España despierta al alquiler

España sigue siendo el país de Europa con menos vivienda en alquiler, apenas el 8% del parque. Pues bien, todo indica que esto está en vías de cambiar. El agotamiento del boom de la vivienda está generando una especie de círculo virtuoso en el que están confluyendo los intereses del público y las promotoras. Si centenares de miles de propietarios de viviendas vacías siguen poco interesados en alquilarlas, no ocurre lo mismo con muchas empresas del sector inmobiliario, convencidas de que alquilar, además de una táctica temporal para escapar de la crisis, puede ser un excelente negocio. Con una rentabilidad nada desdeñable.

"Muchas promotoras se han visto obligadas a vender parte de sus activos en alquiler", explica Julio Gil, gerente de la APCE (Asociación de Promotores y Constructores Españoles). "Es interesante porque les ayuda a defenderse de los cambios de ciclo". Se trata, además, de un mercado al que, dice Alberto Prieto, socio de Knight Frank, "están llegando también los fondos de inversión inmobiliarios (Banif, BBVA, Sabadell, Ahorro Corporación...), hasta hace poco centrados sólo en el terciario".

"La gente no es que no quiera comprar. Hay mucha demanda insatisfecha. El problema es que no dan crédito", afirma un experto

Muchas promotoras consideran que alquilar, además de una táctica temporal para escapar de la crisis, puede ser un excelente negocio

En plena ebullición

Y esto ha ocurrido casi de repente. El sector, limitado hace tres o cuatro años a empresas como Testa (Sacyr-Vallehermoso), Larcovi o Diursa, entonces con patrimonios en alquiler de vivienda más bien testimoniales, registra estos días una agitación sin precedentes. Al margen de que estas empresas han puesto en marcha espectaculares planes de construcción o compra de vivienda para alquilar, están entrando en el sector promotoras que hasta el verano pasado basaban su estrategia exclusivamente en la venta.

Diursa, una promotora especializada en VPO, fundada en 1979 y en el alquiler desde 1980, está inmersa en un plan de expansión. "Nuestra intención es prácticamente duplicar nuestro parque, de 1.150 a casi 2.000 viviendas en alquiler en los próximos cinco o siete años", señala Ulpiano González, su presidente. Detinsa, otra promotora de VPO, que se dedica al alquiler protegido (30% de sus activos) desde 1988, ofrece pisos, dice Maika Manclus, su portavoz, "entre 300 y 400 euros". Pese a que ha debido renegociar su deuda de 600 millones de euros con los acreedores, Detinsa no sólo no ha frenado sus planes sino que los está intensificando.

Testa, de Sacyr-Vallehermoso, es otra histórica del alquiler. "Tenemos unas 1.500 viviendas en alquiler y gestionamos otras 8.500, propiedad de fondos inmobiliarios españoles (Santander, Sabadell)", informa un portavoz. De las 1.500 viviendas actuales, cerca de la mitad han sido adquiridas o construidas en los dos últimos años. "Nuestro proyecto", prosigue, "es crecer todo lo que se pueda".

Lo más interesante es que las nuevas posibilidades del alquiler están precipitando la aparición de empresas creadas para actuar exclusivamente en el alquiler protegido, como Lazora, fundada en 2004. Constituida por Larcovi y Azora y 13 cajas de ahorros, la empresa tiene, según su consejera delegada, Concha Osácar, "la vocación de generar un patrimonio de alquiler protegido que ahora no existe". El objetivo de Lazora, que acabará el año con 2.000 viviendas y tiene comprometidas otras 7.000 más, es ofrecer pisos de 70 a 90 metros por 300 o 500 euros al mes. "Queremos llegar a las 15.000 viviendas en cuatro años, para lo que contamos con 450 millones de euros de fondos propios y capacidad de financiación por valor de otros 1.550 millones", explica Osácar.

A lo dicho habría que añadir una auténtica carrera hacía el sector por parte de las promotoras convencionales de vivienda para venta, que parecen haber descubierto de repente las maravillas del modelo de alquiler con opción de compra, un formato que está siendo adoptado por inmobiliarias con problemas como Nozar o Habitat, pero también por muchas otras, como Urbas.

No caben muchas dudas de que este mercado, despreciado hasta hace poco, se está moviendo. "España está despertando al alquiler", afirma rotundo Ulpiano González, de Diursa. "En los últimos seis meses notamos cada vez mayor demanda de alquiler", asegura. También Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Internacional, una cadena de agencias inmobiliarias, afirma: "Mientras las operaciones de venta han caído, los alquileres en nuestra red han subido al menos un 50%".

Lo sucedido tiene diversas explicaciones. Parece como si se estuviera generando un auténtico círculo virtuoso en el sector. Los temores a una posible recesión, o ralentización, sumados a las restricciones del crédito por parte de la banca, han dejado en la calle a centenares de miles de compradores frustrados y sin capacidad de lograr una hipoteca. "La gente no es que no quiera comprar. Hay mucha demanda insatisfecha, el problema es que no dan crédito" afirma Diego Montoso, director de expansión de Best House, otra cadena de agencias. "La situación se ha puesto tan difícil", explica Duque, de Alfa, "que, a menos que veamos que una persona está en condiciones de conseguir una hipoteca, ni le gestionamos la petición".

Vivienda protegida

"El alza de tipos ha ensanchado tanto el diferencial entre el precio de alquilar y la cuota de una hipoteca que, a los tipos actuales", afirma Julio Gil, de la APCE, "ya compensa más alquilar que comprar. A tipos bajos prima la compra, y a tipos altos gana puntos el alquiler". Detinsa, por ejemplo, alquila sus pisos en alquiler libre de la calle de Pradillo de Madrid (80 metros cuadrados) por 1.200 euros. La hipoteca mensual no bajaría aquí de los 2.000 o 2.500 euros. Y Nozar ofrece en alquiler con opción de compra estudios modernos con climatización y sistemas domóticos, en el centro de Madrid (Ventas), por 600 euros al mes.

Es posible, sin embargo, que las necesidades de estos compradores frustrados hubieran quedado insatisfechas de no ser porque han confluido en los últimos años determinadas circunstancias que empiezan ahora a producir resultados. Una de ellas es la apuesta de autonomías y ayuntamientos por la vivienda protegida de alquiler, destinada a jóvenes, mayores o personas con ingresos limitados, "un nicho cada vez más importante", comenta Gil, de la APCE.

Este tipo de iniciativas, que se han disparado en toda España, han propiciado la construcción de viviendas a bajo coste, lo que permite su alquiler a precios atractivos. De hecho, buena parte de las empresas con vocación patrimonialista, tanto las existentes como las que están surgiendo, se están dedicando prioritariamente a este tipo de alquiler, el más buscado.

Aunque en menor medida, muchas de estas empresas están entrando también, dado el incremento de la demanda, en vivienda libre para alquilar. "Pese a que nuestra especialidad es el alquiler protegido", apunta Maika Manclus, "estamos considerando entrar también en libre". Diursa ha llevado a cabo algunas promociones de este tipo, por ejemplo en la Ronda de Segovia, en Madrid. Aunque la demanda es menor en esta área que en la protegida, es lo bastante intensa como para que toda la oferta se cubra rápidamente.

"Tan interesantes son las perspectivas", señala Prieto, de Knight Frank, "que hasta los bancos, cajas de ahorros y fondos de inversión inmobiliarios, como los de Banif (Santander), Inmoseguros, BBVA, Sabadell o Ahorro Corporación están entrando en el sector". Este experto explica el interés del siguiente modo. "Estos fondos, que nacieron hace una década para invertir en vivienda, y optaron después por las oficinas o centros comerciales, están redescubriendo ahora la vivienda. La razón es que hay tanto piso por vender que se hacen con promociones enteras al por mayor y a precios muy rebajados".

Una de las operaciones de venta de pisos en alquiler más publicitadas fue la efectuada por Detinsa a Lazora, a principios de año, por 71 millones de euros. "Les hemos vendido", explica Maika Marclus, "un total de 700 viviendas para alquiler protegido". Lazora ha recibido ya los pisos de la primera fase, con inquilinos, y entregará en el futuro los restantes, de la segunda fase, en construcción. No ha sido ésta tampoco la única compra realizada por Lazora, que adquirió también otros 80 pisos a una promotora, con urgencia de liquidez. "La situación del mercado está obligando a muchas promotoras a vender", explica Osácar. "Recibimos muchísimas ofertas y se puede comprar en muy buenas condiciones".

Opción de compra

Si no consiguen, o no quieren vender al por mayor, la solución es el alquiler... puro y duro o con opción de compra. Las dificultades de algunas promotoras, que se han lanzado a construir pisos sin tener asegurada su venta, las ha obligado a ofrecer sus pisos no vendidos bajo esta fórmula. "Las viviendas terminadas y que no se han vendido de forma inmediata", explica Carlos Cano, director de marketing de Urbas, "las comercializamos por el sistema de alquiler con opción de compra".

El formato es interesante también para el público. "Se trata de un producto", prosigue Cano, "destinado a personas que no han podido conseguir una hipoteca, pero que quieren intentarlo en el futuro. La fórmula les permite atravesar esta difícil etapa hasta que mejoren las condiciones de crédito". Si algunas promotoras no desean hablar del tema (ofrecen los pisos a través de agencias), otras han convertido la opción de compra en una herramienta de marketing. Es el caso de Nozar o Habitat, que han lanzado marcas comerciales para su negocio de alquiler.

Aunque este formato no les resulta tan interesante a las promotoras en dificultades como la venta a patrimonialistas o fondos (ya que no les permite recuperar su dinero), les sirve para remontar las dificultades. "Permite garantizar la liquidez suficiente para cumplir con los gastos financieros", reconoce Cano. "En muchos casos", dice Montoro, de Best House, "son los bancos acreedores los que les exigen que pongan esos pisos no vendidos en el mercado de alquiler".