La presión política de un cambio de manos

Juan Manuel López Benjumea anunció el pasado jueves en el Consejo de Administración de Caja San Fernando, entidad que preside, lo que los medios de comunicación llevaban meses husmeando: su entidad y El Monte se deshacen de los terrenos de la dehesa de Tablada.

Independientemente de los 4.000 millones de pesetas de beneficio que las cajas pueden obtener de la operación y de los opacos intereses que llevan a una decena de empresas constructoras a adquirir alrededor de 350 hectáreas de suelos rústicos e inundables a un elevadísimo precio (4.429 pesetas por metro cuadrado), el cambio de propietarios aumenta las complicaciones que el Ayuntamiento de Sevilla va a encontrar para conseguir el objetivo que persigue con el anunciado proceso de expropiación de la dehesa: dedicarla a usos públicos como zona verde y de ocio, uno de los principales proyectos para la ciudad que prepara la oficina de revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), dirigida por Manuel Ángel González Fustegueras.

El desarriollo a corto plazo de la expropiación, que la Gerencia de Urbanismo quiere poner en marcha en primavera de 2002, depende en gran parte del informe sobre el grado de inundabilidad de los terrenos de la dehesa encargado a la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir (CHG).

Si del estudio de la CHG resulta, como espera la oficina de revisión del PGOU de Sevilla, que toda la dehesa corre riesgo de inundación en caso de crecida del río Guadalquivir, el resultado de la expropiación sería triunfante para los intereses municipales. Todo el terreno quedaría a disposición de Urbanismo a cambio, simplemente, del abono a los nuevos propietarios del precio del suelo como rústico e inundable. Ese valor lo cifra el catastro en 300 millones de pesetas por las 350 hectáreas y un jurado de expropiación difícilmente lograría justificar su incremento en una expectativa de negocio que, en este caso, sería casi inexistente.

Riesgo de inundación

Otra cosa sería si la confederación hidrográfica determina que una parte de la dehesa está a salvo del riesgo de inundación (algunas fuentes cifran en el 30% del terreno esta franja). En este escenario, las constructoras que ahora se han hecho con los terrenos podrían asirse en la negociación con el Ayuntamiento para fijar el precio de expropiación a su expectativa de negocio inmobiliario en caso de que esa porción (el 30%) fuese recalificada como urbanizable, una opción que recogía el convenio suscrito en 1999 entre la Gerencia de Urbanismo y las cajas como propietarias del suelo.

En este segundo supuesto, y ante esa posición de fuerza de los grupos inmobiliarios que ahora forman el bloque de propietarios de la dehesa, sería difícil que el Ayuntamiento accediera a abonar el elevado precio que las constructoras pedirían por los terrenos. La decisión sería del jurado de expropiación y, ante el probable descontento que ésta provocaría en alguna de las dos partes, el asunto podría terminar en un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

Una previsible solución a este entuerto urbanístico, con la que las constructoras deben haber contado para animarse a gastar cerca de 14.000 millones de pesetas en una gran superficie de terreno no urbanizable, es que la Gerencia de Urbanismo acepte compensar la expropiación de la mayoría de la dehesa con la entrega a las empresas inmobiliarias de la parte de suelo que no sea inundable y que podría ser declarado urbanizable en el proceso de revisión del PGOU.

Esta posibilidad, es decir, que las inmobiliarias construyan en la zona de Tablada no inundable, ha sido admitida por el delegado de Urbanismo de Sevilla, Rafael Carmona, y haría triunfar la tesis de la negociación sobre la vía judicial. En este supuesto, el beneficio de la operación para las empresas inmobiliarias (varias de las más importantes de Andalucía) tras su inversión conjunta de más de 13.000 millones de pesetas se basaría en la edificabilidad que se les concediese y en la calidad de la vivienda que construyesen. Pero ésta es una opción que aún no contempla el Ayuntamiento.