Las ventas de vivienda en Colombia se despeñan en un 45% en 2023

Más de 29.000 familias colombianas de escasos recursos debieron desistir en su empeño de comprar una vivienda nueva a lo largo de 2023. Las tasas crediticias se dispararon de golpe con el alza de la inflación y los tipos de interés del Banco de la República. Miles de anhelos quedaron truncados. El segmento denominado vivienda de interés social (VIS) se hundió un 49,7% con respecto a 2022 y de paso jalonó las cifras globales de ventas hasta caer un 44,9%. Son algunas de las conclusiones del informe anual de Camacol, el mayor gremio nacional de empresas constructoras.

El frenazo ya se anunciaba desde el primer trimestre de 2023, pero los expertos aguardaban esperanzas de que la tendencia revirtiera. Camacol señala que el curso pasado se vendieron 106.554 viviendas nuevas menos en su lectura interanual.

Las cifras de Camacol constatan la merma en todos los frentes. Si para finales de 2022 se había iniciado la construcción de un total de 193.387 viviendas, el pasado diciembre se registraron 138.418, una variación de -28,4%. Y para el cierre del año pasado se contabilizaron unas 131.000 unidades de viviendas estancadas en su fase constructiva, el dato más bajo desde 2011. Las ventas generales cayeron, así mismo, durante 18 meses consecutivos: “En un lapso de un año y medio se perdió más de una década de crecimiento en la vivienda en Colombia”, señalan voceros desde el gremio, que se apoya en una encuesta a 1.929 proyectos activos para confeccionar su informe.

Además del encarecimiento de los créditos hipotecarios, que en su momento más crítico subieron hasta un 70%, múltiples problemas se han cruzado en el camino para los beneficiarios de programas subsidiados como Mi Casa Ya. Desde los gremios de la construcción se han quejado varias veces de los lineamentos del Gobierno de Gustavo Petro en la materia.

Centrado en acelerar el desembolso de las ayudas en las zonas más alejadas del país, el Gobierno ha terminado por ralentizar el proceso para todos los interesados durante buena parte del año pasado. Y de paso ha añadido demoras con varios cambios a la fórmula para evaluar a los aspirantes a beneficiarios de los subsidios de vivienda familiar. De cualquier forma, el experto y docente en Urbanismo de la Universidad Nacional de Colombia Carlos Alberto Torres asegura que el retroceso que arrojan las cifras de Camacol es parcial, y que los problemas de acceso a vivienda son más profundos y vienen desde hace por lo menos 15 años atrás. No son, afirma, exclusivamente los que expone la entidad, ya que no se abordan las dificultades de acceso que tiene la población de menores ingresos y en condiciones de mayor vulnerabilidad. Es decir, la mayoría de la población.

A su juicio, el deterioro de las cifras no retrata con precisión los matices de un negocio aún rentable, que en Colombia tiene acento privado en su línea de provisión de viviendas de protección interés social-VIS: “Desde la crisis de finales de los noventa, estos proyectos funcionan bajo la lógica en la cual los recursos se captan en las fiducias. La gente deposita allí los recursos correspondientes al valor de la cuota inicial, en proyectos que nos son entregados antes de 36 meses. Así, la obra arranca su ejecución cuando financieramente ya se ha alcanzado el punto de equilibrio financiero, por tanto, no hay pérdidas. Cuando los proyectos no alcanzan este punto de equilibrio, no se inician o se desiste de ellos, situación que en muy pocas ocasiones sucede. ¿Dónde están entonces las pérdidas de los promotores inmobiliarios y los constructores si económicamente bajo esta figura siempre han estado cubiertos?”, se pregunta el también arquitecto.

Los cálculos de Camacol tasan en 20 billones de pesos las pérdidas que dejó la reducción de ventas en 106.000 unidades de vivienda. “La política pública de vivienda con este Gobierno no ha cambiado en nada. Se sigue basando en que el 85% de los recursos públicos del rubro están destinados a apalancar el sector de la construcción. Y lo que es peor es que algo falla porque las rentas más bajas no logran acceder a una vivienda bajo la lógica del crédito hipotecario y, por lo tanto, tiene que arrendar o invadir terrenos para autoproducir sus viviendas en zonas vulnerables y marginales”, sentencia Torres.

La situación para otros estudiosos del tema es que el país sí ha avanzado enormemente en las tasas de cobertura de vivienda, mas no en la calidad. Un lío con especial acento en las viviendas rurales, donde para 2022 había un déficit habitacional cualitativo (es decir, viviendas sin requisitos mínimos como pisos de tierra o falta de electricidad) del 65,5%. Lo anterior se traduce en que más de dos millones y medio de hogares en el campo viven con deficiencias estructurales, según cifras del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).

Olga Ceballos, líder del grupo de investigación Calidad y Habitabilidad de la Vivienda de la Universidad Javeriana, recuerda que para la “economía del país es preocupante que el renglón de la construcción se estanque”, pero al mismo tiempo señala la necesidad de “replantear el modelo para atacar la penuria habitacional de los más pobres. Hay que lograr involucrar a los constructores en términos más solidarios, que entiendan que se pueden hacer cosas más interesantes y más pertinentes”.

Su lectura es que las políticas de vivienda están más “preocupadas en apalancar un sector productivo, que es cierto que genera muchos empleos, pero no está resolviendo el problema de millones de personas que viven en la informalidad y no pueden acceder a créditos para una vivienda”. En su opinión, los subsidios están diseñados para asalariados formales en un país donde casi la mitad de la población activa se rebusca la vida en un mercado de trabajo sumergido. Jorge Torres, director del Centro de Estudios de la Construcción, concreta la discusión con una precisión idiomática y prefiere hablar del sector de la “edificación”.

La desconexión general entre el Gobierno y los promotores inmobiliarios, que tiene como antecedente una enconada pelea entre los constructores privados y el hoy presidente cuando fue alcalde de Bogotá (2012-2015), plantea un desafío para destrabar el panorama de un sector que genera 1,4 millones de empleos directos, 2,6 millones indirectos, e involucra a 34 industrias.

A Jorge Torres lo inquietan, en especial, los indicadores macroeconómicos. A pesar de que la inflación ha cedido (9,28%), el desempleo va a la baja (9%) y el Banco de la República ha empezado el descenso de las tasas de interés (13%), el panorama aún no está despejado. Entre las preocupaciones que cita figura de primera la “contracción de las iniciaciones de viviendas”. Seguida por los desistimientos: “Las cuentas de Camacol ya reflejan una situación complicada para los constructores y las empresas”. Concluye que las empresas tendrán que salir a buscar nuevos compradores. El crecimiento será moderado, se generará menos empleo y habrá “daños grandes sobre la economía general”.

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