La vivienda inalcanzable

La vivienda ha vuelto a convertirse en una pesadilla para los presupuestos familiares. Desde hace tres años, y bajo la más absoluta indiferencia política, el porcentaje de la renta familiar que se debe dedicar al pago de la hipoteca se ha disparado de forma que las familias deben dedicar el 45,6% de sus ingresos a tal menester.

El precio de la vivienda nueva por las nubes (un 50% más cara que hace cuatro años) y la práctica ausencia de una oferta de pisos subvencionados por el Estado (40.000 viviendas para todo el país) han conseguido el milagro de que los pisos sean menos asequibles que nunca para las rentas medias y bajas, pese a disfrutar de los tipos de interés más blandos de la historia.

Cerca del 35% de los ciudadanos no puede permitirse la compra de una vivienda

El porcentaje del sueldo familiar para el pago del 'techo' ha subido del 31,89% al 45,6%

La vivienda protegida, el principal instrumento que tiene el Estado para hacer cumplir el artículo de la Constitución que garantiza el derecho a un hogar a todas las familias españolas, no está de moda. Cuando una familia de presupuesto ajustado se lanza en busca de piso, puede considerarse afortunada si logra encontrar uno que se ajuste a su bolsillo. En 1996, cuatro de cada 10 viviendas construidas llevaban la etiqueta de VPO, un sello que garantiza precios máximos y un paquete de ayudas públicas. Ahora, la proporción apenas supera el 5%. 'La política de vivienda no es precisamente uno de los elementos más brillantes de la economía de mercado', recalca el economista Julio Rodríguez, presidente del Consejo Social de la Universidad de Granada.

La caída en picado de la oferta destinada a las rentas menos pudientes ha abierto el debate sobre el futuro de la política de vivienda, incluida la posibilidad de fomentar el alquiler en un país que tradicionalmente ha preferido estrenar piso.

Cerca del 35% de los ciudadanos no puede permitirse literalmente la compra de una vivienda, es decir, sus ingresos mensuales no alcanzan los 720 euros. 'Esa gente no puede acceder a la compra', afirma Francisco López Barquero, gerente de la Asociación de Gestoras de Cooperativas de Viviendas y Comunidades de Propietarios (Agecovi). 'Ningún banco les va a conceder un préstamo hipotecario', sentencia. Y ese 35% sólo se refiere a los casos más extremos.

El Gobierno del Partido Popular presentó como uno de los grandes logros de su primera legislatura que el esfuerzo familiar para la compra de una vivienda, es decir, el porcentaje de la renta familiar dedicada a la compra de un piso, había caído en tres años (1995-1998) del 44,11% al 31,89%. El Ejecutivo dejaba en un segundo plano que la principal causa de ese logro era la caída en picado de los tipos de interés. En realidad, los tipos hipotecarios ya habían experimentado una disminución espectacular en la última etapa del Gobierno socialista, que se había traducido en un alivio para los presupuestos familiares dedicados a la vivienda (desde 1990 a 1996, el esfuerzo para la compra de una una vivienda cayó del 65,93% hasta el 39,53%).

Pero, incluso, admitiendo las tesis oficiales, ¿cómo se explica entonces que, con los tipos de interés más bajos de la historia, la accesibilidad a la vivienda esté creciendo ininterrumpidamente en los últimos tres años?

Pese a que el asunto ha pasado a un segundo plano, y ya no forme parte del combate político, el hecho es que los datos oficiales (Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento) son tozudos: desde 1998, en que se alcanzó el punto más bajo, el porcentaje del sueldo familiar que ha de dedicarse a pagar el techo que la cobija se ha disparado desde el 31,89% hasta el 45,6%, según el último dato oficial correspondiente a septiembre de 2001. Se calcula que este porcentaje ya se situaba en el 47,5% al final del tercer trimestre del año pasado.

La respuesta a estas interrogaciones desde los ámbitos oficiales -Ministerio de Fomento, en particular- es el silencio administrativo. El director general de Vivienda, Fernando Nasarre, no ha comparecido públicamente desde que el ministro Francisco Álvarez Cascos accedió al cargo, en mayo de 2000. De hecho, este periódico ha intentado ponerse en contacto con Nasarre, pero no ha podido hablar con él -ni con ningún portavoz- porque estaba de viaje.

Un estudio reciente de UGT refleja en cifras la situación actual: los precios en el mercado libre han crecido ocho veces más que los salarios y cinco veces más que la renta de las familias, que ya destinan casi la mitad de sus ingresos a financiar la adquisición de una casa, pese a que los tipos de interés están bajo mínimos. Desde 1986, los precios se han triplicado.

El boom constructor de los últimos cinco años (500.000 nuevos pisos anuales, un récord) ha servido de motor del crecimiento económico, incluso en los meses de vacas flacas, y de generador de empleo. Pero el encarecimiento del suelo -los precios crecieron un 35% sólo en el año 2000, según datos del Banco de España- ha disparado los precios. Aun así, hay familias dispuestas a pagarlos, aunque les cueste la mitad de sus ingresos mensuales, animadas por la estabilidad económica y, sobre todo, por unas hipotecas baratas. Además, la vivienda es uno de los instrumentos favoritos de inversión.

Mientras, el mercado de VPO atraviesa una crisis: el año pasado se construyeron cerca de 500.000 viviendas libres y, según datos de Fomento, sólo se terminaron 47.620 unidades de VPO, frente a las 78.883 de 1995.

La razón principal es que, lógicamente, un promotor no va a dedicarse a construir pisos de 90.000 euros poco rentables cuando puede vender otros a 180.000 euros con mayores márgenes de beneficio. 'La demanda de VPO existe y la prueba es que las pocas promociones que se inician se cubren de inmediato', indica Ignacio Fernández Torres, gestor de la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas. 'Pero este producto no siempre es rentable', puntualiza.

Todos los implicados (administraciones, partidos, promotores y cooperativistas) coinciden. La VPO ha perdido atractivo. Un principio básico de la economía de mercado dice que si hay demanda, la oferta responde de forma espontánea. Pero, por encima de todo, hay un regla más poderosa: la que se debe a los beneficios. 'Los precios de venta máximos fijados para las VPO son inferiores a los costes de producción', explica López Barquero.

El objetivo de las ayudas públicas es corregir esas deficiencias del mercado. En materia de vivienda, el intrumento que se ha venido aplicando ha sido el de las VPO, cuyo objetivo es ayudar a las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar un piso en el mercado libre.

La política de vivienda se articula en la actualidad a través de planes cuatrienales que diseña el Ministerio de Fomento, que establece los aspectos básicos de la regulación, aunque las comunidades autónomas tienen transferidas formalmente las competencias. El último plan, que regirá para el periodo 2002-2005, fue aprobado por el Consejo de Ministros en enero pasado a través de un decreto que señala 'retrocesos' en la construcción de VPO.

'El nuevo plan aumenta las ayudas a los sectores sociales con menos ingresos, jóvenes y familias numerosas', según explicó en su día el departamento que dirige Álvarez Cascos. Con un presupuesto global de 3.380 millones de euros, el plan prevé la construcción de unas 186.000 nuevas viviendas protegidas (unas 46.500 al año). Además, en un intento por contentar al sector, el precio básico por metro cuadrado de VPO se aumenta un 3,27%, hasta los 623,77 euros, y se permite a las comunidades autónomas la posibilidad de incrementarlo (o abaratarlo, según las características de cada zona) en hasta un 56%.

'Las ayudas están muy bien, pero si el precio no es el adecuado, no se van a hacer VPO', advierte Manuel Martí, secretario general de la patronal de promotores inmobiliarios (APCE). 'Si el precio de venta es razonable, la VPO resurgirá, porque este país lo necesita', asegura. Medir la incidencia de los planes de vivienda es complicado. Fomento tiene en exclusiva los datos al respecto. Los últimos oficiales son de 2000, cuando sólo se utilizó un 32% de la línea de crédito pactada entre la Administración y la banca para otorgar préstamos a los beneficiarios del plan. 'La Administración tiene que poner a disposición más suelo para VPO', afirma López Barquero.

'Nuestra política de vivienda siempre ha estado muy por detrás del conjunto de la Unión Europea', comenta Cristina Narbona, responsable de vivienda en el PSOE, aunque como militante de la oposición añade que el Gobierno del PP muestra 'una especial falta de impulso político'. La inversión pública en vivienda sólo representa un 1% del producto interior bruto en España, frente al 2% de media en la UE.

Ante el poco éxito de las políticas actuales, cada vez son más las voces que aconsejan que se debería de promover la vivienda en alquiler. Incluso el Gobierno, que en el último plan de vivienda ya ha mencionado el tema. Fomento anunció recientemente que prepara un informe sobre la situación del alquiler en España, tanto público como privado, que servirá de base para estudiar alternativas.

El parque de viviendas en España es uno de los más densos en comparación con su población: unos 21 millones de viviendas para 13,5 millones de hogares. Pero sólo un 15% es de alquiler, uno de los porcentajes más bajos de los países de la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico. El resto es de propiedad y buena parte está vacío.España ha sido, por tradición, un país volcado en la construcción de vivienda nueva. 'Siempre acaban respirando bastante por tratar de construir en lugar de permitir el acceso', explica Julio Rodríguez.

Orígenes culturales

Los orígenes de esta cultura del piso nuevo se remontan a los años cincuenta. Tras la guerra civil, el parque de viviendas era viejo y deficitario. En la década de los sesenta se lanzó un mensaje: había que construir un millón de viviendas. 'La tendencia actual es herencia del pasado', añade. 'La vivienda en propiedad y los depósitos bancarios bien remunerados son ahora los destinos favoritos para el ahorro de los pequeños inversores'.

Hacienda premia la compra de una vivienda con ventajas fiscales, mientras el alquiler todavía está sujeto a riesgos, sobre todo por la indefensión legal que a veces padecen los arrendatarios. En otros países, como Francia y el Reino Unido, se premia a los propietarios de una vivienda vacía que la sacan al mercado de alquiler.

La escasez de este producto ha provocado que, en España, alquilar un piso resulte casi tan caro como una hipoteca. Más allá de la evidencia numérica, existen otros efectos más de fondo: la falta de alquileres asequibles supone un freno a la movilidad laboral, según señalan sindicatos y patronal, y retrasa la edad de emancipación de los jóvenes. 'En Holanda se van de casa a los 18 años, porque hay una política de vivienda que permite el acceso a pisos baratos, tanto de compra como de alquiler', explica Cristina Narbona. En España, la edad de emancipación se sitúa en los 30 años.