Qué comprar en el sur de Madrid

Al fín, un paso realmente decisivo aunque no en el mejor momento para quien decida vivir en el sur de Madrid. Al Ensanche de Vallecas y al Pau de Carabanchel se suma El Cañaveral.

Este es el nombre de un nuevo barrio del distrito de Vicálvaro, vecino de Coslada. Con capacidad para 14.000 viviendas y una superficie de 5,4 millones de metros cuadrados de suelo bruto. De ellos, casi tres millones serán ocupados por viarios, zonas verdes y equipamientos. Un 53% será vivienda protegida, y de las más de 7.000 hay 2.000 en manos del Ayuntamiento de Madrid.

Ayer, miércoles, no fue un día cualquiera para los miles de cooperativistas de este futuro barrio, del que ya puede verse por dónde transcurrirán los accesos, las calles interiores y las plazas que comunicarán las manzanas de viviendas y equipamientos. El pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el convenio de gestión previo al decreto de simultaneidad entre las obras de edificación —terminadas al 84%— y las de urbanización, que podría firmarse en el mes de mayo cuando Medio Ambiente de la autorización, con lo que las obras se iniciarían a final de verano o, más probablemente, en septiembre.

Varios miles de licencias de obras están ya revisadas y se podrían conceder y las grúas volverán al paisaje. Será el triunfo de la presión vecinal y el resultado de una gestión de suelo jalonada de escollos en diferentes frentes, padecida por la junta de compensación que agrupa a los propietarios. Los promotores de vivienda libre podrían animarse a secundar las promociones de pisos y chalés de vivienda protegida.

La Comunidad ha dado la calificación provisional a 2.411 viviendas protegidas 

En el norte, la competencia de un nuevo barrio a estrenar puede ser Valdebebas, pero los precios son otros. De hecho, el del suelo, incluso protegido, duplica el que está en venta en El Cañaveral.

En Carabanchel queda poca oferta, licencias de primera ocupación concedidas para con 11.569 viviendas y 13.088 plazas de garaje. En el Ensanche de Vallecas se han concedido para cerca de 20.200 pisos y 22.429 plazas de garaje, y de edificación para algo más de 24.000.

El convenio firmado ayer para El Cañaveral supone que en una primera etapa se afrontará la zona residencial, el suelo industrial, en su mayor parte en manos de Neinver, situado en el noreste, así como el de terciario comercial en zona independiente y separada de las viviendas por la M-45. Para una segunda etapa queda el parque central y la zona de oficias y comercio, el centro del nuevo barrio.

En cuanto a las licencias en El Cañaveral, Juan José de Gracia, coordinador general de gestión urbanística del Ayuntamiento de Madrid, explica que hay 17 solicitadas, que agrupan 3.068 viviendas protegidas. “Las hemos ido revisando y hemos hecho requerimientos para ir completando la documentación, aunque técnicamente la tramitación está interrumpida hasta la firma del decreto de simultaneidad”, indica. El departamento municipal de medio ambiente tiene la palabra. De los 17 expedientes, ocho son de vivienda protegida de precio limitado (VPPL) y el resto del básico (VPPB). Las hay desde 420 unidades hasta 29.

Se ha solicitado licencia y han sido revisadas  para 3.068 pisos y unifamiliares protegidos

Ya existen 14 con informe favorable de seguridad aérea y varias con el de movilidad. Como se ha hecho en otros ámbitos, no hay ningún problema para obtener la licencia si la manzana es susceptible de segregarse en varias unidades, con lo que pueden solicitar la licencia de la parte para la que tengan capacidad económica.

Hasta el momento según el director de Vivienda de la Comunidad, Juan Van Halen, se ha solicitado calificación provisional para ocho promociones (1.888 casas) y ya concedidas hay dos (523).

En El Cañaveral, las primeras grúas de vivienda protegida serían el reclamo para promotores de vivienda libre. Será un test también para el vecino Los Berrocales, que desde 2008, que decidió parar las obras,  ha venido finalizando los trabajos en marcha de manera ordenada y se plantea reiniciar los trabajos de urbanización para iniciar la de una primera etapa que podría finalizarse en  2016, con lo que podría comenzar entonces la edificación de 4.505 viviendas, junto al parque de La Gavia. Los propietarios de suelo, presentes proporcionalmente en cada etapa, podrían empezar a comercializar pisos entre 2015 y 2016.

El arranque de las obras de edificación en El Cañaveral también supondrá la normalización para miles de cooperativistas que han superado un auténtico maratón. Situación distinta es la de los de ámbitos vecinos: el Ayuntamiento ha analizado la petición planteada por la Asociación de Vecinos del Sureste que solicitan optar a los pisos protegidos del Consistorio pero los demandantes superan la capacidad y, según fuentes municipales, surgiría el problema de seleccionar, ¿por qué atender a los cooperativistas de estos ámbitos en detrimento de los de otros?, se pregunta. La asociación no tira la toalla.

Para 2016 podría estar acabada la urbanización de Los Berrocales y empezar a edificarse algunas de las 4.505 viviendas de la primera etapa

Centrándonos en El Cañaveral, casi todo está dispuesto salvo la financiación, el gran escollo. Se asume que la banca financiará antes a los que tienen hipotecado el suelo que a los que lo tienen libre de cargas.

No son muchos los operadores a los que dirigirse para optar a una vivienda. Entre otros, Puerta de O’Donnell, de la gestora Delace —con el suelo en propiedad—, está abierta a cubrir alguna de las 420 plazas e, incluso, según comenta el presidente del consejo rector, Juan Pablo Muñoz, tienen el cartel de “se vende” en una parcela de 18.000 metros cuadrados de suelo para protegida a 400 euros el metro. Las viviendas de cuatro dormitorios con dos plazas de garaje y trastero parten de 160.000 euros y 120.000 euros las de dos habitaciones. Un 20% por debajo del precio de módulo.

Nada que ver con la promoción de Level, que sitúa su competencia en el vecino Rivas Vaciamadrid para la promoción de 22 unifamiliares de VPPL a entregar a mediados de 2014. Tres plantas y cuatro dormitorios, dos baños y aseo, terraza-solárium, jardín, dos plazas de garaje y trastero, en urbanización cerrada con hasta el 80% financiado por el Santander, desde 286.500 euros.

Tau también ofrece unifamiliares. Son 39 en urbanización cerrada, con 107 metros útiles más buhardilla por 273.000 euros.

Organización 2.000 presenta precios de 128.000 a 175.000 euros, incluyendo trastero y garaje para pisos de dos a cuatro dormitorios, en régimen de cooperativa también, y tiene desde 2010 la calificación provisional por parte de la Comunidad de Madrid.

Gesmavi gestiona Residencial Ariadna (Milenium, de VPPB y VPPL y Platinum, de VPPB), desde 169.114 euros y 204.467 euros para dos dormitorios con dos plazas de garaje y trastero, y Balcón del Corredor, con pisos desde 176.000 euros para tres dormitorios, y adosados, financiados por Banesto y Liberbank.

Gesarqus comercializa viviendas de dos y tres dormitorios, con precios de 185.000 y 210.000 euros, pero advierte que es orientativo puesto que los módulos serán los vigentes cuando se les dé la calificación provisional.

En el vecino Ensanche de Vallecas, según Sociedad de Tasación (ST), “se observa un ligero aumento de transacciones formalizadas, sobre todo en vivienda protegida”. Detecta viviendas en venta acabadas y algunas de ejecución paralizada y precios medios de 2.558 euros el metro.

En el Pau, Básico Homes comercializa Jardines de Valderribas, llave en mano, pisos de un dormitorio desde 122.000 euros, incluido IVA y gastos de escritura. Y otra para entregar en diciembre, con pisos de uno a tres dormitorios, desde 160.000 euros, incluyendo plaza de garaje y trastero, cerca de La Gavia.

También junto al centro comercial, Key Mare parte de 115.000 euros para vivienda libre de un dormitorio, incluido trastero, llave en mano. Cerca hay una promoción de Inmobiliaria Osuna con estudios y apartamentos de un dormitorio. Solvia, del Sabadell, ofrece uno a dos dormitorios de renta libre desde 115.000 a 229.000 euros, incluido trastero, cerca del metro Valdecarros.

Oncisa vende de uno a tres dormitorios para entregar en diciembre y con precios de partida de 160.000, 250.000 y 350.000, respectivamente, incluyendo garaje y trastero, pero sin IVA.

Serprogresa tiene una promoción de VPPL de 53 viviendas, dos plazas de garaje y trastero, junto a la M-45. Libra anuncia en EL Azahar 1, 44 VPPL de dos dormitorios desde 174.000 euros y tres desde 199.000, incluyendo garaje y trastero, sin IVA, en urbanización cerrada con piscina.

Arjusa es otra puerta a la que llamar. Tiene una promoción de 78 viviendas de dos y tres dormitorios, en comunidad de propietario, en la calle de Peñaranda de Bracamonte. Van de 176.400 a 269.776 euros para un ático.

Pryconsa, con siete promociones en construcción en Madrid, tiene en el Ensanche de Vallecas, al lado del metro de Valdecarros una promoción de un dormitorio por 160.000 euros, sin IVA, pero con plaza de garaje y trastero. El de tres dormitorios, 98 metros, con plaza de garaje y trastero, sale por 270.000 euros.

En el Pau de Carabanchel, llave en mano, Pryconsa tiene pisos de dos y tres dormitorios, para entregar en marzo del año que viene, desde 249.000 euros, con plaza de garaje y trastero y sin IVA, en urbanización con piscina, gimnasio y pádel.

Este PAU, prácticamente acabado, concentra la oferta de vivienda nueva del distrito en el que el precio es de 2.746 euros el metro cuadrado, según ST.

Entre otros, Quarto tiene Residencial Las Encinas, que se diferencia de la media por el tamaño: 80 metros construidos para un dormitorio por 162.900 euros, con 55 vendidas de 74, y cuatro dormitorios de 107 metros útiles por 390.000 euros.