Hipotecas pendientes de varios hilos

Las hipotecas son cada vez más caras. Casi el 99% de las que se firman en España lo son a tipo variable y su "precio" se revisa semestral o anualmente. En la mayor parte de los casos para fijar el tipo de interés se utiliza el Euríbor y éste cotiza por encima del 4,3%. Si se le suma el diferencial medio que se aplica en este tipo de préstamos (0,6 puntos) arroja un precio hipotecario cercano al 5%.

Las previsiones apuntan a que el mercado hipotecario crecerá entre el 14% y el 18% este año. En 2006 creció por encima del 23%

Hace 12 meses el Euríbor se fijaba en el 3,31% y en mayo de 2005 en el 2,19%. En dos años prácticamente se ha duplicado el tipo de referencia de la mayoría de las hipotecas y éstas se han encarecido significativamente. En créditos de 160.000 euros a 30 años se ha pasado de cuotas mensuales de 656,58 euros a otras, para quienes revisen su hipoteca ahora, de unos 850. Cien euros más al año.

El problema no es sólo que el aumento del coste hipotecario pone en dificultades a algunas economías (los datos de morosidad, aunque aún en niveles absolutos muy bajos, arrojan tasas de crecimiento de más del 30%) sino que, además, expulsa del mercado a muchos particulares (sobre todo jóvenes) que no cuentan con rentas, aunque deseen adquirir una casa, para afrontar su financiación.

Como el alza de los tipos de interés no es un fenómeno reciente (dura ya 18 meses), las entidades financieras llevan tiempo dando "facilidades hipotecarias" a sus clientes: se alargan los plazos de duración por encima de los 50 años; se generalizan los periodos de carencia (sólo se pagan intereses, lo que reduce las cuotas); se permite "aparcar" una parte de la deuda hasta su vencimiento...

Esfuerzo insuficiente

Todo este esfuerzo resulta ya insuficiente: los ritmos de crecimiento hipotecario se están reduciendo. Como muestra, los datos de febrero recogidos por la Asociación Hipotecaria Española. El saldo hipotecario ha pasado de aumentar en tasa interanual un 27% (febrero de 2006) a hacerlo un 22,4%. En febrero, su crecimiento mensual se redujo al 1,3% respecto a enero.

Como a ninguna entidad le gusta "perder negocio" se está popularizando una estrategia con dos vertientes: por un lado, se lanzan al mercado hipotecas "exclusivas" para clientes con alto nivel adquisitivo (viviendas a financiar de más de 300.000 euros o incluso de más de un millón); y por otro, se generalizan las ofertas con diferenciales muy cortos sobre el Euríbor (la mayoría por debajo de 0,5 puntos), lo que a primera vista las hace más accesibles. La mayoría de ellas, sin embargo, tienen letra pequeña, requisitos obligatorios de suscripción de seguros, domiciliaciones, gastos en tarjetas... que, a la postre, las hacen algo más caras.

Aún está por ver si tales estrategias dan resultado: por el momento, las previsiones apuntan a que el mercado hipotecario crecerá en 2007 entre el 14% y el 18%, frente al más del 23% del pasado año.

Hay más. El Consejo de Ministros aprobó en marzo y remitió al Congreso un proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario. El Boletín de las Cortes acaba de dar a conocer las muchas y variopintas enmiendas que han planteado al texto los grupos parlamentarios. Algunas pretenden básicamente mejorar y aclarar el tratamiento de la llamada Hipoteca Inversa, aquella que da una renta a los mayores. Otras son puramente técnicas, pero la mayoría buscan abaratar los costes vigentes de formalización de los créditos.

Así, por ejemplo, se pide simplificar y abaratar los costes arancelarios y registrales en la subrogación, novación o cancelación de préstamos. También se solicita que se recuperen beneficios fiscales inicialmente previstos en el texto, pues se ha pasado de dejar exentas las escrituras públicas que documenten las operaciones de subrogación y cancelación en la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1% de la responsabilidad hipotecaria del préstamo) a no hacerlo; se ha pasado de reducir significativamente el coste de cualquier novación (cambio en las condiciones de la hipoteca) a no hacerlo; se ha pasado de valorar las hipotecas por el principal a volver a hacerlo por la llamada responsabilidad hipotecaria y girar los impuestos pertinentes sobre esta última cantidad.

La responsabilidad hipotecaria no es una cantidad fija y no se corresponde con el importe exacto del préstamo. Su cuantía suele oscilar, según cómo lo calcule la entidad financiera, entre el 150% y el 230% del importe de la hipoteca, dado que se obtiene sumando al principal del préstamo un porcentaje del mismo en concepto de intereses, costas y gastos.