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Cuando las guerras entre vecinos exigen un mediador para poner paz

Los propietarios con conflictos suelen recurrir a la vía judicial para poner paz al desconocer la existencia de este servicio

Un 80% de los conflictos vecinales derivados en mediación acaban en acuerdo.
Un 80% de los conflictos vecinales derivados en mediación acaban en acuerdo.

Es un clásico en verano. Aunque los conflictos vecinales se dan durante todo el año, los ruidos que generan las fiestas, el aire acondicionado, las piscinas y las barbacoas dan lugar a conflictos que, en ocasiones, no son nada rentables para la comunidad. Cuando el desencuentro —normalmente entre dos propietarios, pero también entre la comunidad y uno de ellos— escala y no se consigue parar a tiempo, suele ocurrir que las partes se niegan a sentarse para solucionar el problema. Y la única salida la encuentran acudiendo a los juzgados donde, dependiendo de si es un procedimiento civil o penal, la parte condenada en costas puede llegar a pagar, en el mejor de los casos, hasta 10.000 euros aproximadamente, según Adolfo Calvo-Parra, secretario técnico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Existen otros caminos para evitar pasar por este pernicioso proceso judicial, todavía poco explorados, como es la mediación vecinal. Una vía alternativa de resolución de problemas en la que un mediador, neutral e imparcial, ayuda a las partes enfrentadas a llegar a un entendimiento. Un 80% de los conflictos vecinales derivados a mediación acaban en acuerdo, estima la Asociación Madrileña de Mediadores (AMM).

Aunque no existe una estadística específica sobre los procesos judiciales en comunidades de propietarios, “es un volumen amplio que demuestra que no se opta por la mediación”, señalan fuentes del Tribunal Supremo. “No existe suficiente conocimiento de ella, por lo que los propietarios no saben que existe y no se pone en práctica. Haría falta una mayor extensión de esta fórmula y más información y publicidad institucional”, aseguran.

Desde 2012 existe la ley 5/2012 de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles, que permite al mediador convocar a las partes para tratar de llegar a un acuerdo. “En caso de una deuda o impago de cuotas de la comunidad se puede elevar el documento privado a escritura pública ante notario para que, si una de las partes no cumple con lo estipulado, el acuerdo tenga eficacia ejecutiva en los juzgados”, explica Ana Criado, presidenta de la AMM. “Es una realidad”, no obstante, “que esta ley no se ha desarrollado como debiera”.

Pioneros en poner paz

El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón creó en 2012 un Centro de Mediación Inmobiliaria (CEMEI), pionero en su actividad, en el que los mediadores son administradores de fincas. Pero no pueden ser juez y parte; esto es, nunca pueden oficiar esta labor en la comunidad que administran, “porque entonces desvirtúan la esencia de la mediación”, explica Emilia Picazo, mediadora y directora del CEMEI. La neutralidad y la imparcialidad son, junto con la voluntariedad y la confidencialidad, los pilares básicos de esta vía de resolución de conflictos. La labor divulgativa realizada por este centro ha conseguido que cada año aumenten las solicitudes; en los últimos 12 meses, se han abierto 70 expedientes.

Vicios ocultos

Desde el Consejo General de la Arquitectura Técnica se está impulsando la mediación en la construcción, fundamentalmente a través de los centros que han puesto en marcha los distintos colegios de aparejadores y arquitectos técnicos.

“Uno de los casos más recurrentes en nuestro centro son los vicios constructivos, que es además una de las materias contempladas por la futura Ley de Impulso de la Mediación como obligatoria para intentar iniciar un proceso de mediación antes de interponer una demanda judicial”, señala Beatriz Rodríguez, coordinadora del Centro de Mediación de la Construcción (CMC) del Colegio de Aparejadores de Madrid.

El coste total de una mediación estándar desarrollada por el CMC ronda los 1.700 euros.

Uno de los casos resueltos recientemente ha tenido su origen en las molestias ocasionadas por los inquilinos de un piso turístico en un bloque de tan solo 12 vecinos en Valencia. En este edificio, en el que María P. (presidenta) y Laura R. (propietaria del piso) habían tenido muy buena relación antes de que la segunda empezara a arrendar su vivienda, se decidió acudir a una mediación. “Aunque se daba la circunstancia de que la presidenta era la vecina más afectada porque vivía al lado del piso turístico, fue la administradora la que propuso esta alternativa y se aprobó en una junta”, relata Emilia Picazo, que fue la mediadora.

En dos sesiones consiguieron llegar a algunos acuerdos que han normalizado la situación. “En la primera hubo más tensión, con reproches de María a Laura, pero cuando empezamos a facilitar herramientas de comunicación y que la primera explicara cómo le afectaba en su día a día, fue transformando su acusación en un lenguaje capaz de despertar la empatía de Laura”, cuenta Picazo. “La presidenta se sintió escuchada, y entonces ya pudimos hablar de lo que realmente molestaba, de la frecuencia real en que se producían los ruidos, y entre las dos comenzaron a buscar soluciones”. En la segunda sesión se concretaron las medidas. La propietaria del piso turístico se ha comprometido a realizar mejoras en la vivienda para reducir las molestias, algunas tan sencillas como reparar la puerta —había que dar varios portazos hasta que cerraba—, o tener que hacer frente a un pequeño incremento del porcentaje de contribución a los gastos del edificio.

El proceso de mediación costó 145 euros, que pagaron a partes iguales Laura y la comunidad. El coste medio de una sesión por este servicio está entre 90 y 150 euros, calcula la Asociación de Mediadores, cuantía que normalmente se paga a medias entre las partes. Dependiendo de la complejidad del asunto, el conflicto puede resolverse en una o varias sesiones. No más de cuatro, dicen los expertos.

Para Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE), “las administraciones públicas se han limitado a regular la mediación, pero en ningún caso se han desarrollado políticas para su aplicación”. Este colectivo aboga por la aprobación de la Ley de Impulso de la Mediación, que quedó paralizada al terminar la anterior legislatura, y que, ya en su anteproyecto, aprobado por el Consejo de Ministros en enero, se reconoce que “la mediación continúa siendo una institución desconocida que no ha conseguido demostrar su operatividad”.

La futura ley, una vez aprobada, modificará la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita para incorporar la mediación entre sus servicios, y establecerá que en algunos casos, como en las comunidades de propietarios, será necesario acudir a una sesión informativa antes de presentar una demanda.

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