Incentivos a la inversión en vivienda

En el impuesto sobre la renta se incluyen, con carácter general, a efectos de la determinación de la base imponible, los incrementos de patrimonio puestos de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición del patrimonio y, por consiguiente, los que se produzcan en relación con la vivienda del contribuyente, aunque sea la habitual.Sin embargo, por excepción, cuando se trate de incrementos de patrimonio obterfidos por enajenación de la vivienda habitual del contribuyente durante el ejercicio 1981, el importe de los mismos se excluirá íntegramente de gravamen, siempre que el total de la venta se reinvierta en la adquisición de nueva vivienda habitual, en un período no superior a dos años a partir dela fecha de la enajenación.

Naturalmente, en el caso de que el importe de la reinversión fuese inferioral total de la venta, la exclusión del incremento se referirá únicamente a la parte proporcional del mismo que corresponda a la cantidad reinvertida.

Reinversión de plusvalías

Se aprecia, por tanto, que el beneficio fiscal se restringe exclusivamente al supuesto de la vivienda habitual, a cuyos efectos se entenderá por tal la residencia del contribuyente, de la unidad familiar o de cualquiera de sus miembros, durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, si bien la normativa vigente no concreta los casos en los que se entienden ocurridas estas circunstancias.En los casos de cambio de domicilio tendrá el carácter de vivienda habitual la que constituyó el domicilio anterior, siempre que no se le haya dado otra utilización a la misma hasta la fecha de la enajenación.

En cuanto al plazo de reinversión anteriormente indicado es de advertir que se admite también que la adquisición de la nueva vivienda se hubiera producido con anterioridad a la fecha de la enajenación de la antigua, aunque siempre dentro de los, dos años anteriores, siempre que el importe de la venta se afecte a la finalidad indicada, incluso si la segunda vivienda habitual se hubiese adquirido mediante crédito o préstamo.

Lógicamente, cuando la venta se efectúe a plazos o con precio aplazado no se entenderá que la reinversión se efectúa fuera de plazo siempre que el importe de los respectivos cobros se destine a la finalidad reseñada dentro del período impositivo en el que se vayan percibiendo.

Un supuesto específico que precisa considerarse dentro de este apartado es el de un posible incremento patrimonial que se produzca, en caso de fallecimiento, por la transmisión lucrativa de la vivienda habitual y ésta siga siéndolo de los restantes miembros de la unidad familiar o de cualquiera de ellos, o de otras personas que den derecho a reducción en la cuota del impuesto, en cuyo caso se considera que el importe total de la transmisión queda invertido automáticamente en la vivienda indicada.

Conviene señalar, asimismo, que cuando los diversos miembros de la unidad familiar ocupen varias viviendas habituales, el beneficio fiscal comentado será de aplicación a todas ellas, siempre que el importe de su enajenación se invierta en los plazos y condiciones reseñados.

Por último, una novedad del reciente reglamento consiste en que cuando se enajene una vivienda habitual y la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el sujeto pasivo vendrá obligado a presentar, juntamente con la declaración del impuesto, escrito en el que ponga de manifiesto su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados el importe de la enajenación, con el fin de que no sea computado el incremento de patrimonio que haya podido producirse como consecuencia de la repetida enajenación.

En estos casos, y hasta la fecha de la inversión definitiva, el sujeto pasivo deberá tener materializado el importe de la enajenación en valores mobiliarios, certificados de depósito, cuentas de ahorro y cuentas corrientes en bancos y cajas de ahorro, sin que esta adquisición, en su caso, sea susceptible de deducción por inversiones y sin perjuicio del posible incremento del patrimonio que pueda producirse cuando enajene aquellos valores con objeto de llevar a cabo la inversión en la nueva vivienda.

Deducción por inversiones

El segundo de los incentivos enunciados consiste en la posibilidad de deducir de la cuota del impuesto el 15% de las cantidades destinadas para la adquisición de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente, sin que a estos efectos se puedan computar las cantidades no computadas como incremento patrimonial por haberse realizado la reinversión anteriormente analizada.En este sentido, es importante indicar que la deducción es igualmente aplicable a las cantidades destinadas a pagar en 1981 viviendas adquiridas con anterioridad incluso a la aprobación del nuevo impuesto.

Como aclaración de lo expuesto interesa resaltar que también se considerará a estos efectos como adquisición de vivienda habitual la ampliación de ésta cuando, mediante cerramiento de superficie descubierta o por cualquier otro medio, se amplíe la superficie habitable de aquélla, de forma permanente y durahte todas las épocas del año.

Por el contrario, no tendrá la consideración de vivienda la que corresponda al garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas o a cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, por lo que, en el Supuesto de que en el precio total de la vivienda se englobe el correspondiente a los indicados elementos patrimoniales, se procederá a su desglose.

Según indica el reglamento del impuesto, tampoco tendrán la consideración de adquisición de vivienda las cantidades destinadas a la conservación (pintado, revoco y similares), reparación (arreglo de calefacción, ascensor, bajada de agua, fontanería y similares) o mejora (mobiliario, puertas de seguridad, instalación de contraventanas y similares).

Entre los requisitos exigidos para gozar de esta deducción por adquisición de una vivienda que vaya a constituir la residencia habitual está el de que la misma debe ser habitada en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, excepto cuando se disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo público o privado, en cuyo caso el plazo antes indicado se contará a partir de la fecha del cese en aquél, siempre que fuera posterior a la fecha de adquisición o terminación de las obras, según los casos, y la vivienda no hubiese sido utilizada bajo ningún concepto.

Si se hubiesen practicado deducciones durante períodos anteriores al de la ocupación y ésta no tuviera lugar en los plazos señalados, se incrementarán las deducciones practicadas a la cuota del período impositivo en el que no se cumpliese el requisito exigido, sin perjuicio de los intereses de demora y sanciones que procedan.

Un supuesto que puede darse con cierta frecuencia es el de un contribuyente que adquiera una vivienda habitual, habiendo disfrutado de la deducción por otra vivienda anterior, en cuyo caso constituirá la base de cálculo la diferencia entre el precio de adquisición de la nueva vivienda y el valor de la anterior en la medida que hubiese sido objeto de deducción.

Finalmente, en cuanto al importe sobre el que gira la deducción es de advertir que como la finalidad de este incentivo es fomentar la inversión de renta obtenida en el período impositivo no debe extrañar que se exija que el importe comprobado del valor del patrimonio del contribuyente al final del período exceda del valor que arrojare su comprobación al comienzo del mismo, al menos en la cuantía de la inversión realizada, a cuyos efectos no se computarán las plusvalías o minoraciones de valor experimentadas en tal período por los bienes que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente.

En este sentido, constituye la base de cálculo de la deducción el importe de la renta del período que se haya destinado a la adquisición de la vivienda o a la amortización del principal, sin que en ningún caso puedan incluirse en la misma los intereses u otros gastos aparejados por la mencionada adquisición que proceda deducir de los ingresos.

A estos efectos, se considerará que se han destinado a la adquisición de la vivienda que ha de constituir la residencia habitual las cantidades que se entreguen a los promotores de dichas viviendas o se depositen en bancos, cajas de ahorro u otras entidades de crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposiciones, con expresión de su destino para la adquisición de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.

Estas cuentas tendrán la denominación de cuentas de vivienda y ha de tenerse en cuenta que cualquier disposición de estas cantidades para fines diferentes de la construcción o adquisición de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente anulará el derecho a la deducción. Igualmente, anulará este derecho el transcurso de cuatro años a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya producido la adquisición o se hayan comenzado las obras para cuya financiación fueron entregadas las cantidades o abiertas las cuentas referidas.

En estos casos, si la deducción hubiera tenido lugar, el contribuyente vendrá obligado a sumar a la cuota del impuesto devengado en el ejercicio en que se haya realizado la disposición del ahorro a otros fines o se hayan cumplido los cuatro años antes indicados, las cantidades deducidas, más los intereses de demora, sin perjuicio de la sanción procedente que, sin embargo, se impondrá en su grado mínimo.

Un caso práctico

Don XX, casado y con dos hijos menores de edad, adquirió al contado, en 1974, un piso para vivienda habitual por un importe de 2.000.000 de pesetas. En la declaración del impuesto sobre el patrimonio del año 1978 valoró este piso en 5.000.000 de pesetas.En 1980, adquirió un nuevo piso en 12.000.000 de pesetas, de las que pagó 3.000.000 con dinero propio y el resto con un préstamo hipotecario concedido por una caja de ahorros por un importe de 9.000.000 de pesetas. Al poco tiempo de esta compra, don XX y su familia se trasladaron a este nuevo piso para residir de forma habitual en él, poniendo inmediatamente en venta el piso antiguo.

El 1 de julio de 1981 vende el piso antiguo por 8.000.000 de pesetas al contado, destinando esta cantidad a amortizar parcialmente el préstamo hipotecario. El resto de este préstamo -un millón de pesetas- lo amortiza el contribuyente con el ahorro derivado de las otras rentas percibidas por el contribuyente en el indicado año 1981. A este respecto, se supondrá que en términos de base imponible estas otras rentas ascienden a 5.000.000 de pesetas y que las retenciones efectuadas sobre las mismas importan 900.000 pesetas.