¿Cómo ha cambiado el mercado hipotecario?

El mercado hipotecario afronta con optimismo estos meses tras el frenazo vivido el año pasado debido a la pandemia de la covid-19. Así lo demuestran los indicadores: en mayo se firmaron 35.225 hipotecas sobre viviendas, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra que supera en un 37,4% a mayo de 2020 (25.538 operaciones) y que supone casi un punto más que en el mismo periodo de 2019 (34.883 contratos). También representa la confirmación de una tendencia que se inició a principios de año, cuando marzo acabó con varios meses de cifras bajas al lograr el cuarto mejor dato mensual en la última década, con 36.886 transacciones.

Los expertos coinciden en que el avance en el proceso de vacunación y la paulatina eliminación de las restricciones impuestas a la movilidad, además de la elevada tasa de ahorro que han experimentado las cuentas de muchos españoles durante 2020, han favorecido un aumento de las operaciones inmobiliarias (en el primer semestre de este año las compraventas crecieron un 0,7% respecto al mismo periodo de 2019, según el INE).

Pero también ha influido el precio de las hipotecas, que es el más bajo registrado. El tipo medio al que los bancos concedieron créditos hipotecarios a más de 10 años marcó un mínimo histórico del 1,41% en junio, según datos del Banco de España. Para Juan Villén, responsable de hipotecas del buscador inmobiliario Idealista, estos préstamos están más baratos que nunca. “Las entidades bancarias, además, son más proclives a prestar”, añade.

María Matos, portavoz del portal Fotocasa, coincide. “Estamos frente a la mejor cifra de los últimos años. Superar la barrera de las 35.000 hipotecas firmadas es muy positivo porque evidencia que el sector se está restableciendo a buen ritmo. Es un buen momento para que aquellos que se están planteando contratar una hipoteca se decidan, porque los precios son buenos”, explica.

No obstante, Villén se muestra cauto. “Hemos contrastado que el volumen de entradas de solicitudes se ha ralentizado en junio y julio. La expectativa del segundo semestre parece que no va a ser tan alta como en el anterior”, destaca.

El tipo de hipotecas que prefieren los españoles

La modalidad que los compradores eligen para su hipoteca también ha variado en los últimos meses. Mientras que en marzo predominaron las de tipo fijo, en las que siempre se paga la misma cantidad durante toda la vida del préstamo, que representaron el 56,2% de las que se firmaron; en mayo lo hicieron las de tipo variable, aquellas que están sujetas al euríbor, pues supusieron el 60,1%, frente a las 39,9% de las de tipo fijo, —el INE no segrega el dato de las hipotecas mixtas, aquellas que combinan un tipo estable al principio y luego pasan a variable, pero según Villén rondan entre el 6% y el 7%—. Para Matos, la situación generada por la pandemia, no obstante, complica cualquier pronóstico. “Ambas modalidades presentan tipos muy igualados, por lo que es pronto para detectar un patrón de cambio”, añade.

Las de cuota fija, explica esta experta, ofrecen seguridad al propietario, una característica valorada en tiempos de inestabilidad como el actual. Sin embargo, cree que las de tipo variable se consolidan por el abaratamiento y la percepción de los ciudadanos de que la incertidumbre económica y social irá disminuyendo en los próximos meses.

También influye la caída del euríbor, el indicador que afecta a las hipotecas a tipo variable. Se encuentra en negativo desde hace años –a raíz de la crisis financiera de 2008–. Cerró julio en -0,491%, por debajo del dato de abril (-0,484). “La previsión es que no subirá del 0% en los próximos cinco años. Además, según las últimas declaraciones de Christine Lagarde [presidenta del Banco Central Europeo], se puede estimar que los tipos de interés se mantendrán en sus niveles actuales o incluso inferiores hasta, por lo menos, 2024”, detalla Matos.

Villén destaca, además, que las de tipo fijo van a seguir representando una buena parte del total ya que los bancos están mejorando las condiciones de esta clase de préstamos.

Hipotecas a tipo variable o fijo: ¿qué conviene elegir?

El responsable de hipotecas de Idealista asegura que el potencial comprador debe tener en cuenta varios factores a la hora de elegir entre una hipoteca a tipo fijo o una a tipo variable: el tiempo que espera mantenerla, los ahorros con los que cuenta y el fin para el que se adquiere el inmueble.

Villén recomienda las hipotecas a tipo variable cuando se prevé que el plazo real de vida de la hipoteca sea corto. Por ejemplo, para una persona que compra una vivienda y planea venderla en 10 años para adquirir otra, ya que los bajos tipos de interés actuales le favorecerán. “La vida real de la hipoteca será menor de los, por ejemplo, 30 años acordados inicialmente”, explica.

También será conveniente para quien planea la amortización anticipada, pues espera una entrada de dinero en pocos años, como una herencia. De esta forma, al permanecer bajos durante cierto tiempo los tipos, el hipotecado se beneficia de ellos, en contraposición a la incertidumbre de plazos más largos, en los que se corre el riesgo de que los tipos suban. Lo mismo sucede con un comprador con ingresos elevados y ahorros, de forma que, si la cuota mensual crece por el aumento de los tipos, puede decidir sin problemas amortizar anticipadamente una parte o la totalidad del préstamo.

En el resto de casos y en la situación actual, avisa Villén, conviene decantarse por las hipotecas a tipo fijo. “Una persona con ingresos estables, pero no muy altos, para quien la cuota mensual ya supone un esfuerzo, no debe arriesgarse contratando una a tipo variable en un escenario de tipos mínimos, porque, aunque hoy le beneficien, el riesgo de que suban es alto, incluso de que se dupliquen”, argumenta. También es interesante para quien prevé un aumento de gastos en el futuro, por ejemplo, formar una familia. Cualquier persona o grupo familiar, además, que no cuente con un colchón económico, debe acudir, según este experto, a la cuota fija.

¿Es un buen momento para amortizar anticipadamente la hipoteca?

Es común que muchos titulares de una hipoteca que cuentan con ciertos ahorros se planteen si vale la pena amortizar anticipadamente la hipoteca para reducir o completar su deuda o, por el contrario, dedicar ese dinero a productos de ahorro o de inversión a corto plazo y esperar a que suban los intereses para adelantar capital del préstamo hipotecario.

En opinión de Villén con los tipos actuales no compensa amortizar, aunque la decisión siempre dependerá de la situación personal de cada cliente. Banco Sabadell dispone de una herramienta para calcular el ahorro en intereses que se obtendrían al amortizar una hipoteca. “Si se tiene una a tipo variable que cuesta el 0,5% o incluso menos, no se va a ahorrar mucho si se amortiza antes de tiempo”.

La decisión en estos casos, añade, cuenta con un componente psicológico importante. “Hay quien prefiere vivir sin deudas y por eso opta por amortizarla, pero recomendamos que, si se cuenta con un colchón económico, es mejor mantenerla”, destaca. “En otros tiempos en los que los tipos de interés eran más altos, en cuanto se disponía de cierto ahorro, se usaba para amortizar la hipoteca porque, efectivamente, de esa manera se iban a ahorrar unos cuantos intereses”, añade.

Estas operaciones conllevan un desembolso. Conviene conocer las condiciones firmadas antes de tomar una decisión. “Hay bancos que no exigen gasto por la amortización anticipada, hay otros que marcan el importe que se puede amortizar cada año sin penalización y hay otros que cobran por la amortización anticipada. Todo está regulado por ley”, detalla Villén.