Los precios de la vivienda se contienen, mientras que las ventas se disparan

La recuperación económica sigue impulsando al sector inmobiliario, que cada mes protagoniza noticias que demuestran que va dejando atrás el impacto de la pandemia. La venta de viviendas ha recuperado el ritmo previo al estallido de la crisis sanitaria. Los precios, sin embargo, muestran una tendencia más estable. Tras la reducción de 2020, que supuso un descenso del 0,4% de promedio en el ámbito nacional respecto a 2019, durante este año, los importes están mostrando ligeras variaciones, de acuerdo con el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), dependiente del Consejo General del Notariado. El aumento en la adquisición de viviendas, hasta ahora, no ha provocado un incremento de los precios.

Entre enero y junio de 2021 se vendieron 317.358 viviendas, según el CIEN, un 61,85% más que en el mismo periodo de 2020, en el que se produjo el confinamiento estricto. Pero si esta cifra se compara con la del año previo a la pandemia, 2019, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que se ha vuelto al nivel anterior a la covid-19 —las ventas han crecido un 0,7% respecto a hace dos años—.

Este aumento en el volumen de operaciones, coinciden los expertos, se explica por el apetito inversor, el ahorro acumulado de algunas familias durante la pandemia debido a una contención del consumo, el avance en el proceso de vacunación y el precio históricamente bajo de las hipotecas —con el euríbor en negativo—. Aunque Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, opina que estos números son tan altos debido a la inclusión de operaciones paralizadas por la incertidumbre durante el último año.

Ahora, estas transacciones se reactivan ante la mejora de las perspectivas económicas. De hecho, el pasado junio, el volumen de firmas aumentó un 70% sobre el mismo mes de 2020 y un 41% respecto a junio del año previo a la pandemia. Iñareta asegura que se debe esperar a la publicación de los próximos datos para sacar conclusiones y vislumbrar si se trata de una situación excepcional o de una tendencia.

El crecimiento ha sido generalizado en todas las comunidades autónomas, pero las cifras más elevadas se registraron en regiones costeras e insulares, Canarias (116,7%), Comunidad Valenciana (105,8%) y Cantabria (103,1%), mientras que la más baja se anotó en Navarra (6,6%). Juan Manuel Chávez, colaborador de OBS Business School y autor del informe El sector inmobiliario después de la crisis del coronavirus en España, relaciona este crecimiento con el teletrabajo, que ha llevado a que mucha gente invierta en viviendas vacacionales para convertirlas en su primera residencia donde pasar gran parte del año, pero también a la búsqueda de nuevos espacios para vivir tras la experiencia del confinamiento, que ha cambiado la forma de concebir el hogar y de disfrutarlo.

La evolución en el precio de las viviendas

La reactivación de las operaciones es, precisamente, una de las razones a las que los expertos atribuyen este desfase entre la evolución de las ventas y la del precio. Juan Carlos Martínez Lázaro, profesor de Economía en IE University, explica que muchas de las adquisiciones que se retoman ahora, se pactaron bajo las condiciones de hace un año, con la demanda desplomada por el coronavirus.

Los analistas señalan también que en el mercado de bienes inmuebles el aumento del precio que se da habitualmente después del incremento de demanda no es un proceso automático y en esta ocasión, con una anomalía de la magnitud de la covid-19, inédita hasta ahora, el retraso es más patente. Solo si este aumento es sostenido en el tiempo, como sucedió en España a comienzos de los 2000, cabe esperar que los precios se disparen. Es decir, entre el incremento de demanda y la subida de precios pasa un tiempo en el que se puede consolidar la tendencia o ser interrumpida. El gráfico del CIEN sobre la evolución de la compraventa de vivienda y los precios muestra un retraso entre la caída de las ventas en 2020 y la de los importes, que fue ligeramente posterior.

Durante lo que llevamos de 2021, el precio promedio ha experimentado un descenso del 0,5% desde enero, aunque con variaciones mensuales. En la primera mitad de este año, excepto en enero, se ha mantenido en descensos entre el 0,6% y el 3% interanual. Sin embargo, en junio alcanzó de nuevo la cifra positiva del 2,3%. Un dato que augura el aumento de precios ligado al crecimiento de las ventas. Por ello, indican los expertos, los próximos meses serán clave en España para determinar cómo evoluciona esta variable.

Chávez opina que el valor seguirá subiendo, aunque lejos aún de cifras de dos dígitos que se pudieron ver en los años previos a la crisis económica de 2008. Un hecho que refrenda Martínez Lázaro: “Mejores expectativas suponen un impulso para la demanda, lo cual tendrá un claro impacto en los precios”, apunta. María Matos, portavoz del portal inmobiliario de Fotocasa cree, sin embargo, que se trata de un leve repunte que se estabilizará pronto, como lo venía haciendo desde 2016, cuando concluyó el ajuste de precios posterior a la burbuja inmobiliaria.

Antes del estallido de la pandemia, el CIEN esperaba que 2020 y 2021 fueran años de estabilización del mercado tras un período de aumentos en volumen de compraventas (de 2014 a 2018) y en precios (de 2014 a 2019), con pequeños declives en los importes para ajustar las cantidades del mercado. Pero 2020 arrojó un descenso en ventas y valor —el número de compraventas disminuyó el 14,6%, cifra que no se recordaba desde el año 2013, cuando la cantidad de viviendas compradas descendió un 17,3%—.

Los precios para el futuro próximo

Según los expertos, 2022 será un año en el que el valor de la vivienda se estabilizará, aumentando muy ligeramente, siguiendo la senda que había iniciado antes de que el impacto de la pandemia trastocara su evolución. Aunque aún no se han publicado los datos de este verano, un periodo en el que tradicionalmente baja el ritmo de operaciones, que vuelve a crecer en el otoño, para ofrecer una proyección más ajustada.

Desde el CIEN explican que es muy probable que al acabar 2021 se vuelva a superar la barrera de las 500.000 viviendas vendidas, cantidad que no se alcanzó en 2020, con algo más de 415.000, pero que sí se superó ampliamente en 2019 y 2018. “Las cifras que estamos alcanzando de compraventa de viviendas recuerdan a las registradas en los años del boom inmobiliario, pero el precio no acompaña, porque no vemos fuertes subidas de dos dígitos como cuando entramos en crisis. De momento, es muy positivo que haya tanta interacción en el mercado, pues está sirviendo para que el sector inmobiliario se recupere y se dinamice”, afirma Matos.

Esto se relaciona también con un crecimiento del 2,8% del Producto Interior Bruto (PIB) en este trimestre con respecto al trimestre anterior, pero también con la situación de las hipotecas. Iñareta, de Idealista, explica que los usuarios están beneficiándose de unos tipos de interés históricamente bajos, lo que abarata estos préstamos.

Martínez Lázaro, de IE Business School, cree que aún hay mucho por determinar, aunque la pandemia, opina, dejará un cambio estructural en el mercado inmobiliario. “A la espera de ver si el teletrabajo se consolida, todo apunta a que la demanda se dirigirá hacia un tipo de vivienda más grande, con espacios exteriores, más alejada de los centros de las ciudades y que incluya espacios para vivir y trabajar”, concluye.

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