La venta de viviendas en Colombia cae a la mitad

Paola Jiménez tiene 32 años, es madre soltera de una hija, y trabaja como niñera. En su acento meridiano de Córdoba, departamento caribeño del norte de Colombia, recuerda su desilusión cuando supo que no podría continuar pagando el crédito de un apartamento de 45 metros cuadrados al occidente de Bogotá. “Yo tenía un préstamo aprobado y desde octubre de 2021 venía marchando todo sobre ruedas”, recuerda por celular, “pero en diciembre pasado, cuando empezó toda esta locura, la tasa de interés del banco subió y mi capacidad de endeudamiento bajó”.

Hoy se encuentra a la espera de que la constructora le reembolse los 12 millones de pesos que había adelantado tras la promesa de compraventa. Su objetivo ahora es ahorrar y embarcarse en otro proyecto de vivienda de interés social cuando la coyuntura económica sea favorable: “Era lo mejor”, asegura, realista y contundente. Sin mayores alternativas presentó la carta de desistimiento, pero por lo pronto la única noticia que ha tenido es que la constructora le descontará un 20% del reembolso que aún espera. Entiende que muchas personas están en la misma situación y “nadie está en capacidad de devolverle la plata a todo el mundo al mismo tiempo”, remata.

Como Paola, miles de compradores de renta baja se han visto atrapados en los últimos meses ante la perspectiva de desistir en el pago de sus cuotas, debido a la subida de las tasas de interés y la inflación. Hoy en Colombia hay 100.000 viviendas de interés social prevendidas cuya construcción está estancada por una coyuntura que se asomaba desde enero, cuando el sector experimentó un retroceso en las ventas del 48% con respecto al mismo período del año pasado (en febrero llegó al 54%, según cifras de la firma de análisis e investigación Galería Inmobiliaria).

El diagnóstico de varios analistas subraya tres factores para explicar el frenazo que se ha ensañado, especialmente, con ciudadanos como Paola. Además de las medidas de política monetaria del Banco de la República para contener la inflación, se han sumado modificaciones en los criterios para asignar los subsidios de vivienda Mi Casa Ya. Cambios que gestiona la administración Petro y que, debido a otras variables aún por clarificar, no han avanzado, sumiendo al sector en una especie de suspenso vertiginoso.

Francisco José Mutis, gerente de planeación de la constructora Valor, asegura que la intención del Gobierno de redireccionar una parte importante de las ayudas hacia los municipios más necesitados es tan interesante como compleja de aterrizar. Las perspectivas de que los constructores y las entidades financieras se animen a otorgar créditos en esas zonas vulnerables no quedan claras para él. Reconoce que ya ha escuchado posturas de promotores reacios a vender inmuebles a personas que lleguen hasta sus puertas con el denominado subsidio recurrente, una reunión de ayudas estatales para familias de renta baja.

Para Rafael Marín, cofundador y presidente de la constructora santandereana Marval, una de las más grandes del país, se trata de un hecho inquietante, dada cuenta de que el de interés social es el segmento del mercado que concentra el grueso del desarrollo urbanístico. En el último año, sostiene Marín, la demanda por unidades de viviendas de interés social (VIS, las de bajo costo y cuya construcción recibe subsidios estatales vía sus compradores) ha representado un 72% del total de ventas en el sector. El constructor lamenta una realidad burocrática del país: “El corte anual del Gobierno nos tiene bloqueados. Esto ocurre todos los años y nos quita ritmo y continuidad porque se pierde buena parte del principio del año mientras definen presupuestos”.

Cuenta que por culpa de aquellos tejemanejes en el calendario estatal están frenados los subsidios fundamentales para mover a un gigante que emplea a un millón y medio de personas e involucra a 34 industrias. “El Gobierno entiende y sabe”, afirma Marín, “que esto no se puede caer porque nos estaríamos abocando a un escenario muy complejo”. En el caso de Mi Casa Ya, dice Mutis, el desembolso de miles de cupos aprobados para 2023 se debía haber hecho entre enero y febrero: “El ministerio de Vivienda ha dicho que ya casi, que mañana… pero hasta el momento no hay nada y no hemos podido escriturar”.

Detrás del cambio de ciclo también hay movimientos en la compraventa de viviendas para las clases más altas. Mutis concede que, si bien dentro del estrato que llama “alto bajo” hay capacidad de endeudamiento y flexibilidad adquisitiva para amortiguar el alza del coste de las hipotecas y la inflación, muchas familias han optado por “invertir fuera del país”. Señala como causa los bandazos del plan de Gobierno de Gustavo Petro. Otros, agrega, se han refugiado en un arriendo y han puesto sus ahorros a rentar en “un CDT al 20%”. Son formas, concluye, para escampar los cambios tributarios y las incertidumbres que despierta la primera administración de izquierda en la historia reciente del país.

Sumado a todo esto, dice Mauricio Llano, de la constructora Convel, desde la pandemia confluyen dos factores que han abonado el terreno para llegar a la situación actual. Por un lado, la fluctuación constante en los precios de los materiales debido a los problemas en las cadenas de suministros y los altibajos en la tasa de cambio del dólar. “El acero, el concreto o el cemento, que dependen de la situación en los puertos internacionales y han impactado en el sobrecosto de los materiales junto a la inflación”. Por el otro, abunda sobre el encarecimiento de las tasas de interés que han afectado a miles de usuarios finales que “ya no tienen las condiciones para el cierre financiero que originalmente tenían hace tres años”.

Hasta el punto de que los problemas de miles de personas como Paola Jiménez empiezan ya a multiplicarse. Muchas de las penurias se han canalizado a través de una recolección de firmas en Change.org, la mayor plataforma de peticiones del mundo, para exigir a la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, asegurar cuanto antes las asignaciones de subsidios para sacar de la crisis a “7.000 familias afectadas”. En sus palabras se perciben los estragos de la ruina y la urgencia de una solución: “¿Cómo una familia con ingresos de uno o dos (salarios) mínimos podría cubrir en un mes un saldo faltante de 20 a 30 millones de pesos?”.

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