El urbanizador y el desarrollo urbano

Últimamente han aparecido opiniones que advierten sobre eventuales efectos perversos que podría conllevar la práctica de la figura del Urbanizador -creada por la legislación valenciana de 1994- en el proceso de producción de ciudad. Se sintetizan en dos cuestiones básicas: desarrollo muy acelerado en la producción de suelo urbanizado y acumulación del mismo en escasas manos, aspectos que son valorados, lógicamente, de forma negativa. Entiendo que dichas apreciaciones son erróneas y causadas por una deficiente información de origen. Veámoslo. En primer lugar, debe constatarse la eficacia del sistema de la ley de 1994. Cierto es que la creación de un nuevo nicho de actividad, la producción de suelo urbanizado, y la regulación de la figura de un nuevo operador económico, el urbanizador, público o privado, ha constituido un revulsivo casi espectacular de dinamización de la actividad urbanizadora que, como consecuencia de las rigideces estructurales que caracterizaban la legislación tradicional, casi inédita. El suelo que se está movilizando al amparo del marco legislativo valenciano, no es otro que el que los planes vigentes (aprobados a mediados de los 80) tienen clasificado con la finalidad de absorber las demandas sociales de vivienda durante la segunda mitad de los 80 y de los 90. De hecho, la considerable cantidad de suelo que actualmente se encuentra en proceso de movilización corresponde a la oferta que debería haberse puesto en el mercado desde hace diez años como mínimo y que, hasta ahora, se encontraba bloqueado, con las indeseables consecuencias especulativas y sociales que ello ha conllevado (recordemos la "burbuja" especulativa de finales de los 80). En cualquier caso, el producto final, los solares, se irán poniendo en el mercado acompasadamente a los tiempos de su adjudicación y producción. Si consideramos que los primeros programas se adjudicaron en el 95, ahora debemos estar viendo los primeros solares producidos (como así está ocurriendo), correspondiendo a los años 2001-2002 los suelos que se han programado en el 98. Seguramente, una de las razones que explican la interpretación apuntada, vendría derivada de la inusitada sorpresa social e institucional que supone el desbloqueo de todos esos suelos que los planes preveían para su desarrollo y que se encontraban inactivos o retenidos por "manos muertas" desde mediados de los 80. Otra cuestión, derivada en este caso de la anterior, plantea el "riesgo" de una cierta sobre-oferta de solares. Pues bien, si ello se produjera, ¿cuál sería el problema? Indudablemente los precios del suelo edificable bajarían automáticamente. ¿No es este el objetivo final de toda legislación urbanística que se precie de su finalidad social? Si, por una vez en la historia del urbanismo español -y el valenciano en concreto- se consigue una oferta de solares urbanizados acorde a la demanda y que el proceso se racionalice, urbanizando primero y luego edificando, acabando de una vez por todas con las edificaciones en "campos de cebollas", ¿no estaríamos dando al menos una respuesta al viejo problema del urbanismo patrio? Veamos el segundo efecto perverso que se aduce: la acaparación en escasas manos del suelo urbanizado. Pues bien, en mi opinión, tampoco es acertada esta apreciación. En primer lugar, porque la legislación valenciana obliga a acomodar el tamaño de las actuaciones urbanizadoras a la dimensión de la estructura empresarial del sector (grandes y pymes) para poner en condiciones de igualdad -de partida- a todos los operadores urbanos inmobiliarios. El urbanizador financia la actividad urbanizadora, en la práctica totalidad de los casos, asumiendo un porcentaje del aprovechamiento que el plan ha atribuido a los propietarios (una parte del suelo urbanizado) de valor equivalente a los costes de producción del mismo y que se define en competencia, con otros operadores, por el Ayuntamiento respectivo. Normalmente, en sectores de suelo residencial, localizados en los entornos de las principales ciudades, este porcentaje oscila alrededor del 45% del aprovechamiento total. Es decir, que en un suelo en el que en origen existen, por ejemplo, 50 propietarios "rústicos" (cifra normal en los periurbanos agrícolas-urbanizables y en actuaciones de superficie media de 10 hectáreas), al final del proceso existirán, como mínimo, 52 propietarios "urbanos": el Ayuntamiento con solares equivalentes al 10% del aprovechamiento (participación pública en las plusvalías generadas), el urbanizador con el 45% y los 50 propietarios con el 55% del resto del aprovechamiento. O sea, aumenta el número de titulares de suelo. Si además consideramos que en la mayoría de los casos, incluso cuando el "iniciador" es una empresa media o grande, el urbanizador suele asociarse con otras dos o tres empresas aún más se divide la propiedad final del suelo urbanizado, alejándose el efecto oligopolítico apuntado. Pero además, para mayores garantías, se dispone de un instrumento legal fundamental. La ley prevé plazos indisponibles para edificar los solares resultantes del proceso urbanizador, procediéndose automáticamente en caso de su incumplimiento, a la expropiación o a la ejecución forzosa de la construcción mediante concurso público, siempre bajo control administrativo, con lo cual también se impediría, de esta forma, una eventual retención especulativa. Conviene recordar que la legislación valenciana pone un énfasis singular en la función pública del urbanismo y del planeamiento que lo desarrolla. Indudablemente, el papel de la Administración en el nuevo proceso, adquiere mucha mayor relevancia que en el rígido modelo anterior. Por lo tanto, a partir de ahora, el poder público asume mayor responsabilidad, exactamente las proporcionales y adecuadas a su mayor capacidad de control. Por ello el acierto en la definición de sus políticas urbanísticas concretas y de la inteligencia en la puesta en servicio de sus estrategias de desarrollo, dependerá una mejor calidad urbana y la satisfacción del mandato constitucional del derecho a la vivienda y a la ordenación racional del suelo que impida la especulación. Afortunadamente, con el contrastado marco legislativo valenciano, con una actividad empresarial seria y solvente y siempre bajo una dirección y control públicos responsables y con las debidas cautelas que cualquier planificación que se precie de tal debe conllevar, cada vez será más difícil mantener posiciones incompatibles con las demandas sociales y con los mandatos constitucionales correspondientes. Que así sea. Gerardo Roger Fernández es arquitecto y urbanista.