Los hoteles en venta en Barcelona se disparan con la pandemia

El prolongado cierre y las dificultades financieras abocan a decenas de establecimientos a salir al mercado

El hotel Acta City de Barcelona, cerrado desde marzo y en venta.
El hotel Acta City de Barcelona, cerrado desde marzo y en venta.MASSIMILIANO MINOCRI (EL PAÍS)

La crisis de la pandemia ha provocado que el número de hoteles en venta en Barcelona se haya disparado. Algunos consultores sostienen que la oferta se ha triplicado, otros subrayan que hasta la covid prácticamente no se vendía ninguno por la fortaleza de la ciudad y porque quien tenía un hotel, tenía un tesoro. Las cosas han cambiado y con el prolongamiento del cierre en el que están el 80% de los 440 hoteles de la capital catalana, algunos no aguantan más por las deudas y están en venta. No hay un número preciso, pero algunos portales especializados tienen 60 hoteles anunciados, muchos de ellos en la capital.

En la Sagrada Familia, en Gràcia, en Les Corts, en Glòries, en Sants, en Ciutat Vella, en Sarrià… En las inmediaciones de plaza de Cataluña hay un mínimo de tres hoteles en venta en el portal inmobiliario Idealista, que los incluye en el epígrafe de edificios. Y, si en los anuncios de pisos se destaca aquello de “soleado, tres habitaciones, amplio salón…”, cuando lo que se anuncian son los hoteles, las coordenadas son otras: “Situado a 500 metros del famoso estadio Camp Nou, ofrece 33 cómodas habitaciones, sin inquilino, 4 plantas, 550 metros cuadrados construidos”, reza un anuncio. En el portal de una de firma especializada en hoteles, Starsfour, hay unos 60 en venta, muchos de ellos en Barcelona. De todos los precios, desde 590.000 euros a 33 millones el más caro. “Oportunidad en Barcelona. Hotel en pleno centro. En torno a 90 habitaciones. Precio, 22 millones”, describe otro anuncio.

La mayoría de los que se venden son de tamaño mediano o pequeño, de menos de 100 habitaciones. No es fácil establecer una media del precio. La localización es muy importante, pero también otros factores, como si se ha renovado recientemente, de qué tipo de establecimiento hotelero se trata… Los hay de 10 habitaciones con un precio de salida de casi 3 millones de euros, otro de 33 habitaciones a 7, o un tercero de 80 habitaciones con precio de salida de 26,5 millones. La mayoría están cerrados, pero hay otros que están en funcionamiento. También hay hoteles de lujo, pero no se anuncian. “Es un mundo bastante opaco porque, entre otras cosas, que alguien se desprenda de un hotel se considera casi un desprestigio”, apunta un bróker del sector.

“Lo que ha supuesto la covid es que se vendan hoteles en Barcelona porque se podría decir que antes casi era misión imposible. Hace un año apenas había operaciones en la capital. En cambio, todo el mundo quería comprar porque Barcelona es una de las ciudades referentes del sur de Europa. La moratoria hotelera —establecida por el Ayuntamiento en 2017— provocó que nadie vendiera o se planteaba una cifra tan alta que no era realista. Ahora, en cambio, sí se quiere vender”, sostiene Bruno Halle, socio y codirector de Cushman &Wakefield Hospitality en España.

Que estén en venta no quiere decir que las operaciones se cierren enseguida: “No ha habido grandes transacciones porque los inversores quieren descuentos y los propietarios, de momento, son reacios a rebajar”, añade. Como en cualquier transacción inmobiliaria, todo depende de la necesidad o las prisas y lo que está ocurriendo es que muchos hoteles están cerrados desde marzo y los costes, aun así son altos: “Un hotel de 100 habitaciones cerrado puede suponer un gasto de entre 80.000 y 100.000 euros al mes. Se necesita un mínimo de personal, los gastos que se siguen pagando, los impuestos. La cuenta puede ser mayor si se habían hecho obras o si para aguantar se habían pedido créditos ICO”, explica Halle. En su opinión, todo depende del “oxígeno” que tengan para aguantar hasta la primavera que es cuando el sector prevé que empiece cierto movimiento si la situación de la pandemia lo permite.

Unas grandes planchas de aluminio cubren las cristaleras y la puerta de acceso del hotel Acta City, muy cerca de la estación de Sants. Cerró en marzo y lleva meses en venta, y desde entonces un vigilante es el único habitante de un establecimiento de cuatro estrellas con 80 habitaciones que antes de la covid tenía una ocupación media del 88%. Un hotel que se construyó en 1992 con una clientela básicamente de empresas y negocios. Se vende con inquilino, es decir, con una sociedad que lo explota y, de momento, no se mueve del precio de salida, que es de 26,5 millones de euros. “Es un hotel que funciona con las ferias y los congresos. Sí que hay compradores interesados, pero son de fuera y lo quieren ver”, explicaba una fuente cercana a la dirección del hotel que pertenece a la empresa familiar HLG hoteles, que tiene más de uno del grupo en venta.

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Otra cadena que ha cerrado recientemente una venta es la francesa de hoteles con encanto Relais Du Silence. Se ha desprendido del establecimiento Le palacete, en el barrio de Gràcia, un hotel-boutique con 10 habitaciones que fue reformado completamente por esa cadena hace cuatro años, cuando lo adquirió, y que ocupa un antiguo palacete de 1922. El establecimiento, que está abierto, llevaba en venta un año y está a punto de cambiar de manos. Otra cadena que está desprendiéndose de activos es H10, en concreto del cinco estrellas The One de Pau Claris, según fuentes del sector. Entre los grandes, hay operaciones abiertas como la del Rey Juan Carlos I.

Algunos consultores hablan directamente de una burbuja de precios hotelera que la pandemia ha pinchado. De años en los que se pedían entre 200.000 y 300.000 euros por habitación, una cifra que prácticamente nadie quería pagar.

Menos hoteles en venta en Madrid

“Antes de la covid se intentaba vender a un precio desorbitado y ahora las cosas han cambiado. Hay hoteles de 4 y 5 estrellas en venta, se podría decir que la oferta se ha triplicado. Y también les pasa a las cadenas que para aguantar sueltan lastre y ponen a la venta uno o dos, generalmente los que peores números tienen”, explica Juan Sanchiz, consejero delegado de la consultora Starsfour. En su opinión, el efecto de la crisis en el sector será como un correctivo: “Es evidente que el negocio seguirá, pero la covid hará que las cosas se pongan en su sitio porque había hoteleros que vivían por encima de sus posibilidades”.

La bonanza de ese negocio ha sido continua desde 2012 y prueba de eso ha sido el constante incremento de precios. Por ejemplo, la media de la tarifa de la habitación en la capital pasó de 99 euros en 2010 a 140 el año pasado. Ahora, ocurre todo lo contrario y lo que abundan son las ofertas a precios muy rebajados. Sanchiz apunta que en Barcelona hay el doble de hoteles en venta que en Madrid porque la capital española está aguantando mejor la crisis.

El gremio hotelero de Barcelona se queja de la escasa ayuda de las Administraciones. Los trabajadores están en ERTE (expediente de regulación temporal de empleo) hasta el 31 de enero y los empresarios ya están planteando que se prorroguen. Alegan, además, que hay muchos gastos con un hotel cerrado, entre ellos los tributos que se siguen pagando. Y se queja del agravio comparativo con Madrid donde el Ayuntamiento de esa ciudad ha dotado con casi 12 millones de euros para bonificaciones al 50% del IBI, del IAE y la tasa de residuos y un 100% de la tasa de los vados. “Llevamos meses hablando con el Consistorio de Barcelona de esas cuestiones y no tenemos respuesta”, apunta Manel Casals, director del gremio.

Pese a las quejas, los hoteleros reconocen que las condiciones previas al estallido de la pandemia, en marzo pasado, eran mucho mejores que las que hubo con la crisis económica de 2008: “Entonces se estaba en peores condiciones para resistir, pero ahora venimos de años muy buenos. Los que tendrán más dificultades son los que hayan hecho obras recientes y se hayan endeudado, porque los bancos aprietan, o los que estén en régimen de alquiler”, recuerda Halle, de Cushman &Wakefield Hospitality en España.

Otra consultora, Js Broquers, apunta que probablemente el reajuste de precios de hoteles en venta no se produzca hasta el año que viene: “De momento, las carteras en venta van creciendo y mucho y consideramos que será en primavera cuándo se determinará la situación de las ventas”, afirma un consultor de esa firma.

Operaciones que tardan en cerrarse

Lo que no resulta fácil es cerrar operaciones de compra de un hotel en plena pandemia. Porque quien compra un hotel quiere ver y visitar las instalaciones, además de tener todo el cuadro financiero. Ese fue el problema con el que se encontró un grupo inversor de China. A veces, se dan otras circunstancias que impiden culminar, como ocurrió con unos inversores de Kuwait que no podían justificar la procedencia del dinero, según cuenta un consultor del sector.

Entre los compradores hay varios perfiles. El de otras cadenas hoteleras o sociedades patrimoniales, los fondos de inversión que quieren mantener la explotación hotelera para vender más a largo plazo y los fondos 'buitre' que persiguen la máxima rentabilidad a corto.

 

 


Sobre la firma

Blanca Cia

Redactora de la edición de EL PAÍS de Cataluña, en la que ha desarrollado la mayor parte de su carrera profesional en diferentes secciones, entre ellas información judicial, local, cultural y política. Licenciada en Periodismo por la Universidad Autónoma de Barcelona.

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