De rei del tèxtil a emperador del totxo

L'home més ric d'Espanya, Amancio Ortega, és també el que té més propietats del país. El gener del 2002, mig any després de treure a borsa Inditex, va constituir Pontegadea Inmobiliaria. Des de llavors ha realitzat nombroses operacions i la seva cartera d'immobles està valorada actualment en 4.724 milions d'euros, segons la consultora Real Capital Analytics. L'empresari gallec va aprofitar els pitjors anys de la crisi per comprar actius a bon preu, tant al mercat local com fora. Entre el 2009 i el 2013, un període fúnebre per al sector, Pontegadea no va tancar cap exercici en números vermells. Al contrari, el benefici agregat de la societat va ser de 1.230 milions. Quin és el secret del rei del tèxtil per convertir-se també en emperador del totxo?

“Amancio Ortega no té competència al sector immobiliari. El seu cas no és comparable a causa de la gran liquiditat de què disposa. En el pitjor de la crisi econòmica tenir efectiu marcava la diferència i permetia convertir un bon negoci immobiliari en una inversió estrella. Calia tenir cash i una visió a llarg termini per aprofitar la caiguda de preus. I Ortega tenia les dues coses”, explica el director d'inversió de la divisió immobiliària d'un gran banc europeu. Aquest expert, com gairebé tots els consultats per a aquest reportatge, prefereixen mantenir l'anonimat. Pontegadea és o pot ser el seu client i aquest és un negoci on la discreció és pols d'or.

L'empresari gallec manté a ratlla el deute de Pontegadea (325 milions) i nodreix periòdicament el talonari de la societat amb bona part dels dividends que cobra d'Inditex, on encara conserva el 59,29% de les accions. Aquest any, per exemple, Ortega ha rebut del grup tèxtil 894 milions.

Aquesta ingent liquiditat li permet coses extraordinàries, com quedar-se la Torre Picasso, el seu actiu més emblemàtic. A final del 2011, Tishman Speyer Properties, un dels peixos grossos del sector immobiliari mundial, propietari del Rockefeller Center, el Chrysler Building o la Tower Place, estava a punt de tancar el tracte amb FCC per quedar-se l'edifici. A l'últim minut, Esther Koplowitz el va vendre a Ortega. Per què? Perquè, a diferència de Tishman, la seva oferta era tota en efectiu, segons Bloomberg.

Real Capital Analytics calcula que Pontegadea té 152 immobles repartits en 15 ciutats de cinc països. El principal actiu per valor de mercat de la seva cartera són les oficines (58,4% del total), seguit dels locals comercials (37,3%), els hotels (3,4%) i finalment els habitatges, que només suposen el 0,9% del total. “És un inversor pacient, no té pressa. Busca actius trofeu. El seu mercat és tothom. No sol pagar sobrepreus, és molt selectiu”, diu el director de mercats d'un dels brokers amb els quals treballa habitualment Ortega.

A Espanya, Pontegadea té diversos dels millors edificis de les millors zones comercials i d'oficines de Madrid i Barcelona: el passeig de la Castellana i el passeig de Gràcia. “Té una cartera molt diversificada. L'única cosa que no vol són centres comercials ni sòl industrial. Busca inversions molt selectes: actius core en zones prime. És una estratègia gens oportunista, més aviat conservadora, que no li donarà rendibilitats de doble dígit, però que li permetrà dormir tranquil. És un pla que encaixa a la perfecció amb l'objectiu de qualsevol gran fortuna, que no és cap altre que preservar el patrimoni”, assenyala el director general d'inversions a Espanya d'un dels líders mundials en consultoria i gestió immobiliària.

Ortega demana dos requisits més per comprar un immoble. En primer lloc, exigeix que sigui tot o res. No li agrada comprar parts d'un edifici, vol adquirir-lo sencer. Una altra condició és que estigui molt ben situat per tenir-hi inquilins solvents, amb baixa morositat. Un dels seus principals clients, a més en diferents ciutats (València, Barcelona i París), és Apple. Els últims dos anys, Ortega ha adquirit nou propietats i només n'ha venut una. “És un jugador a llarg termini. Està fent molt bé les coses. La rotació de la seva cartera és baixa, cosa que significa que no compra un immoble per especular i vendre'l al cap de dos o tres anys”, indica el director a Espanya d'una de les consultores immobiliàries més grans del món.

Pontegadea té només vuit treballadors, segons figura al Registre Mercantil, encara que sumant totes les filials supera el mig centenar. El president és el mateix Ortega, la seva dona, Flora Pérez, figura com a vicepresidenta, i José Arnau, el seu home de confiança de tota la vida exerceix com a conseller. A més, la societat posseeix el 100% del capital en empreses de França, els Estats Units, Luxemburg, el Regne Unit i Mèxic, segons figura al Registre Mercantil.

Així com en la construcció de l'imperi Inditex Ortega va buscar el suport de dos grans executius (José María Castellano, primer, i Pablo Isla després), en l'expansió del seu imperi immobiliari també ha sabut envoltar-se molt bé per bons professionals. El primer encarregat de comprovar la idoneïtat dels actius i tancar les compres de Pontegadea va ser el gallec Julio Díaz-Freijo. Va arribar procedent de l'extinta Arthur Andersen i va estar al càrrec fins que el 2010 el va abandonar per motius personals. El va substituir l'actual director d'inversions de la societat, Roberto Cibeira, auditor i director de l'oficina de Deloitte a la Corunya fins llavors. La principal fita de Díaz-Freijo va ser la compra a final del 2007 del palauet que el Banc Santander té al passeig de la Castellana, a més de 10 edificis històrics de l'entitat per 500 milions d'euros. Per la seva banda, Ciberia va ser el responsable de tancar l'adquisició de Torre Picasso, una operació valorada en prop de 400 milions.

“És curiós, però els dos cervells a l'ombra de Pontegadea venien del sector financer i han anat aprenent sobre la marxa les peculiaritats del negoci immobiliari. L'actual responsable, Cibeira, em sembla una persona molt espavilada. Boníssim. No fa bogeries, té molt clara l'estratègia i és molt intel·ligent”, comenta el conseller delegat a Espanya d'una multinacional especialitzada a oferir serveis immobiliaris.

Si bé Pontegadea sempre ha tingut vocació internacional, els últims dos anys s'ha accentuat. Fora d'Espanya els seus principals mercats són els EUA i el Regne Unit. L'última adquisició a Londres, fa just un any, va ser la Devonshire House, un edifici d'oficines construït el 1920 al districte de moda de Myfair, molt a prop de l'hotel Ritz. L'immoble ocupa l'espai on hi va haver la residència dels Ducs de Devonshire als segles XVIII i XIX i Ortega va desemborsar un preu per metre quadrat que està entre els més alts que s'han pagat mai per un edifici d'aquestes característiques, segons Real Capital Analytics. “Quan a Espanya han començat a tornar els inversors internacionals, Pontegadea s'ha sofisticat, invertint més fora. Ortega no entrarà en la licitació de preus que es comença a veure al nostre país”, argumenta l'expert immobiliari d'un banc europeu.

Pontegadea és el propietari d'Inditex en diferents ciutats. Només els sis primers mesos del seu actual exercici fiscal, el grup tèxtil va pagar al seu president 17 milions d'euros pel lloguer de botigues, segons la documentació enviada a la CNMV. La societat d'Ortega també té locals llogats a la competència com H&M o Gucci, GAP o Banana Republic.

“El nom d'Inditex o d'Amancio Ortega de vegades eclipsa la dimensió internacional de Pontegadea. El seu negoci no és només comprar els edificis i llogar-los. Els seus professionals s'encarreguen de generar valor afegit als immobles amb la rehabilitació. A més, ofereixen serveis de seguretat, neteja i manteniment”, expliquen fonts del sector.

Amb els diners que va obtenir en vendre part de les seves accions a Inditex el 2001, Ortega va provar sort amb les inversions a borsa a través de dues Sicav (Keblar i Alazán), però finalment va decidir especialitzar-se en el totxo. Una aposta que, encara que li ha portat algun disgust —va ser soci de Enrique Bañuelos en el gran fiasco d'Astroc— li està donant bons resultats. “Aquest empresari ha fet que la seva cartera immobiliària es converteixi en un fons de pensions per, almenys, deu generacions de la seva família”, conclou un dels experts consultats.