Supuestos errores de medición permiten aumentar volúmenes de edificabilidad

En dos solares contiguos situados en la Ciudad Parque Aluche -en las calles de Seseña, 9, y de Tembleque, 4- se han cometido y se están cometiendo una serie de irregularidades urbanísticas que, a pesar de haber sido reiteradamente denunciadas por los vecinos ante el Ayuntamiento, no han sido estudiadas lo suficiente por la Gerencia Municipal de Urbanismo como para pronunciarse acerca de si ha habido o no una infracción urbanística.

Esta falta de control por parte de la Administración -de la que Aluche puede ser un ejemplo, aunque no el único- favorece un aumento indiscriminado del volumen de edificabilidad, que trae, como consecuencia inmediata, una masificación que afecta directamente a los habitantes de la zona y, en segundo término, a todos los madrileños, que ven cómo cada día que pasa va saturándose en mayor medida su ciudad.Las parcelas 85 y 86 de la Ciudad Parque Aluche, que corresponden, respectivamente, al número 4 de la calle de Tembleque y al 9 de la calle de Seseña, son contiguas y propiedad de una misma empresa constructora, Cobal, SA. Esta empresa decidió, en 1972, edificar la segunda de esas parcelas -Seseña, 9-, para lo que solicitó de la Gerencia Municipal de Urbanismo la correspondiente licencia de construcción. El proyecto presentado se ajustaba perfectamente a la calificación dada al suelo en aquella zona por el plan general -edificación abierta- y la licencia fue concedida.

Sin embargo, la falta de control por parte de la Gerencia para detectar posibles errores -de buena o mala fe- hizo que la superficie que el promotor decía que tenía la parcela 86 -2.831 metros cuadrados- fuera dada por buena. Pero la parcela, tal como fue descubierto posteriormente por los vecinos, no tenía esa superficie, sino bastante menos; exactamente, 2.492 metros cuadrados, o sea, 339 metros de diferencia. Sin embargo, el volumen de edificabilidad concedido a esa parcela lo fue sobre el mayor número de metros, con lo que resultaba que podía construirse un edificio de mayores dimensiones que lo que por ley le correspondería al suelo real existente, lo que equivale, en puro cálculo de mercado, a unos beneficios extraordinarios para el promotor, al margen de que lo haya hecho de mala fe o sea producto de un error de cálculo.

Convendría aclarar que cuando el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid califica cada porción de suelo, lo que hace el atribuirlo una edificabilidad con el objeto de que las cargas que repercuten sobre el suelo derivadas del número de habitantes en cada zona se equilibren lo máximo posible. Así, cuando un suelo tiene la calificación de rústico significa que en él no puede construirse -en cada parcela- más que una quinta parte, esto es, 0,2 metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela. Sin embargo, si la calificación que ha recibido ese suelo es de edificación abierta, las posibilidades de construcción se amplían hasta los 0,98 metros cuadrados por metro cuadrado. Este último es el caso de la Ciudad Parque Aluche. Pero, por simple lógica, se ve que cuanto mayor sea una superficie a construir, mayor será el volumen de edificabilidad de esa parcela.

Superficies irreales

La licencia para construir la parcela 86 consta de una serie de documentos anejos que la delimitan y especifican. Según el plano de planta general del edificio de Seseña, 9, la superficie de la parcela -como queda dicho- es de 2.831 metros cuadrados, de los que pueden construirse 363 para el edificio principal y 100 y 160, respectivamente, para cada uno de los dos locales comerciales previstos. Sin embargo, el mismo plano presentado en Gerencia y aprobado por este organismo está «mal» medido. EL PAÍS ha comprobado que la superficie edificable que se refleja realmente en el plano en cuestión -aparte de la etiqueta que expresa los 363 metros cuadrados- es de 486 metros cuadrados. Es decir, la Gerencia ni se preocupó de cerciorarse si la medición que se le daba era real o no y la dio por buena, con lo que legalizaba un «error» que repercutía directamente en el volumen del edificio y, con ello, en el macizamiento de la zona.

Pero, después, resulta que la superficie real que se construyó no es ni la de los 363 metros declarados ni los 486 metros que se miden en el plano, sino 555 metros cuadrados. Si esa mayor superficie construida -«errores» aparte- la multiplicamos por las nueve plantas que tiene el edificio nos podremos hacer una idea del mayor volumen que tiene la casa y el mayor beneficio logrado por los promotores. (Todos los datos de medición de la parcela, en su situación actual, proceden de un levantamiento topográfico realizado en mayo de 1976 y visado por el colegio profesional correspondiente).

Además resulta que la propia empresa promotora de Seseña, 9, inscribe el edificio en el Registro de la Propiedad y asegura que éste tiene 550 metros cuadrados (ni los 363 dichos en la licencia. de construcción ni los 486 que por «error» se le habían adjudicado).

Cobal lo sabía

«Nosotros pedimos la licencia de construcción de acuerdo conjos metros cuadrados que, según título, nos había entregado la junta de compensación de la Ciudad Parque Aluche, es decir, con los 2.831 metros cuadrados que figuran en el expediente. Sin embargo, nos dimos cuenta de que había metros de menos, no sé cuántos, en el momento en el que fuimos a empezar la construcción del edificio, una vez con la licencia en la mano.» Esta explicación de lo ocurrido con respecto a los 339 metros de menos que tiene la parcela 86 -Seseña, 9-, y que los vecinos suponen añadidos a la parcela 85, fue dada a EL PAÍS por el director de Cobal, SA, Angel Gutiérrez de la Viuda. Según el mismo director de Cobal, la desaparición de esos metros pudiera proceder de que la curva que existía -en planeamiento- entre las calles Seseña y Tembleque fue suavizada en su día.

Con respecto a la mayor ocupación de suelo por el edificio ya construido, el señor Gutiérrez de la Viuda asegura que se ha ajustado exactamente al proyecto aprobado -por la Gerencia Municipal de Urbanismo, si bien reconoce que «el plano del edificio no mide los 363 metros cuadrados que se dice, sino algunos más. Pero», añade, «eso no debe ser más que un error material del arquitecto».

Toda la actuación que la Gerencia Municipal de Urbanismo tuvo al tener conocimiento de la denuncia presentada por los vecinos fue la de abrir un expediente por presunta infracción urbanística; pero lo hizo con referencia a pequeños defectos del edificio, tales como la no construcción dé una columna seca o que el cuarto de calderas fue situado en lugar distinto del previsto en el proyecto. Contra la incoación de ese expediente, Cobal recurrió, por considerar las presuntas infracciones prescritas, al haber transcurrido más de un año desde su comisión.

Pero lo que no ha prescrito es la posible infracción derivada del aumento del volumen de edificación o de la reducción de la superficie de la parcela. Pero sobre tales infracciones la Gerencia ha preferido mantener el silencio ante las denuncias reiteradas de los vecinos.

Alfredo Tortajada, jefe de la Sección de Infracciones Urbanísticas de la Gerencia, aseguró a EL PAÍS, ayer por la mañana, que no había incoado el expediente sancionador sobre las infracciones «mayores» por no haber dispuesto de la información técnica necesaria. «No es que quiera echarle tierra al jefe de la zona encargado de esa información técnica», dijo, «pero lo cierto es que cada vez que he reclamado esa información el jefe de la zona C me ha contestado pidiéndome la licencia de construcción del edificio, cosa que no he conseguido hasta hoy. El, mismo lunes se la enviaré, y supongo que me facilitará esa información urgentemente, para que pueda actuar en consecuencia.»

Salvador Fudio, el jefe de la zona C, una de las cuatro en que se divide la ciudad, y que corresponde al barrio de Aluche, ha pedido la excedencia y EL PAÍS no pudo ponerse ayer en contacto con él. Él, sin embargo, debería haber sido quien realizara ese control sobre la construcción de Seseña, 9, del que ha adolecido Gerencia.