La errónea política de vivienda

Tengo la impresión de que la política de vivienda que se viene practicando desde 1974, año en que se inicia la crisis económica en la que estamos sometidos, sigue una dirección equivocada por cuanto no es otra cosa que una prolongación de la política de los años sesenta, que consistía en fomentar la oferta de viviendas como método de resolver el déficit de alojamiento. Me parece que en estos momentos es preciso un cambio radical de orientación si se quiere optar por una línea acertada en función de la crisis en que vivimos.Ante la recesión económica, procedente de la crisis de 1974, se opta por una política de vivienda que trata de mantener el ritmo de construcción de los años precedentes, pensando que la crisis era transitoria y que el bache de 1974 debía cubrirse: mediante el impulso de la demanda. De ahí nace el Plan Especial de Financiación de Viviendas, de finales de 1975, consistente en la inversión de 100.000 millones de pesetas en el período 1976-1978, y, posteriormente, la política de viviendas sociales, que, difundida en tonos demagógicos, hace pensar que toda familia puede disponer de una vivienda digna con tal de dirigirse a las entidades de crédito públicas y privadas. El fracaso del programa de viviendas sociales y el descenso de actividad en la edificación de viviendas lleva al programa 19811983, que intenta reponer la actividad del sector y cooperar en la creación de puestos de trabajo. Sin embargo, los datos muestran que la construcción de viviendas ha seguido tozudamente el descenso derivado de una crisis persistente y duradera como la que vivimos, crisis que se traduce en menores ingresos y en expectativas poco favorables para comprometerse alegremente en la compra de un piso.

En el cuadro que sigue puede verse el número de viviendas iniciadas desde 1970 hasta 1981 y el de viviendas correspondientes a los proyectos visados por los colegios de arquitectos. Ambas series estadísticas muestran la caída continua del ritmo de iniciación de viviendas, que pasa desde cifras comprendidas entre 350.000 y 400.000 a cifras que tienden a reducirse hacia las 200.000. Esta apreciación queda confirmada cotejandolos datos de proyectos visados, que en el año 1981 supuso un total de 205.000 viviendas.

¿Qué dirección debe tomar la política de vivienda en la crisis que vivimos? En mi opinión, debe completarse la única dirección hasta ahora seguida, que el el fomento de la financiación del promotor-constructor, y ampliar esta visión con una política de vivienda que tome como fundamento la financiación del comprador, la rehabilitación del patrimonio inmobiliario, la edificación de viviendas para alquiler y, en general, la inversión en algo más que el simple alojamiento, y la transformación del concepto de inversión en viviendas en inversión en habitabilidad (ordenación del barrio, confortabilidad del espacio en que se vive, bienestar comunitario). Seguir el objetivo de construir viviendas para sostener los ritmos de actividad del pasado puede desembocar en un incremento de existencias de viviendas no vendidas y, fundamentalmente, del número de edificios vacíos. Durante la etapa del desarrollo de los sesenta, los ingresos de las familias y las rentas esperadas hacían que los sujetos se endeudaran fácilmente para comprar su vivienda, e incluso ante situaciones de inflación, destinaban sus ahorros a la compra de una segunda vivienda, bien para recreo de fines de semana, bien como medida de protección de la capacidad adquisitiva del dinero. Además, los movimientos migratorios intensificaban dicha demanda, circunstancia que ahora no se da. Por ello no debe sorprender, como vemos a continuación al contemplar los datos del programa 1981-1983, que la disponibilidad de fondos no ha logrado que cambiara el ritmo de construcción de viviendas.

El programa 1981-1983 se establece para recuperar el ritmo de actividad en el sector de viviendas, fomentando simultáneamente la creación de puestos de trabajo. Para ello toma como instrumento el compromiso de las entidades crediticias de la aportación de los recursos financieros precisos para que los objetivos propuestos se alcancen. El objetivo propuesto, medido en número, de viviendas de protección oficial iniciadas, es de .181.000 para 1981 y 195.000 para 1982 y 1983. Los datos muestran que en 1981 solamente se ha iniciado la construcción de un 76% de las viviendas señaladas en el objetivo propuesto y, transcurrido el primer trimestre de 1982, las viviendas iniciadas no superan el 70% del objetivo correspondiente a dicho trimestre. Es, cierto, por tanto, que valorando el programa en viviendas iniciadas, el mismo va notoriamente por debajo de los objetivos prppuestos. Para entender esta circunstancia debe tenerse en cuenta que probablemente el objetivo de viviendas iniciadas no estaba adecuadamente ajustado a los instrumentos elegidos (el compromiso de recursos financieros). Los medios para impulsar la consltrucción de viviendas eran la disposicion de fondos a favor de los promotores y constructores, pero estos fondos solamente se tradujeron en concesiones de créditos en un 88% en 1981 y en un 66% en el primer trimestre de 1982. Si a esta deficiencia en la concesión de créditos se le añade el desfase temporal entre el otorgamiento de los préstamos y la iniciación de obras -sin entrar en otros matices del programa, como es la financiación de obras en curso en 1 de enero de 1981 y la posible canalización, probablemente por ahora poco importante, hacia viviendas libres-, no debe extrañar que los objetivos de viviendas iniciadas y, por tanto, recuperación de empleo, no haya podido alcanzarse. El hecho de que se disponga de créditos suficientes para acometer el programa no hace que el ritmo de actividad, al menos por el momento, se reponga.

Lo que pasa es que la demanda de viviendas probablemente en España no supere las 200.000 unidades, y forzar por encima de este techo puede ser comprometido. El programa fija para 1982 195.000 viviendas de protección oficial que, sumadas a las libres (unas 100.000 al año), nos lleva a casi 300.000 viviendas por año, que parece ser una cifra elevada, aunque esta afirmación se hace con las máximas reservas por falta de datos adecuados. Las últimas disposiciones de ampliar el programa a viviendas Ubres (hasta 120 metros cuadrados) y a la rehabilitación atisba un nuevo sentido de la política de viviendas, pero la complejidad normativa de la política de viviendas hace pensar que es necesario un cambio de orientación que modernice y comprenda el nuevo papel del comprador y del urbanismo en general como sustituto de una política exclusivamente orientada a la oferta de viviendas nacida del entendimiento Administración-promotores, en una etapa en que el desarrollo lo permitía. Formular un nuevo programa de viviendas que recoja la realidad del sistema crediticio español -que obliga a cierto intervencionismo para disponer de créditos a largo plazo, y cuya cuantía sobre el valor de la vivienda suponga préstamos de hasta el 80%-, la debilidad de la demanda ante el deterioro de las rentas disponibles, el importante papel de promotores y constructores que desean vender las viviendas construidas y la importante función que deben desplegar las corporaciones locales es una necesidad que debe anticiparse al simple vencimiento del programa 1981-1983.