Un proyecto contra el interés general

El Consejo Económico Y Social (CES) ha debatido y dictaminado el Proyecto de Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones presentado por el Gobierno ante el Parlamento. Discrepantes con ese dictamen, los representantes sindicales en el CES (UGT, CC OO, ELA y CIG) suscribimos un voto particular, al que se sumaron representantes del sector de consumidores y agrario, en el que expresábamos nuestra preocupación por la orientación del proyecto, que de transformarse en ley va a redundar en evidente beneficio de los propietarios del suelo a costa de perjudicar gravemente los intereses de la mayoría de los ciudadanos.Aunque la materia urbanística corresponde a las comunidades autónomas, según ha establecido el Tribunal Constitucional, al Estado compete regular cuestiones de. primer orden, como son el derecho de propiedad sobre el suelo, su clasificación y el régimen de valoraciones. Pues bien, en estas materias el proyecto del Gobierno implica un claro trasvase de facultades y de riqueza desde la comunidad hacia los propietarios del suelo, fomentando un modelo de ciudad desagregado y no armónico, en perjuicio del interés general.

Ante todo, el urbanismo deja de ser concebido como una función pública de primer orden por su implicación sobre el interés colectivo, para convertirse en una actividad en la que el protagonismo corresponde a la iniciativa del propietario privado. Los poderes públicos dejan de tener un papel activo e impulsor del desarrollo urbanístico para convertirse en meros agentes pasivos, quedando la iniciativa y la gestión en gran medida en manos privadas, identificadas además con carácter de exclusividad en el propietario -terrateniente frente al empresario- inversor. La actividad pública es así mera subsidiaria de la privada, a la que ni siquiera tendrá la posibilidad de "imponer" nada, sino sólo de "proponer", en terminología de la propia Exposición de Motivos.

En ese sentido, el proyecto de ley viene a modificar radicalmente los principios que han venido regulando la clasificación del suelo. En nuestro ordenamiento jurídico, el suelo es un principio no urbanizable, y es la decisión colectiva expresada a través de los poderes públicos democráticos, ayuntamientos y CC AA, la que determina en razón del interés general dónde y en qué condiciones pueden establecerse los asentamientos urbanos.

El proyecto ahora establece el sistema contrario. El suelo, con carácter general, será urbanizable y sólo podrá ser clasificado como no urbanizable cuando concurran determinadas circunstancias -medioambientales, paisajísticas, arqueológicas, exigencias de la legislación sectorial, etcétera- Con la nueva ley, prácticamente toda España pasa a ser suelo urbanizable, en el que el propietario puede edificar.

Esta nueva regulación supone, por tanto, que la estructura general del territorio y el modelo o "imagen" de la ciudad queda fundamentalmente en manos de los propietarios del suelo, cuyo interés por obtener la mayor rentabilidad no suele ser coincidente con el interés colectivo por el desarrollo armónico e integrado del territorio. Se posibilita así, incluso se impulsa, un modelo de ciudad que sea más el resultado de decisiones individuales de los propietarios, que pueden construir en la práctica donde quieran, que el resultado de un proceso democrático dirigido a satisfacer el interés general.

De esta manera se genera una ciudad dispersa, con asentamientos de población aislados del núcleo consolidado y establecidos en función de la rentabilidad de la propiedad del suelo y no de la planificación- de un modelo sostenible de ciudad, lo que conllevará un uso irracional del suelo, un creciente coste del transporte y otros servicios colectivos y un incremento de los costes públicos posteriores, derivados de la necesidad de reequilibrar y unir las zonas dispersas.

Consecuencia de ello es también el propiciar una ciudad desagregada y desigual, con barrios separados, marginales, semejantes a los antiguos "poblados de absorción" para trabajadores, emigrantes y otros grupos sociales menos favorecidos, al tiempo que surgirán también separadas y "aisladas" ciudades residenciales de élite. Todo ello, insistimos, sin responder a un modelo previo de ciudad definido por los poderes públicos, y retrocediendo a un urbanismo propio del modelo desarrollista experimentado en España en los años sesenta y setenta, con las nefastas consecuencias de todos conocidas.

Porque el proyecto parte de la idea, fruto de una visión ingenua y simplista de las leyes del mercado, de que el aumento de la oferta de suelo urbanizable va a producir automáticamente un aumento de la acción urbanizadora y edificatoria y un abaratamiento del suelo y de la vivienda. Pero parece ignorar que el problema del encarecimiento del suelo no resideen la escasez de suelo urbanizable, sino que lo que escasea es el suelo urbanizado, por la retención especulativa que del mismo realizan los propietarios, a los que, además, la nueva ley exime del deber de urbanizar y edificar actualmente exigible, eliminándose otros mecanismos de puesta en funcionamiento operativo del suelo cuando es retenido, como la expropiación o su salida a concurso público para urbanizar, relegando la intervención del empresario-urbanizador, público y privado a un papel subsidiario del propietario-terrateniente.

De este modo es previsible que la desregulación operada por el proyecto se traduzca no en una mayor oferta y abaratamiento del suelo urbanizado, sino en un aumento de los movimientos especulativos y en un mayor encarecimiento del precio.

Otro de los aspectos clave del proyecto de ley es el relativo a las cesiones obligatorias que los proietarios deben realizar a los ayuntamientos a la hora de urbanizar, al fijar una escala en la que han de moverse las comunidades autónomas que tiene como tope máximo de cesión el 10% del aprovechamiento y como mínimo el cero. En esta cuestión, la ley supone un claro retroceso en la aplicación del principio constitucional de recuperación por la comunidad de las plusvalías generadas por la acción urbanística y de no modificarse en la tramitación parlamentaria, ampliando el máximo de cesión al 15% y elevando el mínimo, redundará gravemente en los patrimonios públicos de suelo y en la posibilidad de acceso a la vivienda. Téngase en cuenta que el suelo destinado a vivienda social que las administraciones han promovido en los últimos años, y al que han accedido operadores públicos y privados, especialmente cooperativas, ha posibilitado el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes y de la población con menor poder adquisitivo, al tiempo que ha fomentado una clara tendencia al abaratamiento del precio de la vivienda.

La reducción de las cesiones obligatorias frenará, sin duda, los planes de vivienda social, dificultará la obtención de suelo por los ayuntamientos para fines de interés colectivo y producirá un encarecimiento del suelo y de la vivienda.

El último de los puntos esenciales de la nueva regulación, que nos parece también muy criticable, es el relativo al régimen de valoraciones, que el proyecto modifica sustancialmente. Frente al sistema de valoración objetiva en función de la clasificación del suelo y del grado de adquisición de facultades urbanísticas, el proyecto propone aplicar el valor de mercado, sin corrección alguna en razón del grado de cumplimiento por el propietario de sus obligaciones urbanísticas. De este modo, se produce un incremento artificioso del valor legal de la práctica totalidad del suelo, lo que provocará un aumento considerable del coste de las expropiaciones para creación de infraestructuras, dotaciones públicas y vivienda social, con el consiguiente incremento del coste final de la vivienda.

En definitiva, un nuevo trasvase de rentas y riqueza desde la colectividad hacia los propietarios y una ley que favorece a unos pocos y perjudica a la inmensa mayoría de los ciudadanos.

José María García Calleja y Manuel de la Rocha son consejeros del CES en representación de la UGT.