Efectos perversos de los dogmas

Barcelona se acostumbró a jugar una liga a la que no pertenecía. No hablo del club de fútbol, sino de la “ciudad de ferias y congresos” de mi niñez, que pasó en un tiempo récord a medirse con destinos turísticos mundiales, alguno, con tradición desde hace más de dos siglos. En pocos años, la actividad turística pasó a generar notables recursos e ingresos económicos: más del 14% del PIB local, sin contar la repercusión sobre otras actividades complementarias como el transporte, la alimentación y bebidas, el ocio o el consumo cultural, los multiplicadores del empleo o la recaudación de tasas e impuestos.

Llegaron también impactos no tan deseados, especialmente para los residentes cerca de los grandes puntos de afluencia turística: el uso intensivo por parte de los visitantes de espacios que, hasta hace pocos años, eran disfrutados solamente por los barceloneses, creó lo que los sociólogos eufemísticamente llaman “rivalidad de uso”; la demanda de pernoctaciones turísticas abrió nuevos y muy rentables usos a apartamentos, coincidiendo con la tradicional y notable falta de oferta de viviendas en régimen de alquiler, especialmente, de promoción pública.

La Administración local diagnosticó que dificultar tanto la construcción de nuevos hoteles como la modernización de los ya existentes colaboraría decisivamente en detener el aumento de las rentas de arrendamiento y los precios de venta de viviendas. Se anunció una moratoria y se redactó un Plan Especial de Usos y Alojamientos Turísticos (PEUAT), que promulgaba “la necesidad de gestionar de manera controlada los alojamientos turísticos para garantizar el derecho a la vivienda, un modelo urbano sostenible y la mejora de la calidad de vida del vecindario”.

Su aplicación práctica pasaba por impedir abrir nuevas plazas hoteleras en gran parte de la ciudad y por la amortización definitiva de aquellos hoteles que cerrasen. Se vinculaba por primera vez (sin referentes similares en el resto del mundo) la aprobación de una moratoria en la creación de nuevas plazas hoteleras con la garantía del derecho a la vivienda, cuando la tendencia dominante en otros destinos turísticos era regular el número máximo de días que puede alquilarse una vivienda con uso turístico reconocido.

Como suele ocurrir con los dogmas, el efecto anunciado no se cumplió y la afluencia turística, los precios de venta del mercado residencial, las rentas de alquiler LAU y los precios de habitaciones en pisos compartidos siguieron creciendo, más si cabe. Las dificultades en el acceso a la vivienda no solamente no se habían revertido, sino que se agravaron en la ciudad.

Y, mientras la demanda turística seguía aumentando, la oferta reglada permanecía estable, presionando al alza los precios. Los hoteles existentes vieron crecer su valor como inversión gracias a un factor absolutamente externo como era la imposibilidad de plantear nuevas aperturas rivales. Sólo un año después de la aprobación de la moratoria, la rentabilidad como inversión de los hoteles de Barcelona alcanzó su mayor valor histórico, con incrementos porcentuales de dos dígitos, generándose un efecto perverso de revalorizaciones patrimoniales de tipo especulativo e inflación sobrevenida en el mercado de inversión, no necesariamente originada por una mejora en la eficacia de gestión interna sino coadyuvada por la Administración pública.

Continuará…

Juan Gallardo es socio de, 3 Capital RE

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