El gran propietari català és la Generalitat

Ni un banc, ni un fons d’inversió, ni una societat d’inversió immobiliària (més conegudes com a socimi). El gran propietari a Catalunya es diu Incasòl, un organisme públic dependent de la Generalitat que atresora entre el seu patrimoni prop de 15.000 habitatges que acaben al mercat del lloguer. Per fer-se una idea de la magnitud: CaixaBank, la primera entitat financera de la comunitat, té en propietat menys de 8.000 pisos i la Sareb, el banc dolent que va engolir els actius tòxics de la banca, té una mica més de 10.000 a tot Espanya. A les comarques catalanes hi havia unes 582.700 primeres residències de lloguer el 2011, segons les últimes dades de l’Idescat.

L’Incasòl va néixer amb l’encàrrec de l’Administració autonòmica de promoure terra i transformar-lo per impulsar activitat econòmica. És un catalitzador de polígons industrials, però també d’habitatge. Durant els seus gairebé 40 anys d’història ha construït uns 33.000 pisos, tot i que avui, després de les vendes d’actius que van acabar sobretot a començaments d'aquesta dècada —en l'actualitat només es venen promocions que fracassen al mercat del lloguer i sòl perquè promotors privats facin pisos—, la seva cartera el conformen uns 15.000 habitatges i 3.000 trasters i places d’aparcament. Però una vegada construïts, els cedeix. El principal responsable de la gestió és l’Agència Catalana de l’Habitatge, ens que també depèn del Departament de Territori, que opera com si fos el seu administrador de finques. Segons les seves últimes dades, gestiona 14.090 pisos de l’Incasòl que té llogats.

“Cada pis ens costa uns 100.000 euros”, explica el director general de l’Incasòl, Albert Civit, qui reconeix que aquest és el límit que l’organisme pot assumir per no perdre diners en les seves promocions, en les quals no s’introdueix gaire innovació per evitar més costos de manteniment. L’organisme juga amb dos avantatges respecte al mercat privat. Ni ha de demanar diners al banc per finançar-se ni ha de pagar diners pels solars sobre els quals construeix, un cost que pot representar el 40% del total en una ciutat com Barcelona o una cinquena part a Martorell. “Això és el que ens permet després poder llogar-los amb un preu que sol situar-se un 15% per sota del mercat”, explica Civit.

En els últims tres anys l’organisme ha iniciat la construcció de 700 pisos que encara no estan finalitzats. En el seu pla estratègic que començava el 2017 i concloïa l’any següent preveia aconseguir l’objectiu de construir 500 habitatges de lloguer. Una de les queixes de Civit, que va ser gerent d’Urbanisme de l’Ajuntament de Barcelona en època de l’alcalde Xavier Trias, és la complexitat d’aconseguir promoure sòl a Barcelona, on l’encariment dels preus ha evidenciat la falta d’habitatge disponible. Actualment la capital catalana té promocions vives als barris del Carmel (Horta-Guinardó), Trinitat (Nou Barris) i el Polvorí (Sants-Montjuïc).

Un dels pilars del pla estratègic de l’Incasòl és reduir de forma gradual les seves pèrdues d’explotació, fins a situar-se en els cinc milions d’euros l’any que ve. L'any passat es va quedar lluny d’aquest objectiu, en perdre 20,9 milions, encara que el resultat final van ser uns números vermells de 21,2 milions d’euros. “El nostre objectiu no és fer beneficis, però sí que hem de reduir-los si no volem obligar la Generalitat que faci una recapitalització de la companyia”.

Els seus ingressos continuen estancats en els 81 milions d’euros. L’objectiu és assolir els 100 milions, tot i que serà difícil per la caiguda de la facturació vinculada amb la venda de sòl industrial, que ha provocat que hagi augmentat la dependència dels ingressos que generen els seus habitatges de lloguer i el control de les fiances vinculades a tots els contractes de lloguer que es firmen a Catalunya.

L’auditor dels comptes de l’Incasòl del 2018 destacava en el seu últim informe que l’organisme hauria d’haver encarregat a un organisme especialitzat independent la valoració d’unes existències de sòl que el mateix ens públic calcula en 805 milions d’euros. Civit afirma que no s’han devaluat aquests actius perquè l’import de les fiances (1.500 milions d’euros) els permet compensar.