Un terremoto de daños limitados

La crisis hipotecaria que vive Estados Unidos ya ha llevado a la suspensión de pagos a dos bancos especializados en la concesión de créditos para vivienda y ha logrado dejar sin trabajo al copresidente de Bear Stearns, uno de los grandes bancos de inversión. La duda ahora está en saber si ese primer seísmo va a hacer tambalear al sector inmobiliario en su totalidad y, lo que es peor, si sus réplicas afectarán de lleno a la economía de la hiperpotencia mundial.

Los analistas consultados responden que, aunque se trata de la mayor crisis financiera e hipotecaria de la última década, no hará descarrilar el tren de la economía estadounidense.

La raíz del problema está en la alegría con la que se han concedido créditos sobre activos sobrevalorados a personas con poca probabilidad de hacer frente a los pagos. En la coctelera se unen varios elementos que hacen que la mezcla resulte explosiva. Las hipotecas subprima o de alto riesgo suelen incluir la condición 2:28. Es decir, el deudor paga dos años a interés fijo... y 28 a tipo variable. Es en este momento cuando muchas familias estaban dando el salto hacia el tipo de interés variable, lo que aumentaba considerablemente la cuota mensual.

Si a esto le añadimos la caída del precio que, sobre todo durante el último medio año, ha experimentado la vivienda, el resultado es que muchos estadounidenses han encontrado motivos para dejar de pagar una hipoteca creciente sobre un bien que cada vez valía menos.

La firma de créditos subprima había aumentado sustancialmente en los dos últimos años, alcanzando una de cada cinco nuevas hipotecas que se constituían. Aunque las estimaciones varían, el Fondo Monetario Internacional calcula que a finales de 2006 el porcentaje de estas hipotecas basura estaría entre el 12% o el 15% del total. La variedad Alt-A, que tienen un riesgo menor que las subprima pero mayor que las convencionales, constituiría otro 10%.

La segunda pata del problema viene por el exceso de las emisiones de crédito. Las numerosas operaciones corporativas que ha vivido el mundo empresarial de EE UU había generado un importante volumen de emisión de deuda. Deuda de baja calidad crediticia y muy poca prima de riesgo. Los mercados financieros han dejado de aceptar en los últimos meses esta deuda de mala calidad. Estos dos factores -el exceso de crédito y el impago de hipotecas- han degenerado en una preocupante falta de liquidez que ahora ha hecho saltar por los aires la imagen del mercado hipotecario de alto riesgo.

¿Existe el peligro de un efecto contagio? Gustavo Trillo, director de gestión de JP Morgan Asset Management, diferencia entre tres niveles. La primera infección, la que afectaría al sector inmobiliario, la da por descontado. "La crisis de las subprima provocará restricciones a los nuevos créditos, lo que hará disminuir la demanda de viviendas en un sector que ya venía sufriendo una ralentización en los últimos 18 meses", asegura Trillo. Así, el mercado encontrará nuevas razones para que los precios de los pisos continúen a la baja.

El segundo contagio vendría si la crisis hipotecaria se convirtiera en financiera. Trillo duda de que esto se vaya a producir. "Los problemas están localizados en un sector con un tamaño reducido en comparación con la industria inmobiliaria americana en su conjunto", señala.

Y, si se prolongan los problemas en los mercados de créditos, cabe la posibilidad de que las compañías encuentren cada vez más dificultades para acceder a créditos. El responsable de JP Morgan encuentra poco probable este tercer paso.

Dave Chappell, gestor de Threadneedle, observa signos de que el deterioro del mercado inmobiliario está teniendo un impacto en el consumo y, por lo tanto, en la actividad económica en su conjunto. "Por el momento, creemos que el crecimiento de este año rondará el 2,2%", concluye.

Respecto a los mercados internacionales, la situación en EE UU ha tenido efectos limitados. Entre éstos, María Folqué, de Tressis, cita el aumento de la volatilidad, la búsqueda de refugio en los activos tradicionalmente más seguros y una corrección importante en los mercados bursátiles.

En lo que coinciden todos los consultados es en que todavía no hemos asistido a los peores episodios en la cadena de impagos.