Registro de la propiedad y alquiler: seguridad jurídica

En la sociedad española dentro del mercado de alquiler, tanto de larga duración como turístico, nos encontramos en los últimos tiempos con un caldo de cultivo propicio para el fraude y la estafa, motivado por el desconocimiento del producto y de sus derechos por parte de los consumidores y usuarios, que encuentra su principal causa en la falta de información.

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En este sentido, existen muchas medidas y mecanismos para evitar ser objeto de una estafa. Cualquier persona antes de celebrar un contrato de alquiler o de anticipar a cuenta fianzas, cantidades de reserva, arras o anticipos de cuotas futuras, puede y debe por su seguridad conocer si el inmueble existe, si pertenece a la persona con la que contrata y las cualidades físicas básicas del mismo. Esto es tan sencillo como pedir (online o presencialmente) una nota simple o una certificación al Registro de la Propiedad, dichos documentos nos informarán de la ubicación del inmueble, de la persona a quién pertenece, de su configuración física básica (linderos, superficie…), si pertenece a un conjunto inmobiliario o es una vivienda independiente, su calificación y uso determinado, la eficiencia energética del mismo, si se ha depositado el libro del edificio, si hay limitaciones o no por defectos o vicios de la construcción en el caso de autopromotor individual para uso propio, si existen cargas o deudas sobre el inmueble…es decir, podremos asegurarnos de la realidad sobre la que estamos contratando.

Esta pequeña acción, que empodera al consumidor haciéndolo conocedor del objeto sobre el que contrata, debería ser fomentada en su uso por las administraciones, como requisito para acceder a los registros administrativos turísticos, de fianzas, a subvenciones de fomento del alquiler, de obras a cambio de renta…pero esta vía no agota los fraudes denunciados también por el Defensor del Pueblo y por la Fiscalía General del Estado en sus últimos informes, los poderes públicos habrían de ir más allá. El Registro de la Propiedad es una competencia Estatal que permite armonizar políticas sectoriales en materia de vivienda y en particular en materia de alquiler tanto de larga duración como turístico. Se debería de fomentar el acceso de los alquileres al Registro de la Propiedad ya que la calificación del registrador del contrato no permitiría la existencia de cláusulas abusivas en los mismos, ni la celebración de contratos por aquellas personas que no tienen legitimación para ello, ni que el objeto del contrato no fuera adecuado, ni que se celebraran contratos contrarios a la ley, en definitiva.

La sociedad dinámica y tecnológica en que vivimos, la inmediatez de los contratos y de usos determinados hacen necesario un regulación más eficiente y moderna en este sentido. La inscripción del arrendamiento permitiría que el ciudadano que quiere alquilar supiera si el arrendatario que le alquila tiene permitido o no el subarriendo, evitando el fraude frecuente del subarriendo a espaldas del propietario. Si fuera necesario que el alquiler estuviera inscrito y se acompañara certificación del Registro a la demanda para ejercitar el desahucio, se protegería así al arrendatario y se podría por convenio o por imperativo legal poner en conocimiento de las Administraciones competentes en materia de servicios sociales el inicio del procedimiento de desahucio de forma temprana, sin vulnerar la normativa de protección de datos, ya que una de las funciones principales y exclusivas del Registro es la publicidad jurídica.

Con estas sencillas medidas y fomentando el acceso telemático de los contratos de alquiler al Registro, con la protección jurídica que otorga la calificación y la inscripción, se tendría una estadística oficial, se podrían generar mapas de calor con la oferta y la contratación efectiva, se podría determinar el precio medio real de alquiler y esto favorecería las medidas a futuro de planificación, calificación y desarrollo urbanístico en las ciudades y protegería a todos, porque daría conocimiento efectivo a las partes, a los poderes públicos y en definitiva al sector.

Rocío Perteguer es directora de Medio Ambiente, Consumidores y Usuarios del Colegio de Registradores de España.