Hacia una mejor política de viviendas

A lo largo del ya prolongado período de crisis económica, el importante sector de la construcción de viviendas ha presentado en España una evolución más deprimida que la del conjunto de la actividad económica. Esta situación de crisis puede culminar en este año 1982 con un auténtico récord a la baja respecto de los niveles alcanzados en los años sesenta y setenta.El Programa Trienal de Viviendas (PTV) 1981-1983 no ha resuelto los problemas; del sector, aunque haya supuesto un contexto de financiación diferente al que se estableció entre 1977 y 1980 con la liberalización del sistema financiero. El PTV estableció como objetivos reales para 1982 y 1982 la iniciación de 181.000 y 195.000 nuevas viviendas de protección oficial, respectivamente. En realidad, durante 1981 se iniciaron 138,000 viviendas y, de mantenerse en la segunda mitad de 1982 el ritmo de la primera parte del año, en 1982 se iniciarían sólo 126.000 viviendas, lo que implica que el objetivo perseguido no se va a cumplir en un 35%. Si a este escaso cumplimiento de las previsiones del sector de viviendas protegidas se une el aún más profundo bache de las viviendas libres, se configura entonces una situtción evidente de crisis aguda en la construcción residencial.

Los problemas

De los hechos observados se deriva una conclusión: la demanda real de viviendas es baja, las existencias de viviendas no vendidas son elevadas, mientras que los problemas de la disponibilidad de financiación y el tantas veces citado de los trámites administrativos municipales ocupan un evidente segundo plano. Existe, por otra parte, una amplia demanda potencial que, en su mayor parte, no es solvente, y cuya persistencia puede originar un serio problema social -y un incumplimiento del artículo 47 de la Constitución, queí establece el derecho de los espa'fioles a un alojamientó digno.

Ante una situación como la hásta aquí descrita,- parece evidente que la política de viviendas deberá plantearse los siguientes objetivos: en primer lugar, conseguir que el acceso al disfrute de una vivienda, en alquiler o adquiridá, no ocasione una detracción excesiva de la renta disponible familiar, como sucede ahora en la comprá de la primera vivienda.

En segundo lugar, parece conveniente conseguir para el sector unos ritmos de actividad más élevados que los actuales, y ello, tanto por su incidencia positiva so bre el empleo como por, la influencia que el sector de la vivienda tiene sobre numerosas industrias auxiliares de la construcción.

En tercer lugar, es preciso racionalizar la política de vivienda, de forma que los instrumentos de la misma se adapten a los problemas del momento y que no se produzca un derroche de recursos reales y financietos, acusadamente escasos en estos tiempos de crisis. En este aspecto, el PTV aparece comq insuficiente a todas luces y responde más a la'problemática de los años sesenta que a la compleja situáción presente.

En este momento, los recursos financieros adicionáles puestos a disposición del sector, vía PTV, se han traducido más en elevaciones de precios que en, un más alto ritmo de iniciaciones y ventas de viviendas.

Algunos instrumentos

La política de viviendas debe conducir a que las nuevas viviendas terminadas, particularmente las protegidas, respondan a la demanda real existente y no vayan a engrosar el ya elevado número de terminadas no vendidas. Con el propósito de conseguir una mayor racionalidad en el empleo de los recursos reales y financieros asignados al sector, se debe de favorecer un mayor papel de los ayuntamientos en la promoción directa, puesto que dichas entidades están más próximas a los problemas reales y pueden emplear ros recursos con más racionalidad.

El proceso de actualización de los módulos no debe ser un mecanismo consagrante del proceso infiacionario, puesto que es necesaria una mayor flexibilidad, en to,dos los sentidos, de los precios medios de la vivienda. El precio máximo de las viviendas de protección debería ser el resultante de la aplicación directa del módulo, desapareciendó la actual posibilidad de recargo en un 20%. En cuahto a los términos legales de la financiación, se debe aumentar hasta un 80% o 90% la proporción del préstamo base sobre el precio de venta. Corresponde al Gobierno de, la nación y a los de las comunidades autónomas el subvencionar parte de los intereses de los préstamos para la compra de viviendas protegidas, teniendo en cuenta los ingresos y el tamaño de las familias.

Mecanismos financieros

Toda política de viviendas debe ir acompañada de los correspondientes mecanismos de financiación. En este caso, se deben adoptar cuantas medidas (convenios, coeficientes, captación directa de recursos) conduzcan a la existencia de un marco estable de financiación, procedente, en gran parte, del Banco Hipotecario, cajas de ahorro y Caja Postal, y que deberá materializarse en nuevos présta mos con plazos de vencimiento no inferiores a veinte años y a tipos de interés algo más bajos que los del mercado, aparte de la subvención ya citada de los Gobiemos de la nación y autonómicos.

La financiación al comprador, incluso para viviendas de segunda mano, deberá incluirse dentro del flujo de financiación antes descrito, con lo que se acrecentará la liquidez del parque de viviendas existente y aumentará la demanda procedente de las familias que quieran mejorar de vivienda o que necesiten desplazarse de lugar de residencia.

La adopción de medidas que favorezcan una mayor flexibilidad a la baja en los precios de las viviendas, la estabilización de un flujo de financiación a plazos más bajos y con una cierta subvención pública de intereses, la concesión de préstamos al comprador y las modificaciones en la legislación de viviendas de protección oficial, dando más entrada a los ayuntainientos, aparqcen como las piezas clave de una nueva política de viviendas. Esta deberá resolver los problemas de fondo con las mayores dosis posibles de racionalidad, procurando no acrecentar el actual derroche de recursos, derroche manifestado en ese cada vez mayor número de viviendas terminadas vacías.