Trascendencia de la deuda hipotecaria

Las hipotecas representan un elemento esencial del sistema financiero de cualquier país. Son el activo fundamental de los bancos y el principal pasivo de los hogares. Por las hipotecas comenzó la crisis en Estados Unidos y parece que, de un modo u otro, las cuestiones relativas a las hipotecas van a ser fundamentales para tratar de cerrar la crisis financiera en España.

Dudo que haya gente de buen corazón que no se conmueva ante la dificultad que supone para muchas familias españolas su deuda hipotecaria. Sin embargo, en los últimos días se oyen propuestas para aliviar la deuda hipotecaria y los desahucios, entre las que destaca la dación en pago retroactiva, que no tienen en cuenta los efectos desestabilizadores que pueden producir en el sistema financiero y en el conjunto de la economía. Porque las hipotecas no son un problema financiero que puede acotarse a los prestamistas (bancos) y prestatarios (los que tienen una hipoteca). Son una referencia fundamental para toda la economía real en lo que implican para el ahorro privado, el consumo, la inversión y la reputación externa. En mi opinión, no se trata de poner en la balanza la estabilidad financiera del país frente a un drama humano sino de establecer de forma adecuada qué se puede hacer y qué no. Ignorar las consecuencias de determinadas medidas puede producir bastante más daño que beneficio.

La realidad de las hipotecas en el sistema financiero moderno es mucho más amplia que una relación contractual entre el prestamista y el prestatario. En este contexto, ha sido una práctica habitual que los bancos utilicen las hipotecas para crear títulos de deuda que pueden ser comprados por inversores. La dependencia financiera exterior queda de manifiesto cuando se comprueba que España cuenta con alrededor de medio billón de euros en instrumentos hipotecarios titulizados por sus entidades financieras. Ahora no se puede denostar ni dar la espalda a los mercados e inversores si no queremos perder el acceso a la financiación del conjunto de la economía. Por eso, si se cambia sustancialmente el valor de la garantía que suponen esas hipotecas —por ejemplo con una dación en pago retroactiva—, se podría quebrar la seguridad jurídica y todo el sistema de financiación puede colapsarse. La mera consideración ya ha producido incertidumbre y zozobra.

Al margen de las posibles soluciones a casos particulares de desahucio, una generalización de la cuestión como la dación en pago retroactiva destroza el sistema de incentivos. Si esa dación es para todos, es financieramente inasumible porque muchos hogares que pueden pagar hoy sus hipotecas con mayor o menor dificultad podrían preferir liquidar su deuda al precio actual de mercado de sus viviendas. Los primeros, sin duda, los que compraron viviendas por motivo de la especulación, con lo que se habría generado un incentivo muy perverso. Y así, habría muchos ejemplos en los que la dación en pago retroactiva desafiaría la justicia social.

Será determinante para salir de la crisis financiera cómo el sector bancario gestione la morosidad hipotecaria 

Las soluciones para las hipotecas deben ser para los más desfavorecidos, pero, en ningún caso, pueden cambiar completamente las reglas del juego. En ningún país occidental —tampoco en la mayor parte de Estados Unidos, contrario a lo que se cree— la dación en pago se considera una referencia. Mucho menos una opción retroactiva generalizable. Lo que verdaderamente preocupa es que la información que tienen los consumidores cuando suscriben sus hipotecas sea la adecuada. Un reciente estudio de la Fundación de Estudios Financieros (accesible en www.fef.es) en el que he participado —Informe sobre el mercado hipotecario español— reafirma la creencia generalizada de que en España las hipotecas son contratos con amplia información e importantes garantías y seguridad jurídica. ¿Quiere decir esto que en España se prestó bien antes de la crisis y que los bancos no son responsables? A la vista está que algunas entidades cometieron errores con los créditos hipotecarios y habrá que aprender lecciones en este contexto y también en el ámbito de la comunicación a la sociedad española de lo que la crisis financiera suponía. No obstante, en la mayoría de los casos los bancos son los primeros interesados en renegociar las hipotecas que presentan dificultades de pago para los prestatarios a la vez que han de provisionar cantidades ingentes de dinero para afrontar las pérdidas. Precisamente, cómo el sector bancario gestione la morosidad hipotecaria será determinante para completar el proceso de resolución de la crisis bancaria en España.

Hay otras cuestiones en momentos tan delicados como este para las hipotecas sobre las que sí se puede trabajar, como de hecho se está haciendo, como limitar los intereses de demora o regular la venta extrajudicial para convertirla en alternativa real al procedimiento de ejecución hipotecaria. O ampliando el ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas para amparar a todos los colectivos con riesgo real de exclusión financiera y social, o la mejora de los procedimientos de subasta y adjudicación.

Es posible, de cara al futuro, plantear qué mercado hipotecario queremos, pero la carga del pasado no se puede fulminar sin más. La protección del consumidor y la resolución de los casos más delicados que precisan de acción urgente debe lograrse, pero las actuaciones generalizadas han de valorarse con cuidado.

Santiago Carbó Valverde es catedrático de Economía y Finanzas de la Bangor Business School e investigador de Funcas.