Oropesa se agarra al ladrillo, pese al estallido de la burbuja inmobiliaria

Oropesa (Castellón) no se resigna a abandonar la política del ladrillo y prevé duplicar su parque de viviendas a pesar de admitir que ha crecido de forma desproporcionada. El municipio tiene en la actualidad 20.800 viviendas, de las cuales más de la mitad se construyeron en la última década. De ellas, 16.410 son segundas residencias y, según el censo de población, están sin vender 8.565. Sin embargo, las previsiones que recoge el futuro Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), cuyo documento está ahora en fase de exposición pública, son de casi duplicarlas hasta 2031.

Oropesa quiere tener para entonces 16.400 nuevos inmuebles, de los que más de 9.500 serán de segunda residencia. Y eso, a pesar de que el documento admite que la construcción ha crecido de forma especialmente desmesurada en esta localidad que llegó tarde al desarrollo turístico. En los últimos 20 años se han construido 150 viviendas al año por cada mil habitantes. “El doble que Peñíscola y casi diez veces más que Benicàssim”, según el informe.

Lo que el nuevo PGOU propone es convertir esta pequeña localidad (unos 10.000 habitantes sin contar el auge estival) en el centro del turismo de la provincia aprovechando y potenciando la oferta de belleza y salud creada en torno a Marina d’Or. Por no renunciar, no se renuncia a la construcción del PAI Marina d’Or Golf (de 18 millones de metros de los que solo dos están en Oropesa), aunque sí se rechaza el plan de construir en este PAI (anulado por los tribunales y en suspenso tras la declaración de suspensión de pagos de la empresa) las cerca de 30.000 viviendas.

Porque si algo le sobra a esta localidad son más segundas residencias. “Una de las características más destacables del parque de viviendas de Oropesa es la desproporción de viviendas principales (21,01% del total) y de no principales (78,98%). Pocos municipios en España tienen una desproporción igual”, se lee en el PGOU. El plan admite que esta desproporción no es adecuada porque la ocupación de la segunda residencia es baja y con tendencia a reducirse.

De las 16.410 viviendas de segunda residencia 8.565 no se venden

Esta característica no es única de este municipio del litoral de Castellón, sino una seña de identidad de cómo se ha construido en la costa valenciana. El PGOU incluye datos de viviendas de más de cuarenta municipios turísticos de playa del territorio nacional. La media de viviendas de segunda residencia es de 27%, muy lejos del 79% de Oropesa, 80% de Peñíscola, 66% de Benicàssim, 52% de Benidorm, 60,20% de Dénia… Otra característica es el escaso número de plazas hoteleras, a excepción de Benidorm, que es el único que supera la ratio de 1,3 plazas por cada vivienda no principal que fija el barómetro de la rentabilidad y empleo de los destinos turísticos.

“La sostenibilidad del desarrollo aconseja priorizar el crecimiento de la planta hotelera frente a la segunda residencia”, recomienda el texto. La oferta de hoteles se quiere materializar en una zona colindante al complejo de Marina d’Or. La propuesta es crear casi 9.500 nuevas plazas hasta 2031. Y una recomendación: “La transformación de segundas residencias en apartamentos turísticos debería ser una de las principales políticas municipales en aras de renovar la oferta de alojamiento”.

En los últimos 20 años la construcción ha multiplicado por diez al de Benicàssim

La apuesta por los hoteles parece complicada. Eduardo Ferreres, presidente de la Federación de Turismo de Castellón (Feturcas), sostiene que en épocas de crisis como la actual es mejor disponer de un parque de pisos turísticos. “Si uno tiene una propiedad se obliga a venir, pero en el caso de hoteles, si hay crisis, se pueden quedar vacíos”, sostiene. De hecho, el nuevo PGOU destaca que Oropesa ha creado una “demanda cautiva” con la construcción de tanta segunda residencia.

Según Ferreres, en una época como la actual es más fácil lograr crédito para una promoción de viviendas que para un hotel. Las expectativas, dice, están puestas en el aeropuerto. “Cuando empiece a operar puede que no sea rentable porque faltan plazas hoteleras, pero servirá para que los inversores extranjeros se fijen en el destino y así habrá una explosión de oferta hotelera”, asegura.

El PGOU aconseja promocionar la edificación de hoteles a los pisos

Jaime Prior, presidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Castellón, destaca que la costa castellonense no tiene ningún foco del turismo internacional y que, por ello, se ha desarrollado el turismo “de corta o muy corta distancia” con una estructura de segunda residencia en propiedad. “Hay una gran carencia de infraestructura hotelera, básicamente motivado por el hecho de que el turismo está dirigido a la vivienda propia, no hay turismo de ruta ni de temporada corta”, explica. Prior afirma, no obstante, que antes de lanzarse a generar oferta hotelera hay que “generar la necesidad”. “Si los hoteles se ocuparan al cien por cien en muchas ocasiones, no tardarían en construir hoteles”, asegura.

Este es el cambio que quiere Oropesa. Según el PGOU, el municipio ha conseguido diferenciarse al concentrar en poco espacio una oferta de hoteles y de apartamentos turísticos (no se hace eco de las miles de viviendas que se han quedado sin comprador) y propone apostar por este modelo. En el documento se admite que para lograr una proporción de viviendas principales-no principales acorde a los destinos turísticos “más maduros” no se podría ejecutar ni una sola segunda residencia más. Una hipótesis que el PGOU tacha de “utópica”.

Los profesionales confían en el aeropuerto que sigue sin funcionar

El plan apuesta por construir casi 7.000 primeras viviendas y más de 9.500 segundas residencias hasta 2031 y lo hace en base a una previsión de crecimiento poblacional que se aleja del realizado por el Instituto Valenciano de Estadística que prevé una reducción de población.