El problema de la vivienda, una herencia pesada
Madrid ofrece hoy un extenso muestrario de desigualdades urbanísticas como consecuencia del descontrol, la falta de planificación y la vista gorda de la Administración durante años. Es quizá la vivienda la que ha protagonizado en los últimos tiempos la preocupación de los ciudadanos de todas las clases sociales y de todas las edades. La falta de piso, los elevadísimos precios de los mismos, las casas que se caen, a los diez años de levantadas (muchas de ellas construidas por la Administración), los barrios antiguos que se desmoronan por falta de atención o el incumplimiento sistemático de las urbanizadoras con sus promesas publicitarias han decidido a vecinos de casi todos los barrios de Madrid a realizar concentraciones, manifestaciones y denuncias constantes de la situación en que les ha tocado vivir. Miguel Ángel Crespo y Victoria Catalina trazan un perfil de lo que es el problema de la vivienda en Madrid.
El problema de la vivienda, tan antiguo como la necesidad del hombre de buscar refugio, evoluciona a lo largo del tiempo y aumenta en la medida en que crecen las concentraciones humanas.Madrid, con sus cuatro millones largos de habitantes, ofrece un amplio muestrario de esta temática que afecta a casi la totalidad de la población, y es que, en mayor o menor medida, todos nos vemos amenazados por esta especie de monstruo de siete cabezas que no cesa de reproducirse en sí mismo. Las cifras hablan claramente según datos de Coplaco, existe actualmente la necesidad de realojar más de 500.000 familias en el área metropolitana de Madrid, siendo 120.000 las viviendas necesarias más urgentemente.
El problema fundamental, los altos precios que alcanzan las viviendas, se debe no sólo a la consabida especulación, consecuencia lógica de las desmesuradas concentraciones en las grandes ciudades, sino también a la falta de un planteamiento que controle y dirija el crecimiento urbano, a la falta de puesta en práctica de las medidas (globales; no parcheadas) y de control previstos en la ley »del Suelo y a la inexistencia de una adecuada política de financiación que controle y facilite el acceso a un producto tan primariamente necesario como es la vivienda.
Todos estos factores, traen consigo una situación de inmenso, desequilibrio entre oferta y demanda, que se traduce en unos altísimos precios y la imposibilidad de acceso a la vivienda en propiedad de enormes grupos sociales.
En esta situación la especulación se ve favorecida, y el precio de los terrenos se eleva a niveles tales, que la repercusión del solar en el costo de un edificio es considerada aceptable incluso cuando alcanza el 50%, mientras que en países de economía social libre de mercado más cuidada que la nuestra oscila entre el 20% y el 25%.
Todos estos hechos se reflejan en un inadecuado desarrollo urbano: la ciudad crece buscando los terrenos más rentables, disminuye la superficie habitable de las viviendas a la par que aumenta su precio, se eleva la densidad (no se puede desperdiciar un metro cuadrado), aumenta la inflación y se produce una descapitalización en la industria de la construcción que se debate entre esquemas atrasados, basándose en unas materias primas abundantes, una mano de obra hasta ahora muy económica, una aparentemente inagotable demanda y una amplísima manga administrativa.
Resulta, pues, lógico que al variar estos presupuestos desfasados dicha industria comience a hacer agua por todas partes. Ya no es el colchón del paro, ni el negocio redondo que permitía a astutos ciudadanos la obtención de pingües beneficios gracias a unos amiguetes bien situados, a unos créditos oficiales incontrolados y a la posterior explotación del sufrido comprador. Todo esto ha terminado con un absoluto desfase con la demanda real, hemos pasado del sueño de la segunda residencia a la pesadilla angustiosa de la búsqueda de un segundo techo.
Así la cosa, el tema nos ofrece varias facetas, tanto en el proceso de consecución de vivienda (compra o alquiler) como en el mantenimiento de la misma una vez obtenida.
El difícil acceso a la propiedad
En principio es aconsejable poseer unos fuertes ingresos y amplias reservas económicas, pues en estas condiciones, aunque el problema básico subsiste, está más atenuado. Así pues, disfrutando de estas circunstancias se puede encontrar una amplia oferta que abarca desde la periferia y suburbios a la lujosa casa de los alrededores del barrio de Salamanca, oscilando dimensiones y costo según, la situación. En general, y sin incluir la repercusión del solar ni los beneficios industriales, el precio por metro cuadrado construido oscila entre las 20.000 y las 35.000 pesetas, aunque se dan casos en que el comprador Ilega a pagar 100.000 pesetas por metro cuadrado. A la vista de estos precios resulta evidente que la iniciativa privada margina del acceso a la propiedad a amplios sectores de la población. Una solución intermedia entre este sistema y la protección estatal es la cooperativa de viviendas, que abarata sensiblemente los precios. No obstante, esta solución se ha dado en la práctica en niveles de ingresos medios, quedando fuera los grupos de salario medio-bajo o bajo.
El Estado trata de paliar este problema a través de la inversión pública, pero ésta, durante mucho tiempo poco controlada, primó casas de lujo en barrios privilegiados, fomentó monstruos como el barrio del Pilar, y, finalmente, dejó sin resolver el chabolismo y la infravivienda que Madrid viene arrastrando desde principios de siglo.
Después de sucesivos intentos de acción directa (casas baratas de 1911, ley Salmón de 1934, viviendas protegidas, de 1939, viviendas subvencionadas de 1957 y viviendas de protección oficial de 1963), el Estado reconoce su impotencia para resolver el problema. Así, en Julio de 1976 se lanza la nueva imagen de la vivienda social, que consiste en fomentar la iniciativa privada a través de garantías estatales que facilitarán la obtención y reembolso de créditos, tanto en bancos como en cajas de ahorro. La iniciativa privada no ha considerado suficientes esas garantías, lo que, unido a la falta de previsión de un suelo edificable adecuado a esta política, ha conducido a que las expectativas del MOPU no se hayan cumplido: se pensaba en la construcción de 450.000 viviendas en cuatro años para toda España. De éstas, 150.000 habrían de realizarse en el primer año del plan y sólo en Madrid se produjeron más de 100.000 solicitudes ante panorama tan halagüeño y publicitado. No obstante, las 150.000 viviendas se redujeron rápidamente a 21.000, aunque en septiembre de 1977, a más de un año de vigencia del plan, sólo se habían construido en Madrid unas quinientas. Por otra parte, el precio ascendía a 3.400.000 pesetas, a pagar en treinta años con una entrada de 283.232 pesetas y mensualidades de 13.000 pesetas, lo cual, según la propia Administración, deja fuera del acceso a estas viviendas a la población con salarios inferiores a las 50.000 pesetas.
Actualmente el problema se centra en tomo a las 15.000 viviendas que el MOPU había prometido para solucionar los problemas más urgentes de la provincia de Madrid, a pagar, en principio, en 35 años, con una subvención del 30% a fondo perdido, y mensualidades de 4.000 pesetas, pues últimamente se piensa suprimir la subvención, te ducir el plazo a veinticinco años y aumentar las mensualidades, ante lo cual se han producido diversas protestas y manifestaciones por parte de las asociaciones de vecinos frente a una medida que en la práctica supone la imposibilidad de compra de estos pisos a aquellas familias cuyos ingresos anuales sean inferiores a la cuarta parte de los 2.500.000 pesetas en que se estima el precio de la vivienda de noventa metros cuadrados.
Descontrol del precio del alquiler
Queda aún una segunda forma de conseguir una vivienda: el alquiler, fórmula masivamente utilizada que en los últimos años se en cuentra con grandes dificultades a consecuencia de la escasez de viviendas de este régimen, y al elevado precio de los alquileres. Esta escasez es debida a que la promoción privada se dirige en exclusiva hacia el sistema más rentable y seguro de la venta directa. Por otra parte, el deseo de amortizar rápidamente el elevado coste de la construcción, junto con la gran demanda de pisos en alquiler, favorecido además por el sistema de «renta libre», ha hecho que los precios de los alquileres se disparen en absoluta desproporción con respecto a los salarios. Hay una ausencia casi total de control o limitación sobre los precios de contratación (renta contractual, ley de Arrendamientos Utbanos). Existe, pues, una absoluta libertad para los
El problema de la vivienda, una herencia pesada
contratos realizados con posterioridad a 1964, cuya renta será «la que libremente estipulen las partes». Se ha llegado así a una situación en que el alquiler de una vivienda standard oscila, según zonas, entre las 20.000 y las 50.000 pesetas, lo que en muchos casos supone de un 30% a un 40% del presupuesto familiar.Pero aquí no acaba la cosa, ya que otro importante capítulo a considerar son las pésimas condiciones en que se hallan muchas de las viviendas que se ofrecen. La cédula de habitabilidad, documento administrativo que certifica la bondad de la vivienda, necesaria para su alquiler, se otorga sin apenas control, y el inquilino que alquila en estas circunstancias con esperanzas de mejorarlas se encuentra con la losa de la ley, que exige para toda obra de mejora permiso del propietario, lo que en caso de no existir puede ser causa para la rescisión del contrato, y caso de otorgarse, para elevar el precio del mismo. Esta facultad es muy utilizada por aquellos propietarios interesados en hacer desaparecer un inmueble. Basta con de negar el permiso para las necesarias obras de mejora, y en pocos años se conseguirá la declaración de ruina del edificio.
El sufrido arrendatario se ve además, ahora, amenazado por la nueva ley de Arrendamientos, Urbanos (LAU) que, según la Federación Provincial de Asociaciones de Vecinos de Madrid supondría, entre otras cosas: reducción de los derechos de los inquilinos en las cláusulas de estabilización, aumento elevadísimo de las rentas antiguas según un sistema de coeficientes y limitación en los derechos de prórroga, subrogación e impugnación de transmisiones.
Pero supongamos que hemos vencido todas las dificultades y ya tenemos piso. Nos encontramos entonces en el camino de un nuevo problema: su mantenimiento y conservación.
Casas mal construidas (barrios de promoción oficial, por ejemplo) que a los pocos años de su terminación se ven en estado ruinoso, muchas veces cuando acaban de ser terminados los pagos, como en el famoso caso del barrio del Aeropuerto. Más frecuente todavía es la degradación de las viviendas de alquiler, siendo éstas las más afectadas por expedientes de ruina, tanto dentro del casco histórico como en barrios de infraviviendas y chabolas, donde el porcentaje de inquilinos es del 50%.
Así, y con todas las combinaciones que queramos imaginar, vemos cómo un bien de primera necesidad se convierte en materia de especulación y artículo de lujo. La vivienda paga las consecuencias de un desarrollo incontrolado, de un sistema social básicamente injusto, de una producción monopolista en la que no se cuenta, salvo para pagar, con el usuario. Todo esto ha supuesto que en la actualidad se vea muy reducida la venta de muchos pisos construidos sin contar con las posibilidades reales del futuro comprador, con lo que se ha reducido algo la vertiginosa escalada de los precios que en los últimos años caracterizaba a la producción inmobiliaria.
Estamos muy lejos de ver una solución real al terna. Los programas que perfilan los distintos grupos políticos se basan en postulados paralelos, diferenciándose apenas en el énfasis que dan a la intervención del Estado en el control y producción de viviendas. Las posturas son, por lo demás, paternalistas, y lo que se debe en principio alcanzar es un equilibrio entre el nivel salarial y el precio de la construcción, de modo que todos puedan disfrutar de un derecho indiscutible para todo ser humano.
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