Los inversores vuelven a apostar por el mercado inmobiliario español

Las inversiones inmobiliarias han protagonizado grandes subidas y bajadas a lo largo del último año. Con el estallido de la pandemia, muchos preconizaban la explosión de una burbuja, pero la realidad que ha traído 2021 es totalmente diferente: en el segundo trimestre de este año la inversión ha crecido un 258% más que el trimestre anterior, según los datos de la consultora inmobiliaria CBRE Group. “Esto no es la crisis inmobiliaria [de 2008]”, resume Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y director nacional de Capital Markets de CBRE España. Las cifras son una prueba de por qué los inversores son más optimistas, especialmente en ciertos sectores: el logístico, el residencial destinado al alquiler o el destinado a oficinas de trabajo más modernas y flexibles. ¿Qué ha pasado para que los inversores se estén interesando en este mercado inmobiliario?

Marco-Gardoqui remarca que las variables inmobiliarias que afectan a la inversión —los bajos tipos de interés o la disponibilidad de metros cuadrados— permanecen igual que antes, lo que coloca a España como un lugar idóneo para invertir en este sector. “El precio de la vivienda en España está casi un 40% por debajo de los años del boom inmobiliario y este hecho es muy importante porque sigue atrayendo a grandes y pequeños inversores”, apunta María Matos, directora de estudios y portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.

Pese a que estos datos definen el año 2020 como un paréntesis en cuanto al volumen de las inversiones, Marco-Gadoqui subraya que la tipología del inversor, lo que busca y su país de procedencia, ha cambiado un poco como consecuencia de los efectos de la pandemia. El informe MarketBeat España de la compañía de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield afirma que la actividad de los grupos internacionales es más fuerte que la de los inversores nacionales. “La proporción de capital extranjero ha sido de dos tercios, similar a la registrada entre los años 2015 y 2019”, señala el documento. Pero ¿cuál es el nuevo activo favorito de estos inversores? Respuesta: el sector logístico.

El sector logístico, al alza

El asentamiento del comercio electrónico y el aumento de los envíos de paquetería como consecuencia de los nuevos modelos de consumo (más pedidos en línea con una entrega rápida) han resaltado la importancia de contar con una infraestructura que pueda satisfacer a estos consumidores: centros logísticos (grandes y pequeños; ubicados fuera y dentro de las ciudades) desde donde gestionar eficientemente el transporte de mercancías.

“Los inversores están 100% volcados y centrados en el sector logístico y residencial. Esto ha capturado el 55% de toda la inversión en el primer semestre”, apunta Marco-Gardoqui. De hecho, el informe Logística. La sólida demanda y el interés inversor impulsan el atractivo del sector de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL) señala que “en Madrid se entregaron 875.000 metros cuadrados de nuevo espacio logístico. El dato más alto de toda la serie histórica. Mientras que en Barcelona rondaron los 300.000 metros cuadrados, un 30% más que en 2019”.

La importancia del sector logístico no solo se queda en las dos grandes ciudades. “Madrid y Barcelona tienen el principal foco de los inversores, pero Zaragoza, Valencia, Málaga y Bilbao tienen unas características muy atractivas”, explica Marco-Gardoqui. Los especialistas apuntan a que las grandes marcas, si quieren llegar rápido al consumidor, deben tener naves repartidas por varios puntos estratégicos del país. Un ejemplo es Amazon, que según el citado informe de JLL, “ha sido el referente y principal actor del mercado por el lado de la demanda, ampliando su presencia en nuevas ubicaciones en todo el territorio, y requiriendo nuevos centros de gestión en grandes urbes”.

Alta demanda de alquileres

En cuanto al sector residencial, la rentabilidad que ofrece el alquiler y su alta demanda son las razones más importantes que han propiciado su aumento. “La rentabilidad de la vivienda en estos momentos es bastante elevada y se sitúa, de media, en un 5%. Algo que, ahora mismo, no ofrece ningún otro producto financiero. Esto explica que el 70% de los compradores de vivienda la hayan adquirido para ponerla en régimen de alquiler”, asegura Matos con datos de Fotocasa.

El otro de los grandes portales inmobiliarios, Idealista, desglosa los datos y señala que, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 8,2%, mientras que entre las más bajas se encuentran las dos grandes urbes, Barcelona (4,4%) y Madrid (4,6%). Estas últimas, a pesar de tener una rentabilidad baja, siguen siendo atractivas para los inversores.

Oficinas más modernas, sostenibles y flexibles

La reactivación inmobiliaria del sector de las oficinas, un activo muy centrado en las dos grandes ciudades españolas, está estrechamente ligada al avanzado estado de la campaña de vacunación, que, a su vez, favorece la vuelta a estos espacios de trabajo. El informe Mid-Year Market Outlook 2021 de CBRE Group prevé una reactivación del mercado en el segundo semestre de 2021 especialmente en Barcelona en contraposición a Madrid.

“De los 850 millones de euros invertidos en oficinas en todo el primer semestre, Madrid ha capturado solo 150 millones, el resto, un 80% más, ha ido a Barcelona”, ejemplifica Marco-Gardoqui. La explicación, según el experto, no pasa por una falta de interés hacia la capital sino por una escasez de producto. En Madrid hay mucha menos oferta.

Además, los inversores también están más enfocados en financiar oficinas más modernas, sostenibles y flexibles. Espacios que, a causa de la situación derivada de la pandemia, están siendo más demandados. De hecho, el informe Global Real Estate Perspective de JLL subraya como esencial que un propietario de estos locales sepa “garantizar la salud y el bienestar de los empleados, junto con un enfoque cada vez mayor en los criterios de ESG”. Estas siglas hacen referencia a environment, social and governance, es decir, los factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo que los inversores tienen cada vez más en cuenta.

El mercado minorista, en estado de redefinición

“El retail (venta al por menor) es un mercado que está en una constante redefinición, reorientándose hacia el comercio en línea”, asegura Marco-Gardoqui. Durante la pandemia se ha notado el tirón de supermercados y del sector alimentario mientras caía, por ejemplo, el high street (los locales a pie de calle) en zonas céntricas debido, entre otras cosas, al descenso del turismo.

Esta falta de visitantes también ha sido un duro golpe para el sector hotelero, uno de los más afectados por los efectos de la crisis sanitaria a pesar de que para los inversores sigue siendo atractivo. No obstante, apuntan las previsiones de CBRE Group, hay que esperar al segundo semestre del año para ver su activación. “Aún no tenemos los parámetros normales en el sector hotelero, pero yo soy claramente optimista. España es imbatible por la parte turística”, sentencia Marco-Gardoqui.