Tres factores que determinan qué hipoteca elegir

Los cambios que se vaticinan para 2022 van a influir en la elección del tipo de préstamo para adquirir una vivienda, pero también son determinantes el perfil del futuro propietario y el objeto de su compra

Los perfiles con menor tolerancia y, por tanto, más conservadores, encuentran en la hipoteca a tipo fijo tranquilidad y estabilidad.
Los perfiles con menor tolerancia y, por tanto, más conservadores, encuentran en la hipoteca a tipo fijo tranquilidad y estabilidad.iStock

El acierto en la elección de la hipoteca reside en prestar atención a tres factores: el perfil del solicitante y su solvencia, el contexto económico y el objetivo de la compra. Si se analizan detenidamente estos elementos, asegura Simone Colombelli, director de hipotecas del portal iAhorro, será más sencillo seleccionar el préstamo hipotecario que mejor se adapte a las necesidades, las posibilidades y las expectativas del comprador. Ya sea una hipoteca a tipo fijo, en la que se paga lo mismo a lo largo de toda la vida del préstamo; o una a tipo variable, en la que la cuota mensual varía según un índice, que en España suele ser el euríbor.

Circunstancias personales: ¿perfil conservador o amante del riesgo?

La capacidad del futuro propietario para asumir riesgos desempeña un papel decisivo en la elección del tipo de hipoteca. Los perfiles con menor tolerancia y, por tanto, más conservadores, encuentran en la hipoteca a tipo fijo tranquilidad y estabilidad, ya que su cuota mensual no varía, al no estar expuesta a las fluctuaciones del mercado.

Colombelli recomienda esta modalidad a los compradores que prevén que en el futuro aumenten sus gastos al, por ejemplo, formar una familia. También para aquellos que no puedan asumir aumentos en su cuota mensual porque ya está muy ajustada a sus ingresos —los organismos oficiales recomiendan que la mensualidad no supere el 30% de su salario y que el nivel de endeudamiento total (incluida la hipoteca y otros préstamos) no supere el 35%—.

Por el contrario, las hipotecas a tipo variable, en las que la cuota fluctúa según la evolución del euríbor, son más apropiadas para aquellos que se sientan cómodos asumiendo riesgos o que dispongan de margen para hacer frente a un aumento en la mensualidad, en el caso de que este índice suba.

Contexto económico: euríbor en ascenso y aviso de subida de tipos

El solicitante debe tener en cuenta la coyuntura económica para decidirse por una modalidad u otra de hipoteca. Pero, avisa Colombelli, no hay que tomar una decisión basándose únicamente en el corto plazo. Ambas, tanto la fija como la variable, cuentan con condiciones favorables en este momento, por lo que también se debe evaluar un periodo más largo.

En este análisis hay un elemento clave: el euríbor. Durante 2021 se mantuvo en niveles históricamente bajos. Cerró el año igual que lo empezó, en el -0,505%. Lo que ofreció a los titulares de hipotecas a tipo variable un precio más reducido que en los años anteriores.

Desde entonces ha comenzado a subir ligeramente. En enero, la cifra escaló hasta el -0,477% y a 15 de febrero se encontraba en -0,341%.

Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), señala que, aunque ha experimentado un repunte, se mantiene por debajo de cero. “No son subidas a terreno positivo, lo que beneficia a quien suscriba una hipoteca a tipo variable”, detalla.

La analista de la AHE pone un ejemplo: quien suscribió una hipoteca a tipo variable en enero de 2021 por 150.000 euros a 25 años —duración media de los préstamos hipotecarios en España—, con un diferencial de 1% más el euríbor (en aquel momento se situaba en el -0,505%), pagó una cuota durante todo el año de 532 euros. Al afrontar su revisión en febrero de este año, con el euríbor de enero a -0,477%, la mensualidad ha crecido a 533 euros.

Los expertos prevén que esta tendencia alcista, aunque moderada, se prolongue durante todo el año. No obstante, apuntan que el euríbor continuará en valores negativos, al menos, durante los próximos dos años. Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas, destaca que no es fácil poner una fecha: “El Banco Central Europeo [BCE] ha anunciado que subirá los tipos de interés, pero no se sabe exactamente cuándo. Se pueden dar varios escenarios: si la inflación sigue disparada, ocurrirá antes; pero si se controla, quizá no se planteen aumentarlos”.

Ante este panorama y con las previsiones actuales, la hipoteca a tipo fijo ofrece ventajas, ya que las cuotas no subirán aunque crezcan los tipos de interés. El efecto de la inflación natural de la economía, que se produce paulatinamente a lo largo de los años, hará además que, en una hipoteca a tipo fijo a 30 años, la cuota cada vez tenga menos impacto en el bolsillo del comprador.

En la actualidad sigue siendo una buena opción contratar una hipoteca a tipo fijo, afirma Villén. “Las entidades bancarias las ofrecen en condiciones muy competitivas”. Y Colombelli señala otra ventaja: ante la subida del euríbor esta modalidad es más favorable.

La hipoteca a tipo fijo es la más contratada en España. El 64,3% de los préstamos hipotecarios que se firmaron en noviembre de 2021 fue de esta modalidad, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE). Leyre López explica que ante la incertidumbre provocada por la situación derivada de la pandemia los compradores tienden a escoger opciones más seguras.

Objetivo de la compra: ¿para uso habitual, segunda residencia o inversión?

El fin de la compra del inmueble también influye en el tipo de hipoteca que se contrata. No es lo mismo financiarlo para convertirlo en la vivienda habitual que hacerlo como inversión y ponerlo en alquiler.

La primera vez que se contrata una hipoteca suele ser para la compra de la vivienda que se convertirá en el hogar. El perfil del titular suele ser joven, de entre 30 y 45 años y en pleno desarrollo de su carrera profesional. Como se firma a largo plazo, la incertidumbre por los movimientos del mercado es mayor, por eso se tiende a contratar préstamos hipotecarios a tipo fijo.

Las hipotecas para una segunda residencia se contratan normalmente por periodos más cortos, entre 10 y 20 años. “Se hacen en un momento más avanzado de la vida, cuando se es mayor y los bancos optan por plazos más cortos para la devolución del préstamo”, detalla Colombelli. Lo mismo ocurre cuando el objetivo de la compra es la inversión, ya que lo más común es buscar la amortización del inmueble.

Cómo cambiar una hipoteca a tipo variable a tipo fijo

Los expertos consideran una buena opción trasladar el contrato de una hipoteca a tipo variable al tipo fijo ante el aumento del euríbor. Antes de realizar esta modificación, es importante analizar detalladamente las condiciones del nuevo préstamo, como los tipos de interés, el plazo y la cuota.

 

Este canje, señala Simone Colombelli, director de hipotecas del portal iAhorro, es provechoso para quien se encuentra en el primer tramo de su hipoteca, dentro de los primeros 15 años, que es cuando se pagan más intereses —no se distribuyen de manera homogénea, se empieza abonando un mayor porcentaje que disminuye progresivamente—.

 

“Si el titular se encuentra en los últimos tramos, a partir del año 25, por ejemplo, no será tan beneficioso, porque puede que las comisiones que deba pagar por el cambio no compensen los intereses que se ahorrará”, destaca. En noviembre de 2021, último mes con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 16,6% de las hipotecas cambió de modalidad y fue a favor de las de tipo fijo. Una tendencia que, según Colombelli, probablemente se acentúe ahora.

 

Para realizar este cambio, no obstante, resulta útil contar con los profesionales de la entidad bancaria, que asesorarán al titular de la hipoteca para que escoja la opción que más se ajuste a su perfil y a sus necesidades.

Calculadora: descubra qué le interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

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