Socimis: ahorro sin especulación

Las sociedades de inversión inmobiliaria, o socimis, son una forma eficiente y contrastada en todo el mundo de impulsar el ahorro popular. Aportan una significativa ventaja doble. De entrada, facilitan a los particulares una manera segura y rentable de invertir sus ahorros, especialmente útil en tiempos donde los tipos de interés en depósitos y demás productos financieros son casi nulos. Además, al mancomunarse, los pequeños ahorradores pueden invertir con seguridad en inmuebles terciarios como oficinas, naves o centros comerciales. Ya no hace falta que compren un piso para alquilarlo y luego venderlo, como solía suceder en los años previos a la crisis financiera de 2008. Ahora, al invertir en terciario, ayudan a diversificar el sector, evitan recalentamientos en el precio de la vivienda y generan valor a largo plazo.

Los reits, que es como se conoce a las socimis en la mayoría de países, llevan funcionando así desde hace más de medio siglo. Es el método más extendido para socializar la inversión en inmobiliario. Fomentan un ahorro popular opuesto a cualquier tentación especuladora, puesto que los inmuebles deben mantenerse en cartera y alquilarse durante muchos años. Desde esa óptica, no es casual que fuera el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero el que instaurase las socimis en España. Tampoco lo es que el Gobierno socialista de António Costa, apoyado en distintos partidos de izquierda, haya hecho lo propio en Portugal el año pasado.

De hecho, en España esta realidad se refleja en la estructura accionarial de este tipo de compañías. Así, tres de las cuatro sociedades que cotizan en el mercado continuo (Merlin, Inmobiliaria Colonial y Lar España) cuentan ya con cerca de 24.000 particulares en su capital, según sus respectivos libros de registro. Lo que se complementa con una importante presencia de inversores institucionales, en gran parte extranjeros y con visión a largo plazo, que han visto los reits como una puerta de entrada al mercado español.

Además, es importante destacar que, como refleja un reciente estudio publicado por PwC, entre 2014 y 2019 estos mismos accionistas recibieron más de 2.300 millones de euros en dividendos, que se elevarían hasta 2.878 millones de euros si se tienen en cuenta las primas de emisión. Una retribución que, en un ejercicio teórico y considerando un tipo de gravamen medio del 19%, habría conllevado el pago de en torno a 446 millones de euros en impuestos sobre los beneficios.

La utilidad de esta figura resulta especialmente conveniente ante situaciones como la derivada de la covid-19. Fueron parte decisiva en la recuperación inmobiliaria posterior a la crisis económica mundial de 2008, y pueden volver a aportar estabilidad de aquí al futuro. En un contexto de marcada volatilidad, crisis económica y necesidad de la atracción de la inversión institucional internacional; las socimis deben jugar un papel esencial en la homologación del sector inmobiliario español con las mejores prácticas de los países de su entorno. Desde 2015, las socimis han ayudado activamente a que el sector sea más profesional, diverso, estable y homologable con el resto del mundo. No tiene sentido que se penalice su actual régimen fiscal, que es el habitual internacionalmente, porque lo único que se conseguirá será la salida de buena parte de los inversores internacionales que atrajeron inicialmente.

Sin embargo, ese papel de puerto seguro encaja mal con la forma en que el debate político ha puesto en el foco a las socimis durante los dos últimos años. El poder ejecutivo se limita a debatir si les aplica un gravamen fiscal del 15% sobre el beneficio que no distribuyan vía dividendo. Argumenta que de ese modo se mitigaría el supuesto efecto de las socimis sobre el alza de precios del alquiler de viviendas. La realidad es que ninguna de las cuatro grandes socimis que cotizan en el mercado continuo invierte en residencial. Alquilan exclusivamente oficinas, logístico y retail. Y la presencia del resto de socimis en el parque español de viviendas en alquiler representa menos del 3% del total.

Ese posible gravamen carece, además, de efecto práctico alguno, porque casi todas ya distribuyen totalmente sus beneficios vía dividendo. Así que, de salir adelante la medida, tan solo asistiremos a una posible discriminación legal respecto a otros países, un aspecto siempre alarmante porque la inseguridad jurídica suele casar muy mal con la presencia de inversores institucionales foráneos.

Por eso, si de verdad quisiéramos reforzar ese carácter de capitalismo popular propio de los reits en el resto del mundo, deberíamos dejar de lado el debate ideológico y centrarnos en aquellos aspectos que realmente nos equiparen a los otros ochenta países que también los fomentan. Casi todos apoyan fiscalmente a las socimis a cambio de que dichos vehículos atraigan de forma no especulativa al mayor número posible de inversores particulares. España representa una de las muy contadas excepciones a ese modelo, porque una parte significativa de las socimis del MAB no cuenta de hecho con accionistas minoritarios.

Para constituir un nuevo reit, otros países exigen a la nueva sociedad que al menos el 25%, el 30% o el 35% de su capital se venda entre accionistas minoritarios. Algún otro país opera a la inversa, y prohíbe que el principal accionista concentre más del 60% o incluso del 45% del capital. Los hay también que diferencian entre el tipo de activos en alquiler. Existen regímenes distintos entre terciario y residencial, incluso entre residencial social y residencial libre, que en el caso de Alemania se deja fuera del régimen de reits.

Aquellas socimis españolas presentes en el Ibex o en el mercado continuo ya contamos en nuestro capital con presencia significativa de accionistas minoritarios. Concretamente en Colonial, Lar España y Merlin tenemos porcentajes de free float superiores a la mitad de nuestra capitalización. Esa condición subraya de antemano nuestro marcado compromiso hacia el capitalismo popular y los inversores minoritarios. Cumplimos claramente un rol para canalizar la inversión indirecta de esos particulares hacia el inmobiliario. Captamos ahorro en el mercado, dinamizamos la economía, diversificamos un sector estratégico y somos el mejor antídoto frente a actitudes especulativas. Por eso carece de sentido que se castigue a quienes no hacemos negocio de la vivienda, pero sí facilitamos la diversificación y la estabilidad del conjunto del sector inmobiliario.

Ismael Clemente es consejero delegado de Merlin Properties, Miguel Pereda es consejero de Lar España y Pere Viñolas es consejero delegado de Inmobiliaria Colonial.