de mercado, pero apenas obtendría plusvalías derivadas de los más altos precios de la vivienda adquirida en dichas condiciones. En la compra de una vivienda protegida debe primar el destino de la misma a bien de uso, que es el objetivo predominante en el caso de los jóvenes hogares.

Los registros citados permitirían también depurar a los demandantes efectivamente necesitados de vivienda. La experiencia histórica de las viviendas protegidas en España obliga a implantar medidas del tipo citado, que pueden tener inconvenientes, pero que pueden contribuir a reducir las irregularidades citadas y a que se consigan mejor los objetivos de acceso a la vivienda con un esfuerzo razonable y ello en un tiempo como el presente, de intensa carestía de la misma.

Julio Rodríguez López es economista.