Previsiones del precio de la vivienda para 2022

El mercado de la vivienda experimentó un importante crecimiento en 2021. La tasa de ahorro de los hogares españoles —que aumentó por la caída del consumo durante el confinamiento y las restricciones—, sumado a la necesidad de disponer de espacios amplios donde pasar más tiempo e, incluso, teletrabajar, además de los bajos tipos de interés —que abarataron las hipotecas—, fueron las causas que animaron a muchas personas a comprar una casa. Tanto, que se alcanzaron cifras de compraventa no vistas desde hace una década. Ahora, la recuperación económica, la remisión de la sexta ola de la pandemia, junto con la inflación y la escasez de oferta de vivienda de obra nueva plantean retos para el sector. ¿Qué ocurrirá con los precios en 2022? Los expertos creen que aún queda margen para que el valor de la vivienda suba, aunque, pronostican, los precios se estabilizarán.

Según los últimos datos disponibles, en los nueve primeros meses del año pasado, el precio de la vivienda aumentó un 4,2% respecto del anterior, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Un crecimiento que continuaría este año, de acuerdo con analistas como Cristina Arias, directora de estudios de la tasadora Tinsa: “Creemos que el precio de la vivienda va a continuar subiendo al ritmo del año pasado”.

La razón está en las condiciones del mercado inmobiliario. Nos encontramos en un contexto económico de expansión, con unas previsiones de crecimiento del 5,6% del Producto Interior Bruto (PIB), el máximo de la serie histórica, según la Comisión Europea. Este dato, unido al ahorro generado durante el confinamiento y las necesidades de espacios más amplios en el hogar, anima aún más a la población a comprar una nueva vivienda. Todo ello, junto a la ralentización en la construcción de inmuebles de obra nueva, que impide que la oferta satisfaga toda la demanda, empuja los precios al alza.

Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de la Sociedad de Tasación, incide en la falta de oferta de vivienda en las grandes capitales, la escasez de mano de obra en el sector de la construcción y el encarecimiento de las materias primas como factores determinantes que prolongarían esta subida de precios incluso a lo largo de 2023. Y añade otro argumento para su predicción: la llegada de las ayudas del fondo europeo Next Generation EU para la rehabilitación de inmuebles y el autoconsumo energético promoverán aun más la inversión en el mercado inmobiliario.

Los tipos de interés, decisivos en la evolución del precio de la vivienda

Los tipos de intereses desempeñan un papel esencial en la evolución de la compraventa de viviendas y, consecuentemente, de los precios.

Los bajos tipos de interés actuales y las condiciones favorables de financiación a la hora de contratar una hipoteca han impulsado que la compra de vivienda sea una opción muy atractiva, según los expertos. Por un lado, para las familias, es más beneficioso financiar la adquisición de una propiedad y, por otro, para los inversores, esta situación de tipos bajos ha convertido los activos inmobiliarios en una opción más rentable que la renta fija y más segura que la Bolsa.

Estos tipos de interés, sin embargo, no se mantendrán en estos valores para siempre y cuando suban se prevé que la demanda de vivienda caiga, lo que frenará la escalada de precios.

La cuestión es cuándo ocurrirá este escenario. Los tipos de interés en Europa los establece el Banco Central Europeo (BCE) y son la principal herramienta para regular los precios de los productos. Si se reducen los tipos, la financiación es más barata, lo que impulsa el consumo y la economía. Pero en este momento, con una inflación al alza —alcanzó en España el 6,1% en enero, según el INE— el BCE se prepara para adoptar la política contraria: subir los tipos para reducir el dinero en circulación y, consecuentemente, rebajar los precios. Aunque aún no hay fecha oficial para este cambio, se espera que ocurra a finales de año.

Cristina Arias, de Tinsa, señala que ahora mismo la rentabilidad de la vivienda es alta porque los tipos de interés son bajos, pero una subida tendría un impacto fuerte. “El mercado inmobiliario es muy sensible”, apunta. Esta experta indica que si la subida de tipos se termina posponiendo tampoco sería una buena noticia. “Si la inflación permanece, terminará castigando a los ahorros de los hogares y la compraventa de viviendas se vería resentida”, añade.

No hay evidencias, no obstante, de que la subida de tipos ocurra repentinamente, sino que se producirá paulatinamente, lo que hará que los precios mantengan también su estabilidad, con aumentos moderados.

Los precios subirán en las grandes ciudades y la costa

La situación del mercado inmobiliario estará determinada también por la evolución de la pandemia. Si no aparecen nuevas variantes que frenen la recuperación sanitaria y, consecuentemente, la económica, la compraventa de viviendas debería impulsarse a medida que el empleo siga creciendo y aumente la llegada de visitantes extranjeros.

Esto beneficiará especialmente a las grandes capitales, con Madrid y Barcelona a la cabeza, y a la costa mediterránea, por ser las zonas que más actividad empresarial y turística concentran, según los expertos. Esto difiere de la tendencia experimentada en 2020 y 2021, cuando los confinamientos y el teletrabajo dispararon la compraventa de inmuebles en municipios poco poblados, zonas rurales y en las islas, porque las familias buscaban poblaciones donde disfrutar de casas más amplias y entornos naturales a precios asequibles. Según el INE, comunidades como Cantabria, la Región de Murcia o Galicia experimentaron un encarecimiento en los precios de la vivienda de alrededor del 6%, por encima de la media nacional. Cifras que, según los analistas, deberían menguar con la vuelta a la normalidad.

Se espera también que la adquisición de viviendas por parte de compradores extranjeros tome impulso en 2022, tras dos años aletargada. Joan Carles Amaro, profesor de Economía, Contabilidad y Finanzas de Esade, aclara que este hecho solo beneficiará a zonas concretas, como localidades de playa y ciudades turísticas, destinos predilectos de este perfil de comprador.

Escasez de vivienda de obra nueva

La velocidad de la construcción de nuevas promociones es otro factor que influye en la evolución del precio de la vivienda. Los planes de muchas constructoras se congelaron con el estallido de la pandemia en 2020 y cuando la demanda se disparó en 2021 el mercado no fue capaz de abastecer a tantos compradores. Arias destaca que esta tensión entre la oferta y la demanda fue uno de los principales elementos que impulsaron el encarecimiento de los inmuebles, al que se le suma el alto precio de las materias primas por los retrasos en las cadenas de suministros. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, materiales como el acero eran en noviembre de 2021 un 62% más caros que un año antes, o el vidrio, un 24%.

La construcción, sin embargo, empieza a ganar ritmo. De acuerdo con este ministerio, entre enero y noviembre de 2021 se emitieron un 16% más de visados de obra nueva que en 2019, aunque estos edificios tardarán unos dos años en salir al mercado y reequilibrar el exceso de demanda.

La situación actual de bajos tipos de interés, unida a las condiciones favorables de financiación de las hipotecas, además del crecimiento moderado en los precios de las viviendas y la reactivación en la construcción de inmuebles de obra nueva animan la adquisición de vivienda.

Antes de tomar la decisión de comprar un inmueble es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un experto hipotecario, como el de la entidad bancaria, que guiará al futuro propietario y le ayudará a resolver sus dudas.

Calculadora: descubra qué le interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.