La burbuja inmobiliaria china pincha en las ciudades medianas

Jing Yanzhi, de 49 años y propietaria de una empresa de reformas inmobiliarias, pensó que hacía un gran negocio en 2013. Entonces pagó 305.000 yuanes para la entrada de un piso de 105 m2 en pleno centro de Qianan, que pensaba ceder a su hijo de 26 años con vistas a una posible boda. La ciudad de 750.000 habitantes en la que ha vivido toda su vida, a 200 kilómetros de Pekín, empezó a despegar hace una década, alentada por el boom del acero y otras materias primas. La construcción de nuevas viviendas se disparó, al igual que los precios, y la compra parecía una inversión segura.

“Ahora solo quiero que me devuelvan mi dinero”, se lamenta Jing. La inmobiliaria que construye su piso detuvo las obras en 2014, cuando empezó a dejarse sentir la ralentización de la economía china. Desde entonces todo han sido buenas palabras para el centenar de familias afectadas. Que los apartamentos se terminarán en unos meses, por supuesto. Pero pasa el tiempo y aunque los carteles que rodean el proyecto de urbanización continúan prometiendo “la tranquilidad de llegar a casa”, las ocho torres de la urbanización siguen siendo meros esqueletos de cemento.

La línea de teléfono que ha abierto el ayuntamiento local para presentar reclamaciones no ha dado resultados. En el número de la constructora no responde nadie. “No creo que vayan a terminarlos nunca. Pero si me devuelven el dinero, podré comprar algo que ya esté construido y sea más grande. En estos dos años los precios han bajado mucho”, explica Jing.

Al otro lado de la calle, en unos bloques mucho más modestos, el jubilado Wang Baolai, de 65 años, también tiene quejas. El suelo donde se levantan las torres inacabadas era donde estaban su casa y su huerto. La inmobiliaria les indemnizó con un apartamento en esos bloques de peor calidad y una cantidad en metálico, “insuficiente”, a juicio de Wang. Y quebró sin llegar a entregarles nunca el título de propiedad. “Todo es ilegal, pero si protestamos tenemos miedo de que nos metan en la cárcel como elementos perturbadores del orden”, se queja otro vecino, que se identifica como Lu, de 66 años.

Los precios solo se mantienen altos en las grandes urbes, Pekín y Shanghái

Son problemas que nacen de la época de explosión del sector inmobiliario, cuando casi todo valía, especialmente para las compañías con buenas conexiones. El espectacular desarrollo económico de China alentó la demanda de viviendas modernas. Las autoridades regionales y locales encontraron un filón en la venta de suelo. Decenas de millones de ahorradores, ante la falta de alternativas en un sistema financiero aún poco desarrollado, optaron por adquirir uno, dos, tres o más apartamentos como inversión. Surgieron ciudades de la nada, algunas sin habitantes siquiera, ciudades fantasma.

La política del Gobierno chino de fomentar el trasvase campo-ciudad contribuyó a dar alas a los nuevos proyectos de construcción: La población urbana china, del 30% hace 20 años, llega ya al 56,1%, según la Oficina Nacional de Estadísticas. Cerca de 300 millones de personas ya se han trasladado en esas dos décadas y Pekín quiere que otros 100 millones se instalen en las ciudades para 2020.

Muchos de los grandes millonarios del país, como el fundador del grupo Wanda, Wang Jianlin -el hombre más rico de China- forjaron sus fortunas en la explosión del sector inmobiliario. Empresas de otros sectores, atraídas por los pingües beneficios, también quisieron invertir en lo que parecía dinero muy fácil.

En los últimos dos años han cambiado las tornas. Aunque los precios en las ciudades de primera -Pekín o Shanghái- siguen disparados sin visos de calmarse, y en las de segundo nivel se mantienen, el menor crecimiento económico ha hundido la demanda en los núcleos urbanos menos importantes, de tercer o cuarto nivel.

“Si protestamos tenemos miedo de que nos encarcelen por alterar el orden”

A finales del año pasado la oferta de vivienda y espacio comercial sin vender superaba los 718 millones de metros cuadrados, un aumento del 15,6% respecto al año anterior, según la Oficina Nacional de Estadísticas. Un espacio suficiente para alojar a 5,5 millones de familias de 4 componentes, o 22 millones de personas, toda la población de Australia. Pero se calcula que la superficie vacante real puede ser muy superior. Según la agencia Xinhua, Wanda ha recortado sus objetivos de ventas de viviendas de 160.000 millones de yuanes a los 100.000 para este año. Un duro golpe para un sector que supone el 15% del PIB chino, según el Fondo Monetario Internacional.

“Después de 2008, muchas empresas inmobiliarias se implantaron en las ciudades de tercer y cuarto nivel, atraídas por los bajos precios del suelo. Pero después se han encontrado con dificultades para vender el exceso de stock, porque la población está abandonando esos núcleos urbanos”, apunta el profesor de Urbanismo Hu Gang, de la Universidad de Jinan. “La infraestructura y los servicios públicos que puede ofrecer el Gobierno aún son limitados y concentrados en las ciudades grandes. Los residentes de estas ciudades disfrutan de un nivel más alto de recursos de infraestructura y de servicios públicos”, apunta, para explicar esa preferencia. A ello se une una menor oferta laboral.

Precisamente para compensar esa tendencia, y aliviar la presión sobre las megaciudades que ya superan los 20 millones de habitantes, la estrategia de urbanización de Pekín alienta la migración a las ciudades más pequeñas. Una estrategia que el Gobierno ha convertido en una de sus grandes prioridades, como herramienta para aliviar el exceso de vivienda vacante.

El Gobierno facilita la emigración a urbes de menos de 20 millones

El propio presidente chino, Xi Jinping, reiteraba este martes la instrucción de “facilitar el nuevo tipo de urbanización”, según los medios oficiales. El primer ministro, Li Keqiang, ha declarado que “el mayor potencial de desarrollo chino se encuentra en la urbanización”.

Para alentar el traslado a las ciudades de menor tamaño, el Gobierno chino ha anunciado que facilitará el acceso al permiso de residencia interno -“hukou”- y extenderá también a quienes carezcan de este documento el acceso a los servicios públicos básicos, como la educación o la sanidad, vetados hasta ahora. También se reducirá del 25% al 20% el porcentaje a pagar como entrada en los pisos de esas ciudades. También, según ha publicado la agencia Xinhua, se procurará facilitar el acceso a la financiación para los campesinos que compren vivienda en sus ciudades cercanas y a otros grupos de bajos ingresos, incluidos los trabajadores migrantes”.

 Porque los ingresos medios de la mayoría de estos trabajadores -un colectivo de 277 millones de personas- ronda los 3.000 yuanes mensuales, o 480 euros. Apenas suficiente para pagar medio metro cuadrado de un piso en una ciudad de las categorías más bajas.

E incluso los que pueden acometer la inversión no necesariamente se muestran entusiastas. En el pueblo de Liangzhuzhen, en la provincia central de Henan, la familia Li ha recibido una oferta para mudarse a un apartamento moderno en la ciudad cercana, Zhumadian, por un precio que considera muy asequible. Pero va a quedarse donde está: “Echaríamos demasiado de menos nuestro patio".