Hacia un nuevo paradigma para la vivienda

España tiene un problema crónico: los abusos del desarrollismo urbanístico. Desde hace más años de lo previsible este proceso se ha agravado con la “burbuja inmobiliaria” a unos límites difíciles de imaginar.

Si aceptamos como parte del discurso la definición de burbuja inmobiliaria como un proceso económico en el marco de la especulación, observamos que el mismo se produce a partir de la revalorización continua de un bien al margen de la lógica económica, durante un largo periodo de tiempo y con tal intensidad que necesariamente se tiene que producir una caída importante de su valor. Debemos por tanto considerar que es la especulación el fenómeno que desarrolla la formación de la burbuja.

Los Ayuntamientos a través del Planeamiento General, con la implicación de los Gobiernos regionales, han clasificado de manera sistemática mucho más suelo urbanizable del que racionalmente podría considerarse necesario. Pero hay algunas claves sobre las que convendría reflexionar, porque no es tan evidente que los únicos responsables sean los poderes públicos. La actividad financiera ha tenido su parte de responsabilidad, posiblemente la más importante, pues era difícil mantener los beneficios habituales con intereses bajos, con una gran liquidez de masa monetaria, y por si fuera poco la entrada en funcionamiento del euro que refuerza dichos mecanismos. No parece necesario abundar en la responsabilidad del sector inmobiliario.

Madrid, posiblemente es una de las regiones metropolitanas europeas más dinámicas. En 1996 tenía una población de 5.022.289 habitantes, a finales del pasado año 2014, la población estaba en 6.454.440, lo que ha significado pasar de una densidad de población de 626 a 804 habitantes por km², urbanizando de páramos, sierras, vegas, distritos, barrios, pueblos…generando suelo suficiente para intensidades próximas al doble de las necesidades de lo que se considera normal para atender la demanda. En un reciente estudio de nuevos planes generales aprobados entre 2001 y 2011 para 19 municipios de Madrid, los profesores Julio Vinuesa y Blanca Martín, ponen de manifiesto que “la capacidad edificatoria para el conjunto de estos 19 municipios supone (incrementar) el 51% del parque de vivienda existente en 2001”, dándose situaciones tan esperpénticas como las de Fresno de Torote que incrementa su calificación residencial en un 391%, en un 232% Brunete, en un 219% Paracuellos, en un 178% Meco, Pozuelo de Alarcón en un 55% y así hasta Alcobendas que prevé un 27% de crecimiento, es decir, 8.600 viviendas sobre las 31.999 con que contaba en 2001, por no hablar de la operación PAU en Madrid, correspondientes al Plan General de 1997, que incorporó suelo para cerca de 500.000 nuevas viviendas, con una población prácticamente estable desde finales de los años 70 del siglo pasado, en torno a los 3,1 millones de habitantes. La mayor parte de las viviendas desocupadas se localizan en los nuevos desarrollos residenciales y en las áreas deterioradas de los centros urbanos.

"No podemos mantener por más tiempo el abuso sobre el territorio, como si este tuviese una dimensión ilimitada y su utilidad estuviera ligada exclusivamente a obtener plusvalías"

Conviene insistir sobre la falta de información fiable del número de viviendas existentes. Es difícil aceptar que con la capacidad tecnológica actual, sepamos cuantos coches “circulan” por nuestras calles, y no sepamos el número de viviendas, con fiabilidad, que tenemos en cada municipio (las viviendas en general…no se mueven). Esto nos lleva a confundir permanentemente entre el parque residencial y el flujo de hogares, que es lo mismo que confundir la necesidad de hogares necesarios con el número de viviendas construidas. Lo que explica una serie de “argumentos” que se han venido acuñando en los últimos decenios: “el territorio solo adquiere utilidad cuando está construido”, “cuantas más viviendas mejor”, etc. Se pretende confundir el desarrollo urbano con el desarrollo económico, so pretexto de que genera empleo de forma intensiva a corto plazo. Nunca se cuenta el coste futuro de mantener unos espacios urbanizados sin utilización y cuyo coste pasa a depender del conjunto de la población a través de las cargas municipales. Esto hace que las decisiones políticas y económicas, se tomen sin información fiable.

 No podemos mantener por más tiempo el abuso sobre el territorio, como si este tuviese una dimensión ilimitada y su utilidad estuviera ligada exclusivamente a obtener inmensas plusvalías y el mejor destino ser urbanizado. Se trata no solamente denunciar la maldad de algunas prácticas urbanísticas, es necesario hacer propuestas que reparen los problemas creados, en la medida de lo posible, además buscar un nuevo modelo que cambie la producción del desarrollo urbano, incorporando políticas que permitan satisfacer los intereses colectivos, olvidándonos del urbanismo convertido en negocio.

En España, y Madrid no es ninguna excepción, todos los fenómenos relacionados con la vivienda han evolucionado con el tiempo, pero nunca se les ha dedicado suficiente atención y políticamente los problemas derivados de la vivienda, nunca han sido abordados en un marco apropiado, siempre se han vinculado a procesos económicos y nunca al marco social que representa. En muchas ocasiones y hace muchos años que lo venimos escribiendo, que institucionalmente la vivienda no debería depender del urbanismo, sino de las políticas sociales. ¿Cómo es posible habiendo exceso de viviendas, se hace complicado, cuando no imposible para muchas familias, que se pueda ejercer el derecho a disponer de una vivienda digna? Lo que no significa que el derecho a una vivienda digna y adecuada sea en propiedad.

"Se pretende confundir el desarrollo urbano con el desarrollo económico, so pretexto de que genera empleo de forma intensiva a corto plazo"

Hay problemas que a una región como Madrid le conviene aclarar y, al tiempo, servir como cambio en un modelo que se ha visto ineficiente para resolver los problemas. Parte de lo que conviene aclarar encierra problemas muy concretos:

Es necesario el desarrollo de parques de vivienda social en alquiler, cuyo marco de referencia sean las áreas de responsabilidad social de las instituciones.

¿Qué se puede hacer con esa enorme cantidad de suelo clasificado, pendiente de desarrollo, a medio urbanizar y, siempre, innecesario?

¿Cómo corregir las actitudes desarrollistas?

"Hace muchos años que lo venimos escribiendo, que institucionalmente la vivienda no debería depender del urbanismo, sino de las políticas sociales"

¿Se pueden coordinar las sinergias en los entornos regionales cercanos?

¿Cómo gestionar los “efectos frontera”, especialmente en el fenómeno residencial, con Segovia, Toledo o Guadalajara, especialmente en los corredores cercanos a la infraestructura del AVE?

El tan traído y llevado artículo 47 de la Constitución de 1978, dice, entre otras cuestiones, que: “…regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…”

Es urgente que, efectivamente, los poderes públicos “regulen la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”, y eso necesariamente pasa por legislar en esa línea, para todo el territorio de España.

Si somos capaces de encontrar soluciones a estos planteamientos, estaremos en un camino más adecuado hacia un nuevo paradigma para la vivienda.

José María de la Riva Ámez es profesor de Geografía y fue concejal del Ayuntamiento de Madrid entre 1981-1999.