El valor los inmuebles

El conocimiento sobre la formación del valor de los inmuebles, sus leyes de comportamiento, su estabilidad frente a las oscilaciones económicas, su evolución futura previsible y otros muchos aspectos que tienen una gran importancia en la vida económica de un país, son analizados por el autor en este trabajo, que entiende que estos temas interesan a todo el mundo.

Mucho tiempo ha transcurrido desde que Confucio dijo que "el valor de tu casa es el precio que tu vecino quiere pagar por ella". Hoy día las relaciones económicas y sociales han adquirido una complejidad tal que ya no son válidas reglas tan sencillas para la determinación del valor de los inmuebles.-La Administración pública necesita conocer el verdadero valor de los inmuebles, para asignar adecuadamente la carga impositiva en proporción a su valor y así conseguir el objetivo de la equidad fiscal, para modular correctamente la aplicación de determinadas medidas económicas, como son, por ejemplo, la regularización de activos fijos y la política de amortizaciones, e incluso, para ejercer adecuadamente la tutela y control de la actividad económica de las empresas, sociedades y particulares.

- Las empresas, sociedades, instituciones y demás entidades públicas y privadas necesitan conocer los aspectos que configuran el valor de los inmuebles para optimizar la rentabilidad de su patrimonio o inversiones en activos fijos, su cuenta de resultados y su política de beneficios, al adaptar sus decisiones a la situación real y a la evolución futura previsible del valor de los inmuebles que adquieren, utilizan o administran.

Es también imprescindible determinar el valor de los inmuebles con plena. objetividad e imparcialidad en las fusiones, absorciones y liquidaciones de sociedades y en muchas otras actuaciones en las que se debe operar correctamente para salvaguardar el entramado de derechos y obligaciones que estas actuaciones, conllevan.

El tema del valor de los inmuebles adquiere especial importancia para aquellas sociedades y entidades cuya actuación tiene repercusiones patrimoniales pma terceros, como son, por ejemplo, las sociedades que cotizan en bolsa, las compañías de seguros y las sociedades que son financiadas con participaciones o fondos de terceros.

- A los particulares les interesa conocer el valor real de los inmuebles, principalmente, para administrar su propio patrimonio y tomar las decisiones oportunas en materias tales como : inversión, sucesiones, particiones, litigios, capacidad de crédito, etcétera.

Se puede concluir, por tanto, que el conocimiento del valor dé los inmuebles y las circunstancias que lo forman tienen hoy día una importancia que contrasta con el escaso desarrollo teórico, práctico e institucional que tiene este tema en nuestro país, como a continuación veremos.

La valoración de inmuebles

La situación en que se encuentra la tasación en España se define por tres características: el raquitismo de los conocimientos, la falta de rigor profesional y la confusión que se deriva de la normativa existente y de la actuación administrativa sobre esta materia.

El raquitismo proviene de la miexistencia en Materia de tasación de linmuebles de un. cuerpo teórico y doctrinal autóctono, situación que se manifiesta en la insuficiencia de libros, artículos y bibliografía seria escrita en español y en la ausencia de centros de enseñanza privados o públicos que den una enseñanza adecuada sobre esta materia. Baste indicar como botón de muestra el hecho de que 11 universidades de Estados Unidos están impartiendo durante 1984 un total de 14 cursos sobre los diferentes métodos y técnicas de tasación de inmuebles.

La falta de rigor profesional es, en parte, una consecuencia de este raquitismo, ya que al no disponer de conocimientos ni de información adecuada, una gran parte de los profesionales que realizan tasaciones en nuestro país han optado por la simplificación de pasar más o menos directamente desde la visualización del inmueble al otorgamiento de su valor sin entrar siquiera en el análisis de las principales características que lo configuran.

Sin duda, la Administración pública no ha contribuido de forma sustancial a poner orden en este campo, ya que con su actuación ha propiciado la permanencia de la confusión existente sobre este tema cuando no la ha aumentado. Así, nos encontramos con que en la actualidad:

- Existe un gran número de valores oficiales de inmuebles. Casi se podría decir que son tantos como los tributos a los que están sometidos o como las normas que los crean. Así, por ejemplo, nos encontramos con el valor urbanístico, el valor catastral, el valor de expropiación, el valor máximo legal, el valor a efectos de plusvalía y otros muchos más.

- La estructura del cálculo de los diferentes valores oficiales de inmuebles es heterogénea, ya que no trata uniformemente temas tan cruciales como son la determinación de los coeficientes de depreciación de la edificación, el señalamiento de su vida útil previsible, la fijación de las tasas de capitalización de los inmuebles que están en renta o en explotación y otros muchos elementos que sirven para la cuantificación del valor de un inmueble. Además, la mayoría de las normas no establecen reglas para la actualización de los valores con el transcurso del tiempo, por lo que un valor oficial que sea corrécto un año determinado puede quedar desfasado en los siguientes por no poderse ajustar convenientemente a la evolución del mercado.

- Tampoco hay unidad de actuación en la asignación de valores por parte de los diferentes órganos públicos encargados de la valoración, o en la fijación de los índice unitarios que cada uno adopta para la determinación de las bases imponibles del impuesto, correspondiente. Así, podría decirse, a la vista de lo expuesto, que para uá determinado inmueble se ha venido produciendo la situación de que el valor considerado con arreglo a la ley del Suelo no es igual que el determinado por la legislación de la contribución urbana y éste difiere del asignado para transnusiones patrimoniales o el que se ha establecido para la liquidación del impuesto, de plusvalías y así se podría decir sucesivamente de otros impuestos.

Así las cosas, y a la vista de la confusión existente para la determinación del valor de los inmuebles, se hace necesario que realicemos algunas precisiones en torno a este tema, que ayuden a clarificar y matizar algunos conceptos básicos para la mejor información y orientación del ciudadano.

Clases de valores de inmuebles

La teoría y práctica internacional más extendida y solvente reduce la amplia terminología existente de clases de valores de inmuebles a solamente tres: valor de mercado, valor de explotación (o en renta) y valor de coste (o de reposición).

En España debemos añadir a estas tres clases de valor el llamado valor máximo legal, que sólo tiene sentido en aquellos casos en los que por aplicación de la legislación vigente queda limitado el precio máximo al que se pueden vender determinados inmuebles, como por ejemplo es el caso de muchas viviendas de protección oficial que hoy se encuentran construidas.

Por tanto, conceptos como valor afectivo, valor intrínseco, valor expectante, valor objetivo, valor de liquidación, valor de porvenir y otros muchos que circulan en nuestro país no son admisibles porque inducen a confusión, ya que se trata de meros enfoques de cualidad, tiempo y composición y no conceptos independientes de los tres valores principales que se han señalado.

El valor de mercado es el principal concepto del valor de un inmueble y el valor por excelencia, ya que determina el valor líquido susceptible de transacción de un inmueble en la relación oferta-demanda. Los otros dos valores quedan subordinados al valor de mercado, ya que el valor de explotación o renta de un inmueble no es (o debería ser) otra cosa que el valor de mercado de un inmueble considerado como un producto financiero y el valor de reposición suele utilizarse solamente como una aproximación al valor de mercado en aquellos inmuebles para los que no se puede hacer un análisis efectivo de la relación ofertademanda existente en el mercado debido a alguna singularidad, como es el caso de la mayor parte de las instalaciones industriales, las naves de fabricación, el de los hospitales y otros muchos tipos de inmuebles para los que no es habitual la existencia de un mercado perfecto.

La elaboración del valor de mercado de un inmueble debe realizarse cuidadosamente, ya que requiere una investigación profunda de la situación real de mercado, el análisis estadístico de los datos, la homogeneización de la información obtenida con las características del inmueble que se valora y el tratamiento financiero adecuado de los pagos aplazados de las transacciones observadas. en inmuebles similares.

El valor de explotación de un inmueble es un concepto que debe utilizarse -y no de forma exclusíva- para aquellos inmuebles que se encuentran sometidos a una explotación económica o en alquiler.

Numerosos tipos de inmuebles se encuentran en esta situación. Además de las viviendas, locales comerciales, oficinas y naves industriales en régimen de alquiler se podrían señalar los hoteles, clínicas, aparcamientos públicos, puertos deportivos, centros comerciales y otras muchas clases de mmuebles susceptibles de ser objeto de mercado por la renta neta que se obtiene de su explotación económica.

El valor de reposición de un edificio se obtiene phr la suma de los costes necesarios para construirle, menos su depreciación acumulada. La utilización de este valor debe hacerse muy cuidadosamente, ya que no es siempre admisible como expresión del valor real de un inmueble por las limitaciones que contiene su elaboración y, especialmente, porque conduce a la idea errónea de que el coste de construir un inmueble es idéntico a su valor ante terceros.

Nada puede haber más arriesgado que aplicar un criterio de valoración inadecuado o una metodología inaceptable para la determinación del valor de un inmueble. Su utilización equivocada para los grandes edificios, industrias o patrimonios cuyo valor tiene una gran importancia en relación a los activos totales, puede llevar al suicidio económico de una entidad.

Lo que debe hacerse

Lo que cualquier persona debe exigir a toda valoración de inmuebles es calidad y ésta sólo existe cuando se ha estudiado correctamente para cada inmueble:

1. Su identificación y delimitación.

2. La situación urbanística real que le afecta.

3. La situación jurídica que incide sobre él.

4. La calidad, estado, coste y depreciación de la construcción en el caso de tratarse de un edificio.

5. La situación del mercado de los inmuebles homogéneos: precio, condiciones y relación ofertademanda.

Una vez analizados estos aspoctos, se deberá proceder a definir razonadamente el criterio de tasación admisible y la metodología del cálculo que se utiliza para la determinación del valor del inmueble. Así y sólo así se podrá decir que es correcto el valor del inmueble que se ha determinado.